Организация является одним из собственников нежилого здания. По решению всех собственников принято решение о необходимости ремонта крыши здания. Для этого организация заключит договор с подрядной организацией от своего имени, а потом часть расходов другими собственниками будет ей возмещена. Ее полномочия в решении никак не обозначены. Как организации отразить оплату работы подрядчика и получение возмещения части стоимости выполненных ремонтных работ от других собственников при исчислении налога на прибыль и НДС?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если стоимость ремонта общего имущества изначально будет оплачена организацией, а затем остальные собственники компенсируют ей стоимость ремонта (каждый в своей части), она не признает компенсацию в составе доходов, но сможет учесть при налогообложении прибыли свою часть расходов на ремонт.
Таким же будет и налогообложение НДС: у организации не возникает налоговая база в виде возмещения части издержек другими собственниками, но и вычет НДС по выполненным подрядчикам ремонтным работам возможен только в доле организации.

Обоснование позиции:
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ). При этом согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно пп. 2 и 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 (далее - Постановление N 64) крыша здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, относится к общему имуществу этого здания, а право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Тем самым и расходы на содержание (ремонт) этого имущества соразмерно со своей долей должны нести все собственники помещений (ст. 249 ГК РФ). При этом участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом (постановление АС Уральского округа от 06.12.2016 N Ф09-9836/16 по делу N А60-55297/2015).
Это значит, что все собственники здания обязаны нести расходы на его ремонт; собственник, оплативший такие работы, вправе предъявить другим собственникам к возмещению фактически произведенные расходы в соответствующей пропорции.
В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ при исчислении налоговой базы налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ), которыми признаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, - убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Тем самым, подчеркивает регулятор, в первую очередь признание расходов должно иметь связь с деятельностью налогоплательщика, направленной на получение дохода, а сами расходы должны быть надлежащим образом документально подтверждены (письмо Минфина России от 23.12.2020 N 03-03-06/1/113071). Если налогоплательщиком возмещаются расходы другого налогоплательщика, то такие расходы не могут рассматриваться как расходы, произведенные для осуществления деятельности самого налогоплательщика, в связи с чем не подлежат учету при формировании налоговой базы (письма Минфина России от 14.04.2020 N 03-03-06/1/29669 и от 12.02.2020 N 03-03-06/1/9422).
На основании ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ расходы на ремонт основных средств и иного имущества, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Полагаем, что если собственники договорятся о том, что расходы на ремонт общего имущества распределяются соразмерно доле каждого в праве общей долевой собственности (оформят соответствующее соглашение), то такие расходы могут быть учтены ими пропорционально доле, которой они владеют (при условии подтверждения факта несения расходов). Но подчеркнем: нам не встретилось официальных разъяснений, в которых бы был дан конкретный ответ по рассматриваемой ситуации. Так, в письме Минфина России от 02.11.2018 N 03-07-11/79080 были лишь перечислены нормы НК РФ, но конкретный ответ, на наш взгляд, не прозвучал.
Однако обратим внимание, что представители Минфина России в письме от 10.08.2012 N 03-03-06/1/392 применили несколько иной подход к налоговому учету подобных расходов. Чиновники посчитали, что денежные средства, перечисленные собственнику, который фактически оплачивал расходы на замену лифта, другими собственниками в размере, соответствующем их доле в здании, сторонам следует рассматривать как авансы выданные и полученные. После приобретения и установки лифта эти расходы могут быть учтены у собственников в соответствии с правилами главы 25 НК РФ.
Данное письмо было прокомментировано в СМИ Г.Г. Лалаевым (к.э.н., доцент Государственного университета Минфина РФ, советник государственной гражданской службы РФ 2-го класса), который дополнительно разъяснил, что после приобретения и установки лифта организация, являющаяся заказчиком работ, должна отразить в налоговом учете доход в сумме перечисленных от собственников помещений денежных средств (п. 1 ст. 271) (квалифицировать такие доходы, по его мнению, можно как внереализационные доходы, перечень которых не является исчерпывающим). Расходы, понесенные в результате замены (ремонта, модернизации) лифта, заказчику можно учесть в соответствии с правилами главы 25 НК РФ.
Кроме того, г-н Лалаев отметил, что между организацией-заказчиком работ и собственниками помещений должен быть заключен договор, в соответствии с которым последние обязаны возмещать организации расходы, понесенные ими на содержание общего имущества здания торгового центра (с указанием доли в праве). Только в этом случае учет организацией в составе налоговых расходов всей суммы затрат по договору будет экономически оправданным. Если же указанный договор не будет заключен, организация вправе учесть в расходах на ремонт (модернизацию) общего имущества в торговом центре только свою долю затрат (пропорционально занимаемой площади).
В постановлении АС Поволжского округа от 03.10.2014 N Ф06-14949/13 по делу N А65-29223/2013 судьи (с учетом положений ст. 249 ГК РФ и п. 1 Постановления N 64) пришли к выводу, что в силу ст. 252 НК РФ налогоплательщик - собственник общего имущества может отнести в состав расходов затраты по содержанию этого имущества соразмерно (пропорционально) его доле в этом имуществе. Аналогичную позицию заняли судьи в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2012 N Ф01-3770/12 по делу N А82-1393/2011.
