Решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2012 г. по делу N А19-6264/2012 (ключевые темы: самовольная постройка - реконструкция - общая долевая собственность - признание права собственности - капитальный ремонт)
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2012 г. по делу N А19-6264/2012

г. Иркутск		
25 декабря 2012 г.	Дело N А19-6264/2012	

Резолютивная часть решения объявлена 18.12.2012.
Решение в полном объеме изготовлено 25.12.2012.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Аксаментовой В.Г.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
ООО "АГП Ушаковское"
к Администрации г. Иркутска,
третьи лица: Селезнева О.В., Ярынич Л.Л., Весельева Е.В., Сазонова Г.И.,
о признании права собственности
при участии в судебном заседании:
от истца: Хитрихеев Г.Г. дов. от 17.10.2012; директор Федотов В.Ф. (личность установлена),
от ответчика: Распопин В.В. дов. от 04.10.2012;
от третьих лиц: Весельева Е.В., Сазонова Г.И., Ярынич Л.Л.(личности установлены)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АГП Ушаковское" обратилось в суд с требованием к ответчику о признании права собственности на реконструированный магазин, общей площадью 516,4 кв.м. и самовольную постройку - подвальное помещение в пределах 1-го этажа магазина, расположенное по адресу: г.Иркутск, ул.Байкальская, 106, со ссылкой на ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Впоследствии истец требования неоднократно уточнял, в окончательном варианте просил признать право собственности:
- на дополнительную площадь в размере 21,7 кв.м., возникшую в результате реконструкции здания магазина, расположенного на 1-м этаже 4-х этажного кирпичного дома по адресу: г.Иркутск, ул.Байкальская, 106;
- на самовольную постройку - подвальное помещение в пределах 1-ого этажа магазина, общей площадью 422,2 кв.м., с двумя входами по адресу: г.Иркутск, ул.Байкальская, 106. Исковые требования мотивированы ст.222 ГК РФ.
Уточненные требования судом приняты в соответствии со ст.49 АПК РФ.
Ответчик требования не признал, заявил о пропуске срока исковой давности.
Третьи лица возражают против удовлетворения исковых требований и признании права собственности истца на самовольные постройки.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 13 по 18 декабря 2012 года.
После перерыва заседание продолжено.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон и третьих лиц, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.
В обоснование требований истец указал, что ООО АГП "Ушаковское" является собственником магазина - встроенного нежилого помещения, расположенного на первом этаже 4-х этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г.Иркутск, ул.Байкальская, 106, свидетельство с государственной регистрации от 07.12.2011. Земельный участок под данным многоквартирным домом находится в общей долевой собственности, представлен кадастровый паспорт земельного участка от 07.09 2011 N 3800/601/11-81019, свидетельство о государственной регистрации от 07.12.2011 запись регистрации N 38-01/00-59/2002-812. Земельный участок предназначен для эксплуатации многоквартирного дома, земли населенных пунктов. Жилой дом по адресу: г.Иркутск, ул.Байкальская, 106, был построен в 1965 году, подвальное помещение к дому не предусмотрено архитектурным проектом строительства дома. Канализационные коммуникации и система водоснабжения располагались под полом 1-го этажа. В связи с отсутствием помещения для размещения коммуникаций, не предоставлялось возможности беспрепятственно осуществлять эксплуатацию систем водоснабжения, канализационных систем и их ремонт. С момента постройки дома ни разу не проводился капитальный ремонт канализационных коммуникаций, системы водоснабжения и отопления. Ранее в помещении истца находился продуктовый магазин, где реализовывались пищевые продукты - молочные, хлебобулочные, мясные и другие товары широко спроса. Так как в доме с момента его постройки (1965 год) ни разу не проводился капитальный ремонт всех инженерных коммуникаций, то они пришли в аварийное состояние. ООО "АГП Ушаковское" своими силами и на свои средства, с согласия жильцов, осуществило капитальный ремонт коммуникаций. На замену сгнивших инженерных коммуникаций, включая тепловой узел управления, было вложено денежных средств на сумму 723 000 рублей. При этом были выполнены следующие работы:
- заменена системы канализации в подвальном помещении до перекрытия первого этажа.
- демонтаж холодного и горячего водоснабжения и монтаж новой более удобной в эксплуатации системы с установкой импортных вентилей.
- трубопровод холодного водоснабжения выполнен из оцинкованной стали боле долгосрочной в эксплуатации.
- тепловой узел управления демонтирован и выполнен монтаж нового теплового узла с импортными задвижками. Проложена новая "труба-обратка" системы отопления и выполнены стояки тепловой системы от указанной трубы до перекрытия 1-ого этажа.
- выполнено помещение для обслуживания теплоузла.
- в подъездах (местах следования жильцов к выходу из дома) проведена очистка от мусора и продуктов жизнедеятельности человека, выполнены бетонные полы.
По мнению истца, реконструкция магазина и подвального помещения по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 106, выполнена с соблюдением строительных и градостроительных норм в 2007 году, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Проектная документация и план работ по реконструкции магазина и подвала разработаны генеральным проектировщиком ООО "ПРО-А-КОНТА" в 2006 г. На рабочий проект реконструкции магазина получено положительное заключение Агентства государственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области в 2007 г. После проведения реконструкции и выполнения работ по строительству подвального помещения была проведена строительно-техническая экспертиза ООО "Технотелеком "Центр". Согласно выводам экспертизы от 21.04 2012, выполненные работы соответствуют проектной документации, не создают угрозу жизни и здоровью граждан; соответствуют нормам санитарным и противопожарным нормам.
Истцом в 2006 году предпринимались меры к получению разрешения на строительство (реконструкцию), но из-за отсутствия сформированного земельного участка в выдаче разрешения было отказано. Отказ обжаловался в арбитражный суд, но решением суда по делу N А19-3721/07-27 от 11.05.2007 в иске отказано.
