Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка в связи с наличием ЗОУИТ (зона с особыми условиями использования территории)

Организация арендует муниципальный земельный участок. Планируется выкуп арендатором этого земельного участка без проведения торгов как собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке.
При этом на земельном участке расположены еще и линейные объекты, находящиеся в собственности субъекта РФ (Московской области). Этими объектами являются сооружения трубопроводного транспорта. Организация полагает, что наличие линейных объектов не может являться отказом в выкупе, так как их размещение допускается на основании сервитута для эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием (п. 1 ст. 274 ГК РФ).
При этом наличие линейных объектов подразумевает установление охранных зон, где запрещено, например, капитальное строительство, посадка деревьев или иная деятельность. Это, в свою очередь, предполагает снижение стоимости земельного участка по сравнению со стоимостью земельного участка без наличия охранных зон.
Однако в постановлении правительства Московской области от 2 мая 2012 г. N 639/16 установлена твердая выкупная цена в размере 15% от кадастровой стоимости (в данном случае), без ссылок на наличие/отсутствие охранных зон или каких-либо других факторов.
Верно ли, что выкупная стоимость земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, должна справедливо учитывать наличие охранных зон? Возможно ли снижение выкупной стоимости и на основании каких нормативных актов?

1. В соответствии с общими правилами п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Так, согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Предоставление таких (сформированных) земельных участков осуществляется по правилам ст. 39.17 ЗК РФ.

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержащийся в ст. 39.16 ЗК РФ, является исчерпывающим.

Определение Верховного Суда РФ от 28 мая 2019 г. N 309-ЭС19-6493 по делу N А07-4203/2018: Статья 39.16 названного Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, в силу пп. 4, 5 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

- на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

2. В соответствии с п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Как следует из содержания вопроса, соответствующим правовым актом установлена твердая выкупная цена в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка.

3. В этой связи рекомендуем инициировать уменьшение кадастровой стоимости земельного участка в административном (судебном) порядке.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости осуществляется в порядке гл. 25 КАС РФ.

В силу п. 2 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Так, например, в соответствии с нижеприведенной судебной практикой при пересмотре кадастровой стоимости по заявлению арендатора согласие собственника не требуется, если спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 27 июля 2021 г. по делу N 66а-775/2021: Из материалов дела следует, что Обществом были представлены в бюджетное учреждение все необходимые документы и соблюдены требования, установленные вышеуказанными положениями закона.

В соответствии с п. 8 ст. 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

1) если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

2) если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

3) если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Аналогичные положения содержатся в пункте 3.7.1 Регламента бюджетного учреждения.

Согласно разъяснениям абзаца 6 п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. N 28 арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, суд правильно указал на то, что необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, тогда как спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Считаем, что оценка стоимости земельного участка должна учитывать в том числе наличие зон с особыми условиями использования территории (смотрите ст. 105 ЗК РФ).

К сведению:

1. Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке": 11. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации ²). Для земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением N 3 к Указаниям.

3. Интернет-источник: http://guko.commim.gov.spb.ru/novosti/150659/ (Обязательный учет в ЕГРН и влияние на кадастровую стоимость).

Актуальная информация о всех установленных ЗОУИТ в обязательном порядке вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Наличие охранной зоны на земельном участке может являться значимым фактором, влияющим на его рыночную и, как следствие, кадастровую стоимость.

СПб ГБУ "Кадастровая оценка" в процессе проведения государственной кадастровой оценки проводит обязательный анализ влияния ограничений, обусловленных ЗОУИТ, на стоимость земельных участков в Санкт-Петербурге. Это обеспечивает справедливое и объективное определение его кадастровой стоимости.

Также рекомендуем ознакомиться со ст. 57.1 ЗК РФ.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

- Энциклопедии, позиции высших судов к статье 57.1 ЗК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

25 февраля 2026 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.