Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Договором аренды земельного участка стороны предусмотрели, что арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее десятого числа первого месяца квартала.
Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.
Поскольку арендная плата - это регулируемая цена, то изменения в договор в виде заключения дополнительных соглашений не предусмотрены.
Если централизованные изменения (порядок установлен субъектом РФ) были также в установлении новых сроков по внесению арендных платеже (с квартальных на полугодовые, например) необходимо ли заключение дополнительных соглашений к договору аренду, или достаточно уведомления арендатора в одностороннем порядке об изменении существенного условия договора (срока внесения арендных платежей)? Есть ли судебная практика по данному вопросу?
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий договора допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также договором, связанным с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее - Основные принципы) (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ). Основные принципы предполагают, в частности, что порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть определены нормативными правовыми актами органов государственной власти и органов местного самоуправления (принцип предсказуемости расчета размера арендной платы); должна предусматриваться возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка (принцип предельной простоты расчета арендной платы) и т.д.
Основные принципы являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. Если размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в Основных принципах, арендная плата подлежит исчислению с применением Основных принципов (смотрите пп. 33, 66 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 27.11.2019, п. 48 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 25.12.2019, а также, например, постановления Четырнадцатого ААС от 04.03.2024 N 14АП-1137/24, Пятнадцатого ААС от 12.02.2024 N 15АП-20229/23).
По общему правилу порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством РФ, в отношении участков, которые находятся в собственности субъекта РФ, и участков, государственная собственность на которые не разграничена, - органом государственной власти субъекта РФ, а в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органом местного самоуправления (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
При этом если уполномоченным органом изменен порядок определения размера арендной платы, указанный порядок применяется к отношениям по договору аренды с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. Его применение не требует заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды (смотрите п. 3 раздела "Судебная коллегия по экономическим спорам" Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4, утвержденного Президиумом ВС РФ 23.12.2015, а также, например, решения АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2023 N А56-127647/2022, АС Оренбургской области от 18.04.2022 N А47-1589/2022, Красноармейского районного суда Краснодарского края от 11.02.2020 N 2-384/2020).
Из совокупности приведенных норм и разъяснений по их применению следует, что законодательство предусматривает возможность изменения в одностороннем порядке в связи с изменением нормативных актов уполномоченных органов только размера арендной платы в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, заключенного без проведения торгов. Относительно возможности одностороннего изменения сроков внесения арендной платы какие-либо положения в законодательстве отсутствуют.
При этом необходимо помнить, что в соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения, а при последующем изменении данных правил условия договора сохраняют свою силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
С учетом изложенного изменение сроков внесения арендной платы в нормативном акте, принятом уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ, не влечет за собой права арендодателя в одностороннем порядке путем уведомления арендатора (п. 1 и п. 2 ст. 450.1 ГК РФ) изменить условие о сроке ее внесения в договоре аренды, заключенном до внесения указанных изменений. В этой ситуации если арендодатель намерен закрепить такие изменения в договоре, ему необходимо заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Исключение могут составлять лишь те случаи, когда право арендодателя в одностороннем порядке изменять сроки внесения арендной платы прямо предусмотрено договором аренды.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
9 января 2025 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