Земельный участок под жилым домом был сформирован 07.09.2011, поставлен на кадастровый учет, зарегистрировано право общедолевой собственности.
В связи с чем, истец просит признать право собственности: на дополнительную площадь в помещении магазина на первом этаже в размере 21,7 кв.м., возникшую в результате реконструкции; на самовольную постройку - подвальное помещение в пределах первого этажа магазина, общей площадью 422,2 кв.м., с двумя входами.
Администрация города Иркутска с заявленными исковыми требованиями не согласна, так как в свидетельстве о государственной регистрации права от 07.12.2011 серия 38 АД N 672626 магазин (до реконструкции) находился в общей долевой собственности как общее имущество в многоквартирном доме. В свидетельстве указано, что он расположен на земельном участке, предназначенном для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Кроме того, ответчик указал, что истец заявил иск о признании единоличной собственности на самовольные постройки, являющиеся общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Согласно пояснению третьих лиц, в 2006 году истец проводил реконструкцию магазина, находящегося на первом этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: г.Иркутск, ул. Байкальская, 106. Произвел ремонт инженерных конструкций и сделал для себя подвал под домом. Жильцы дома были против действий по строительству подвала, что подтверждается картой опроса жителей дома в марте 2006 года. Строительство сопровождалось постоянным отключением горячей и холодной воды на несколько месяцев, вывозом большого количества грунта из-под дома, постоянным шумом. Жильцами предпринимались неоднократные попытки остановить деятельность ООО "АГП Ушаковское" путем обращения в различные государственные органы за защитой прав. Однако истец на действия жильцов никак не реагировал. В результате реконструкции, проведенной истцом, возник подвал под домом площадью 422,2 кв.м.
Третьи лица считают свои права нарушенными, поскольку доступ к инженерным конструкциям дома (элеваторные узлы) перекрыт как для жильцов, так и для сантехников и осуществляется только с разрешения работников ООО "АГП Ушаковское", что не позволяет в полной мере реализовывать собственникам жилых помещений свои права, а в случае возникновения аварийной ситуации может привести вообще к негативным последствиям. ООО "АГП Ушаковское" по своему усмотрению может включать и выключать водоснабжение жильцам дома на несколько дней, что подтверждается актом обследования от 12.05.2011. Площади подвала истцом сдаются в аренду в качестве торговых мест, а после признания права собственности на него, подвал может быть продан и не известно как будет использоваться. Жильцы дома считают, что проведенная истцом реконструкция подвала не является безопасной.
Согласно пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Таким образом, исходя из смысла указанной нормы самовольная постройка - это постройка, совершенная с нарушением закона.
По общему правилу, предусмотренному абзацем 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Исключение составляет специальный случай, указанный в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, при наличии условий определенных этой нормой материального права.
Иной подход к применению правил статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нивелирует действие норм Градостроительного кодекса Российской Федерации и дестабилизирует отношения в сфере градостроительной деятельности и гражданского оборота.
В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.
В соответствии с п.28 постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 N 22, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущество, в результате которой возник новый объект.
Порядок признания права собственности на самовольную постройку не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости. Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.
Таким образом, приведенные законоположения, допуская возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предполагает исключительность такой возможности.
Возникновение права собственности на самовольную постройку возможно при соблюдении ряда условий:
- принадлежность земельного участка истцу, в частности, на праве собственности;
- соответствие самовольно возведенного объекта установленным нормам и правилам;
- отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц и создания угрозы жизни и здоровью граждан.
При этом, данные обстоятельства должны подтверждаться исходно-разрешительными документами на использование территории, на соответствие объекта строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным, экологическим, и другим нормативам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил). Факт отсутствия нарушения прав и интересов других лиц и отсутствия угрозы для граждан должен быть подтвержден доказательствами соответствия возведенного объекта установленным нормам и требованиям (строительным, противопожарным, санитарным, экологическим и т.д.).
Для удовлетворения иска необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.
На основании п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно ч.4 ст.37 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
В ином случае, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество дома заключается в препятствии осуществления права всех сособственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам.
Согласно с п.1 ст.65 АПК РФ истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основании своих требований.
Истцом не представлено доказательств получения согласия собственников жилых помещений, в том числе муниципальных квартир, на проводимую им реконструкцию, создание подвального помещения в жилом доме на земельном участке, находящимся в общедолевой собственности.
Третьи лица, участвующие в деле, возражают против удовлетворения исковых требований, поскольку лишены доступа к коммуникациям в подвальном помещении, к элеваторным узлам. Указывают, что из-за размещения в самовольно возведенном подвале нежилых помещений и сдаче их в аренду, установления там вентиляционных труб - увеличился шум. Вокруг здания появились дополнительные склады, увеличилось количество автотранспорта. Согласно пояснению жильцов, в 2006 г. часть жителей согласовала только проведение капитального ремонта, а не возведение самовольных построек.
Возражения ответчика и третьих лиц истцом не опровергнуты. Истец подтвердил, что вынужден отключать водоснабжение жильцов, проживающих над магазином и подвалом из-за регулярного засорения канализации по вине жителей и проводимыми сантехническими работами.
Заявление ответчика Администрации г.Иркутска о пропуске истцом срока исковой давности, установленного ст.196 ГК РФ на заявление требований о признании права собственности на самовольную постройку, не является обоснованным. В силу ст.208 ГК РФ, на требования о признании права собственности исковая давность не распространяется.
Принимая во внимание, что самовольно реконструированное помещение магазина и постройка подвала нарушает права жильцом дома N 106 по ул.Байкальской в г.Иркутске, требования истца не являются правомерными, обоснованными и не подлежат удовлетворению.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья	В.Г. Аксаментова