Учитывая, что письма Минфина России не являются нормативными правовыми актами, полагаем, что налогоплательщик вправе самостоятельно решить, следовать ли ему вышеприведенным рекомендациям финансового ведомства. В то же время само наличие судебной практики подтверждает неурегулированность данной ситуации. Повторим, с нашей точки зрения, при получении организацией от других собственников сумм компенсации расходов на ремонт дохода не возникает при отсутствии экономической выгоды (ст. 41 НК РФ), но и учесть при налогообложении она сможет только свою часть расходов на ремонт.
Этот же подход считаем допустимым и в части НДС.
Объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.
Налогоплательщик имеет право на вычет "входного" НДС, если одновременно выполняются следующие условия:
- приобретенные товары (работы, услуги) предназначены для осуществления операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ);
- товары (работы, услуги) приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ);
- имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура поставщика (в установленных НК РФ случаях - иные документы, подтверждающие фактическую уплату сумм налога (п. 1 ст. 172 НК РФ)).
В рассматриваемой ситуации никакой операции по реализации не происходит. Собственник, который получает денежные средства в виде компенсации, не оказывает другим участникам соглашения каких-либо услуг и не выполняет для них работ. Соответственно, он не может выставить в этом случае и счет-фактуру. Перевыставление счетов-фактур нормативными актами не предусмотрено. Исключение составляют ситуации, когда стороны действуют в рамках посреднических договоров, а в данном случае, как мы поняли, этого нет. Следовательно, когда другие собственники компенсируют расходы, связанные с ремонтом, то в этом случае принять к вычету НДС, уплаченный в составе этой компенсации, они не могут (письма Минфина России от 17.09.2009 N 03-07-11/232, Федеральной налоговой службы от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 N 19-11/48675).
При этом специалисты финансовых органов считают, что если какой-либо расход нельзя учесть при налогообложении прибыли, то и НДС по нему к вычету не принимается (смотрите, например, письмо Минфина России от 06.10.2016 N 03-07-11/58108). И арбитражная практика подтверждает следование налоговых органов этому подходу (постановления ФАС Поволжского округа от 23.01.2013 N Ф06-10902/12 по делу N А55-17744/2012, ФАС Московского округа от 13.06.2012 N Ф05-5388/12 по делу N А40-105356/2011, от 15.06.2009 N КА-А40/5288-09, Западно-Сибирского округа от 21.09.2010 по делу N А67-10633/2009). При этом существуют решения судов (по спорам с несколько иным предметом, но выводы которых считаем возможным применить и в данном случае), принятые как в пользу налогоплательщика, так и в пользу налогового органа. Примеры таких решений приведены в материале "Вопрос: Организации на праве собственности принадлежит помещение в деловом центре. По договору с товариществом собственников недвижимости (далее - ТСН) организация ежемесячно оплачивает услуги ТСН по эксплуатационному обслуживанию здания... (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2019 г.)".
Полагаем, что более верным будет, если и в части НДС собственник, получивший возмещение произведенных расходов, примет к вычету предъявленных подрядчиком НДС только в части своей доли.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: Как в бухгалтерском и налоговом учете распределить по зданию с несколькими собственниками затраты на ремонт, реконструкцию, благоустройство территории? Есть ли налоговые риски в случае, если такие затраты будут распределены между собственниками не пропорционально занимаемой площади? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2020 г.);
- Вопрос: В торгово-офисном здании в настоящее время пять собственников, владеющих отдельными помещениями. Прямые договоры на поставку тепла, воды и электроэнергии заключены с одним из собственников "А" несколько лет назад. Собственник "А" заключил с каждым из собственников помещений соглашение, по условиям которого он берет на себя обязательства: по заключению договоров с поставщиками коммунальных услуг, а также по организации различных технических и ремонтных работ. Каковы особенности обложения НДС и налогом на прибыль операций, связанных с выполнением данного соглашения у собственника "А", если он находится на общей системе налогообложения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2014 г.);
- Вопрос: Нежилое помещение принадлежит нескольким юридическим лицам. Между собственниками заключено соглашение о порядке пользования зданием, в котором выделено одно юридическое лицо (Общество). Расходы на ремонт распределяются между всеми собственниками пропорционально и подлежат возмещению. В июне 2012 года эксплуатирующая организация провела ремонт теплового оборудования на сумму 200 000 руб. (с НДС) и выставила Обществу акт и счет-фактуру. Какие документы Общество должно предоставить остальным собственникам? Нужно ли Обществу заключать агентские соглашения с собственниками? Как данную операцию отразить на счетах бухгалтерского учета? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2012 г.);
- Вопрос: Организация применяет УСН, объект налогообложения "доходы минус расходы". Организацию обязали сделать ремонт фасада здания, находящегося на праве общей долевой собственности у нескольких организаций с выделением долей. Можно ли отнести на расходы частичную стоимость ремонта фасада здания, рассчитанную пропорционально квадратным метрам, находящимся в собственности организации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2009 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Ответ прошел контроль качества

17 сентября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.