Удержание обеспечительного платежа в качестве платы за отказ от договора аренды

Правомерна ли данная формулировка в договоре аренды: "При досрочном прекращении (расторжении) настоящего договора арендатором до истечения срока, указанного в п. 2.1 настоящего договора (срок 11 месяцев) по любым основаниям, сумма залога удерживается арендодателем в полном объеме и не подлежит зачету"?
Правомерно ли арендодатель удерживает залог?

Исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны гражданско-правового договора вправе определить его условия по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Соответственно, в рассматриваемом случае стороны договора аренды вправе предусмотреть в нем право любой из сторон (или обеих сторон) на односторонний отказ от исполнения договора*(1).

При этом п. 3 ст. 310 ГК РФ прямо указывает на то, что предусмотренное договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Таким образом, договором аренды может быть предусмотрено право арендатора на безмотивный отказ от исполнения договора. Возможность реализации указанного права может быть обусловлена необходимостью выплаты арендатором определенной денежной суммы арендодателю (смотрите также п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"). Обратим внимание, что сумма, выплачиваемая одной из сторон договора другой его стороне в связи с односторонним отказом от договора, по существу имеет характер компенсации и не может быть охарактеризована как неустойка, поскольку ее выплата не связана с нарушением обязательства стороной, решившей отказаться от договора, а является условием осуществления права на такой отказ. Это верно и в тех случаях, когда такой платеж поименован в договоре как "неустойка" или "штраф" (смотрите определение ВС РФ от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784, постановление АС Северо-Западного округа от 14.02.2020 N А56-40217/2019).

Соответственно, если отношения по договору аренды связаны с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, арендодатель и арендатор вправе предусмотреть в договоре условие о том, что в случае одностороннего отказа от договора сторона, заявившая о таком отказе, выплачивает другой стороне определенную денежную сумму (в данном случае такой суммой является обеспечительный платеж). Отметим, что судебная практика допускает возможность включения в договор аренды условия об удержании обеспечительного платежа в качестве платы за односторонний отказ арендатора от договора*(2).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Гентовт Ольга

Ответ прошел контроль качества

6 мая 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной устной консультации, оказанной в рамках услуги Советы экспертов. Проверки, налоги, право.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Поскольку арендатором является физическое лицо, то следует обратить внимание на п. 3 ст. 23 ГК РФ, согласно которому к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. При этом гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований п. 1 ст. 23 ГК РФ, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

*(2) Смотрите об этом в ответе на Вопрос: Плата за отказ арендатора от исполнения договора. Удержание арендодателем обеспечительного платежа (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2022 г.).

Также рекомендуем ознакомиться с материалами:

- Вопрос: Уплата суммы за досрочное расторжение договора (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2023 г.);

- Вопрос: Несправедливые договорные условия; скрытая форма неустойки; различные размеры неустойки за одно и то же нарушение (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2023 г.);

- Энциклопедия решений. Плата за право (или реализацию права) на односторонний отказ от договора (апрель 2025);

- Энциклопедия решений. Прекращение договора аренды (апрель 2025);

- Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды (апрель 2025);

- Обзор судебной практики, связанной с применением норм о несправедливых договорных условиях (ст. 428 ГК РФ) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ, декабрь 2024 г.).