Перевод жилого здания в нежилое для оказания гостиничных услуг, если изменен вид разрешенного использования земельного участка

Администрация района занимается переводами жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые. Граждане на участках, предназначенных под ИЖС, строят дом в несколько этажей, затем переводят участок с видом "для ИЖС" в другой вид разрешенного использования земельного участка и обращаются в администрацию для перевода указанных помещений из жилых в нежилые для последующей регистрации, например, гостиницы.
Возможен ли такой перевод? Может ли администрация района согласовать такой перевод помещения, если назначение земель не "для ИЖС"?

1. В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ вышеуказанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с ЗК РФ и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412.

Вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" (код 2.1 Классификатора) предусматривает размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Иными словами, вид разрешенного использования земельного участка "для индивидуального жилищного строительства" (код 2.1 Классификатора) не предусматривает осуществление коммерческой деятельности.

Для данных целей, в том числе гостиничных услуг, необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка, например, на код 4.7 Классификатора "Гостиничное обслуживание (для размещения гостиниц)".

2. Отметим, что согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ размещение гостиниц в жилых помещениях не допускается, ввиду чего для организации гостиницы необходим перевод помещений в нежилое.

Несмотря на то, что законодательством напрямую не предусмотрен порядок перевода жилого строения в нежилое, полагаем, что такой перевод возможен по аналогии с переводом жилого помещения в нежилое, которое осуществляется органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Процедура перевода жилого помещения в нежилое подробно регламентирована в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) (далее - Положение)).

Решение о признании здания нежилым принимается на основании заключения комиссии, формируемой органом местного самоуправления, в состав которой должны входить представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также в случае необходимости - представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (п. 7 Положения).

Заключение комиссии является основанием для принятия органом, осуществляющим перевод помещений, решения о переводе или отказе в переводе помещения (п. 49 Положения) и выдаче или направлении заявителю уведомления согласно форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 (приложение), подтверждающего принятие одного из указанных решений, а также информирует о принятии данного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Выдача или направление заявителю уведомления о переводе помещения, если для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ, подтверждает окончание процедуры перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае:

1) непредставления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия, должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ч. 2, ч. 3 ст. 24 ЖК РФ).

Обратите внимание, что перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое является исчерпывающим и не содержит такого основания, как изменение вида разрешенного использования земельного участка, на котором находится переводимый объект недвижимости.

Таким образом, полагаем, что перевод жилого строения (жилого дома) в нежилое строение (гостиницу) возможен по аналогии с переводом жилого помещения в нежилое. При этом изменение вида разрешенного использования земельного участка не может служить основанием для отказа в таком переводе, если измененный вид соответствует градостроительному плану и Правилам землепользования и благоустройства конкретного муниципального образования и территориальная зона застройки допускает размещение нежилых объектов для предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что на основании ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования. 

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

• Свод правил СП 257.1325800.2020 "Здания гостиниц. Правила проектирования" (утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2020 г. N 922/пр);
• кассационное определение СК по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2023 г. по делу N 8а-8204/2023[88а-8876/2023];
• кассационное определение СК по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08 августа 2023 г. по делу N 8а-17985/2023[88а-25862/2023]. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена 

Ответ прошел контроль качества 

10 октября 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.