Предъявление участником долевого строительства в пределах гарантийного срока немотивированного требования к застройщику

Объект долевого участия в строительстве передан 01.02.2020. Участник строительства обращается с немотивированной претензией относительно качества оконных блоков 27.12.2024 (т.е. без 2 месяцев практически через 5 лет с момента передачи объекта строительства), к претензии не было приложено ни заключения специалиста, ни суммы, которую участник строительства просит у застройщика в качестве компенсации восстановительного ремонта. В суд еще не обращался, гарантийный срок вышел 02.02.2025. Вызывает на совместный осмотр для подготовки досудебного заключения.
Прерывается ли гарантийный срок при таком немотивированном обращении участника строительства?

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Отметим, что в соответствии с нормами ГК РФ о строительном подряде (п. 3 ст. 755 ГК РФ), применяемыми при рассмотрении дел о недостатках объектов долевого строительства, течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 февраля 2024 г. N Ф09-9518/23 по делу N А71-2437/2022). Поскольку, как следует из вопроса, эксплуатация объекта строительства не прерывалась, правовых оснований для прерывания гарантийного срока в данном случае не имеется (смотрите решение Советского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 3 сентября 2024 г. по делу N 2-7468/2024).

По смыслу нормы ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ юридическое значение имеет не момент предъявления требований к застройщику, а момент выявления недостатков (дефектов). Именно такого подхода придерживаются суды при рассмотрении исков о защите прав потребителей (смотрите, например, решение Сызранского городского суда Самарской области от 14 мая 2024 г. по делу N 2-159/2024). Вместе с тем судебной практики и разъяснений уполномоченных органов по ситуации, изложенной в вопросе (предъявление претензии без указания конкретных недостатков, фактически до их выявления) не имеется.

Интерес в связи с рассматриваемым вопросом может представлять определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 10 июня 2021 г. по делу N 8Г-3813/2021[88-5112/2021], в котором указано, что повторные обращения к застройщику, в которых указаны одни и те же недостатки, не прерывают течение срока исковой давности. Иначе говоря, обращение не содержащее каких-либо новых недостатков, юридического значения для течения сроков не имеет. Полагаем, что этот подход по аналогии может быть применен и к обращению, вообще не содержащему указаний на конкретные недостатки.

В то же время в приведенном выше решении Советского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 3 сентября 2024 г. по делу N 2-7468/2024 отмечается, что законом не предусмотрена обязанность участника долевого строительства представлять экспертное заключение для обращения к застройщику с требованием об устранении строительных недостатков. Однако данная правовая позиция высказана в связи с вопросом о возмещении судебных расходов, а не об обоснованности претензии или о моменте выявления недостатков.

Таким образом, по нашему мнению, организация в суде может настаивать на фактическом пропуске участником долевого строительства срока для предъявления претензии, поскольку на момент её предъявления недостатков (дефектов) объекта строительства выявлено не было. В то же время окончательное решение по данному вопросу может быть принято только судом с учётом всех обстоятельств конкретного дела.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

Ответ прошел контроль качества

27 февраля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.