Начата процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд. Собственник изымаемого земельного участка согласен на предоставление ему иного участка в собственность. Согласно отчетам об оценке установлено, что земельный участок муниципалитета дороже, чем изымаемый земельный участок частного лица. С учетом п. 5 ст. 39.22 ЗК РФ возможна ли в таком случае мена земельного участка, в частности, на условиях доплаты стоимости со стороны частного лица? Возможно ли в договоре мены указать, что цена является равнозначной?

Начата процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд. Собственник изымаемого земельного участка согласен на предоставление ему иного участка в собственность. Согласно отчетам об оценке установлено, что земельный участок муниципалитета дороже, чем изымаемый земельный участок частного лица.
С учетом п. 5 ст. 39.22 ЗК РФ возможна ли в таком случае мена земельного участка, в частности, на условиях доплаты стоимости со стороны частного лица? Возможно ли в договоре мены указать, что цена является равнозначной?

При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи (п. 5 ст. 39.22 ЗК РФ).

В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок (п. 6 ст. 39.22 ЗК РФ).

При этом ЗК РФ напрямую не регулирует случай, при котором цена "государственного" земельного участка выше изымаемого.

В решении Арбитражного суда Алтайского края от 11 января 2023 г. по делу N А03-1749/2022, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 июля 2023 г. N Ф04-2704/23 по делу N А03-1749/2022, суд указывает, что для соблюдения условий ст. 39.22 ЗК РФ цены должны быть равнозначными, что не применимо к рассматриваемому случаю.

В апелляционном определении СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 05 апреля 2017 г. по делу N 33-1122/2017 суд указывает, что из буквального толкования положений ст. 39.21, 39.22 Земельного кодекса РФ следует, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в порядке обмена допускается в случаях, установленных ст. 39.21 Земельного кодекса РФ, при соблюдении условий, установленных ст. 39.22 Земельного кодекса РФ, согласно которым цена обмениваемых земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества должна быть равнозначной (п. 5 ст. 39.22 ЗК РФ) либо цена предоставляемого земельного участка может быть ниже выкупной цены изымаемого земельного участка при наличии согласия лица, у которого изымается участок (п. 6 ст. 39.22 ЗК РФ).

По мнению суда, установив данные условия, законодатель преследовал цель исключить возможность злоупотреблений, связанных с предоставлением взамен изымаемых незначительных по стоимости неликвидных земельных участков, находящихся в частной собственности, значительно превосходящих их по стоимости ликвидных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в обход торгов. При этом во избежание перечисления запрета в отношении непредсказуемых видов возможных злоупотреблений, влекущих нарушение публичных интересов, связанных с подобным предоставлением земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, законодатель пошел по пути узкого ограничения случаев и условий, при которых подобное предоставление земельных участков допустимо. Все остальные случаи, не предусмотренные ст. 39.21 ЗК РФ, и ситуации, при которых не соблюдаются условия, установленные ст. 39.22 ЗК РФ, не допускают предоставление земельных участков из государственной либо муниципальной собственности путем заключения договора мены.

Таким образом, сделка, в результате которой взамен изымаемого земельного участка, находящегося в частной собственности, лицу предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, превышающий по стоимости изымаемый земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, не соответствует положениям ст. 39.21, 39.22 ЗК РФ (решение Ленинградского районного суда г. Калининграда Калининградской области от 28 ноября 2016 г. по делу N 2-5007/2016).

Случая обмена участков, при котором цена "государственного" земельного участка выше изымаемого, ЗК РФ не предусматривает. В связи с чем такие сделки являются ничтожными.

В этой связи полагаем, что в данном случае мена земельных участка невозможна.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 07 мая 2020 г. по делу N 2-162/2020;

- Энциклопедия судебной практики. Условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности (Ст. 39.22 ЗК).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

20 января 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной устной консультации, оказанной в рамках услуги Советы экспертов. Проверки, налоги, право.