Порядок расторжения договора безвозмездного пользования частью квартиры, выкуп 1/3 доли квартиры у сособственника

В отношении квартиры между супругами уже был произведен раздел, и за каждым было зарегистрировано право собственности на 1/3 и 2/3 доли соответственно.
Каков порядок расторжения договора безвозмездного использования имущества квартиры бывших супругов с последующим выкупом 1/3 доли в жилом помещении?

1. В отношении расторжения договора безвозмездного пользования (ссуды) отметим следующее.

Как ссудодатель, так и ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц. Договором ссуды может быть предусмотрен иной срок извещения об отказе от договора (как более длительный, так и сокращенный) (п. 1 ст. 699 ГК РФ).

Начало и окончание срока такого предупреждения определяется по общим правилам гражданского законодательства об исчислении сроков (ст. 191, 192 ГК РФ). В частности, по смыслу ст. 191, п. 1 ст. 699 ГК РФ течение указанного месячного срока (или иного срока, определяемого периодом времени, если он установлен договором) начинается на следующий день после получения стороной договора ссуды от другой стороны извещения об отказе от договора. По истечении указанного срока договор будет считаться расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Отказ от договора безвозмездного пользования является самостоятельным основанием прекращения договора наряду с досрочным расторжением договора и с его прекращением в связи с истечением срока действия договора и намерением ссудодателя не возобновлять договорные отношения (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 689, ст. 698 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения договора не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа, в частности, с нарушением договорных обязательств другой стороной, то есть не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора (смотрите постановление Второго ААС от 07.11.2011 N 02АП-6462/11). Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, влекущим расторжение договора (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 19.01.2012 N Ф06-11337/11, ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2011 N Ф01-5579/11 ).

Соответственно, для расторжения договора безвозмездного пользования (ссуды), заключенного на неопределенный срок, стороне необходимо направить другой стороне соответствующее уведомление (смотрите примерную форму уведомления об отказе от договора безвозмездного пользования (февраль 2025)).

2. В отношении выкупа доли в праве собственности на квартиру.

Прежде всего отметим, что поскольку за каждым из бывших супругов было зарегистрировано право на 1/3 и 2/3 доли в праве собственности на квартиру соответственно, правовой режим общей собственности изменился с совместной на долевую. То есть к описанным правоотношениям подлежат применению не нормы СК РФ, а соответствующие нормы ГК РФ о долевой собственности.

По общему правилу владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Статья 252 ГК РФ закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (пункты 1 и 2). Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре, и что заинтересованный участник вправе предъявить требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).

С получением такой компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. При этом, как указал Конституционный Суд РФ, закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, и его доля незначительна (Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О (пункт 2.1), смотрите также Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 декабря 2010 г. N 30-В10-9)).

Указанное означает, что применение правила абзаца 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре её выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", смотрите также Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 15 января 2020 г. по делу N 8Г-3498/2019[88-78/2020-(88-2596/2019)], Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 октября 2021 г. по делу N 8Г-20016/2021[88-22675/2021]).

В то же время есть и противоположное мнение высших судебных инстанций. Так, например, определением СК по гражданским делам ВС РФ от 22.12.2015 N 56-КГ15-29, установлено, что действие законоположений п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Практика показывает, что суды также придерживаются указанной позиции (смотрите, напр., Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25 октября 2022 г. по делу N 8Г-20908/2022[88-20384/2022], Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 7 февраля 2023 г. по делу N 8Г-27462/2022[88-2365/2023-(88-26567/2022)]).

Таким образом, у собственника 2/3 доли в праве собственности на квартиру есть право обратиться в суд с иском о признании доли бывшего супруга (1/3) в праве общей собственности незначительной, выплате денежной компенсации за нее и признании за ним права собственности на эту долю на основании п. 4 ст. 252 ГК РФ. При этом ему необходимо будет доказать, что такая доля сособственника незначительна, в натуре её выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (см. примерную форму искового заявления о признании доли в праве общей собственности незначительной и выплате денежной компенсации за нее (февраль 2025)).

Однако, как было отмечено выше, в силу того, что по данному вопросу существует иная трактовка положений п. 4 ст. 252 ГК РФ, окончательное решение суд будет принимать с учетом внутренних убеждений и собственного понимания описанных норм (смотрите также ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ).

Рекомендуем также ознакомиться со следующей судебной практикой:

- апелляционным определением СК по гражданским делам Калужского областного суда от 30 мая 2023 г. по делу N 33-870/2023;

- апелляционным определением СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 апреля 2023 г. по делу N 33-18501/2023;

- апелляционным определением СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 14 марта 2023 г. по делу N 33-2441/2023;

- апелляционным определением СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 05 марта 2024 г. по делу N 33-2722/2024.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтин Артем

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Рижская Мария

12 февраля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.