Признание права собственности на самовольное строение. Определение подведомственности споров о признании права собственности на самовольное строение

ООО является арендатором муниципального земельного участка. Земельный участок предоставлялся в аренду, так как на указанном земельном участке располагаются нежилые здания в собственности ООО.
ООО на арендованном земельном участке построило еще одно нежилое здание без получения разрешения на строительство. В получении разрешения на строительство обществу было отказано, так как указанное здание уже было выявлено как самовольная постройка. Градостроительные и земельные нормы при строительстве нарушены не были (ВРИЗ, градостроительная зона, отступы, этажность, площадь застройки и т.д. соответствуют действующим ПЗЗ).
Имеет ли ООО возможность признания права собственности на указанную самовольную постройку в суде при условии, что земельный участок передан в аренду не для целей строительства? Какому суду (районному или арбитражному) подсуден данный спор?

Предоставить однозначный ответ на вопрос о возможности признания права собственности в суде на самовольную постройку затруднительно. Вместе с тем по поставленным вопросам можем сообщить следующее.
1. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. В подтверждение наличия у истца права собственности должны быть представлены доказательства наличия юридических оснований возникновения данного права.
В ст. 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой является здание, возведенное на земельном участке, которое не предоставлено в установленном порядке или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, или которое возведено без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В определении от 03.07.2007 N 595-О-П КС РФ отметил, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков. Следовательно, отсутствие разрешительной документации и необходимых прав на земельный участок образуют совокупность признаков самовольной постройки.
В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, что затрудняет ее использование в гражданских правоотношениях.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Пленум ВС РФ и ВАС РФ в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 по вопросу о применении данной статьи разъяснил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 25). Между тем в настоящее время все же встречаются решения судебных органов, согласно которым признается право собственности на самовольное строение, возведенное на арендованном земельном участке (смотрите также решение АС Республики Крым от 14.09.2023 по делу N А83-6181/2023, определение ВС РФ от 02.06.2022 N 308-ЭС21-29061). Таким образом, наличие земельного участка на праве аренды не исключает возможности признания права собственности на самовольное строение, расположенное на таком земельном участке. Однако тот факт, что земельный участок представлен не для целей строительства, может негативно повлиять на ход судебного разбирательства (определение ВС РФ от 20.12.2021 N 305-ЭС21-21330, определение ВС РФ от 02.12.2020 N 309-ЭС20-13411).
Вместе с тем, по нашему мнению, заранее предположить решение суда в рассматриваемом случае крайне затруднительно исходя из следующего.
По общему правилу земельные участки, являющиеся государственной/муниципальной собственностью, предоставляются в аренду/собственность по результатам торгов, за некоторыми исключениями. Запрет на легализацию самовольных построек, возведенных на муниципальных/государственных землях, предоставленных не для целей строительства, направлен на исключение ситуаций, при которых государственные/муниципальные земли поступали бы в частную собственность в обход указанного порядка предоставления земель. В то же время спорный земельный участок был предоставлен для эксплуатации уже существующих зданий. Предоставление земельных участков в аренду / в собственность в таких случаях осуществляется в порядке исключения - без проведения торгов. Третьи лица в этом случае не могут претендовать на спорный земельный участок, соответственно, их права не могут быть нарушены. По нашему мнению, данный факт является интересным нюансом сложившейся ситуации, на который суд может обратить внимание. Между тем решающим фактором в данном случае будет является согласие собственника земельного участка на сохранение самовольной постройки (смотрите, например, определение ВС РФ от 20.10.2016 N 305-ЭС16-8051). Иные обстоятельства дела также подлежат рассмотрению судом. Например, положительным моментом при рассмотрении подобных исков будет являться соответствие постройки виду разрешенного использования земельного участка в силу прямого указания п. 1 ст. 222 ГК РФ. Соблюдение требований градостроительных норм и правил при возведении самовольной постройки несомненно является хорошим фактором, но не исключает и не заменяет рассмотрение вопроса о наличии прав на земельный участок. В некоторых случаях суды, признавая право собственности на самовольное строение, обращают внимание еще на добросовестность поведения истца при возведении самовольной постройки. Однако наиболее важное значение в сложившейся ситуации, по нашему мнению, будет иметь именно согласие собственника земельного участка.
Учитывая изложенное, окончательное решение по данному вопросу может быть принято только судом, поскольку выводы суда будут зависеть от совокупности вышеназванных и иных обстоятельств дел, а также материалов, представленных в судебное заседание.
2. Определение подсудности при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольное строение вызывает немало споров.
По данному вопросу судебными органами представлены соответствующие разъяснения.
Так, согласно п. 22 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19.03.2014, также указано следующее.
Частью 3 ст. 22 ГПК РФ установлено, что суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные чч. 1 и 2 указанной статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
В соответствии с положениями чч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Из приведенных норм права следует, что основными критериями отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного суда являются субъектный состав и экономический характер спора, применяемые в совокупности.
Учитывая изложенное, полагаем, что иск общества с ограниченной ответственностью о признании за ним права собственности на самовольную постройку подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ермакова Елена

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

30 октября 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.