Между ИП и администрацией был заключен договор аренды земельного участка. Участок был предоставлен ИП для размещения причалов, пристаней, других объектов, необходимых для обеспечения судоходства и водных перевозок. Срок аренды устанавливался на 5 лет. Земельный участок был предоставлен ИП по результатам аукциона, то есть до момента заключения договора аренды и приятия участия в аукционе у участников была возможность ознакомиться с аукционной документацией, в частности, с расположением земельного участка, стоимостью, площадью, изучением расположения на публичной кадастровой карте. Ввиду нарушений условий договора аренды со стороны ИП, невнесения арендных платежей администрация расторгла договор аренды в одностороннем порядке (такое условие предусматривалось договором) и обратилась в суд за защитой своих прав и взысканием задолженности. Теперь, когда дело рассматривается в суде, ИП утверждает, что договор аренды земельного участка необходимо признать незаконным, а сделку ничтожной по следующим причинам. ИП утверждает, что при подписании договора аренды не осматривала земельный участок (ЗУ), так как земля была покрыта снегом, земельный участок состоит из двух контуров, разделенных дорогой. ИП утверждает, что не пользовалась одной частью ЗУ, другая часть ЗУ является подтопляемой зоной, и ИП его тоже не могла использовать. ИП утверждает, что часть ЗУ (второй контур) относится к землям, покрытым поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах. Соответственно, администрация не имеет право распоряжаться водными объектами и с самого начала не имела права проводить аукцион и распоряжаться землей, покрытой водой. При этом 2 года ИП осуществляла предпринимательскую деятельность, по факту использовала землю, располагала на земле свое имущество (установлено ограждение, поставлено сооружение для охраны), заключала договоры с организациями для погрузки/разгрузки судов. Может ли суд в качестве доказательств принять снимки со спутников, карт, находящихся в свободном доступе, или же суд обязан руководствоваться информацией, размещенной на публичной кадастровой карте? Кто прав в данной ситуации?

1. Как следует из п. 12 ст. 1 ГрК РФ, п. 12 ст. 85 ЗК РФ, под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно ч. 6 ст. 6 ВК РФ под береговой полосой понимается полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, которая предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 5 ВК РФ береговая линия (граница водного объекта) определяется для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера - по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом.

Ч. 8 ст. 6 ВК РФ предусматривает, что каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

Содержание приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что береговая полоса, как и сам водный объект, являются общедоступными, что означает право каждого пребывать на любой ее части, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством.

Порядок определения местоположения береговой линии (границы водного объекта), случаи и периодичность ее определения утверждены постановлением Правительства РФ от 29.04.2016 N 377. Требования к описанию местоположения береговой линии (границы водного объекта) утверждены приказом Минэкономразвития России от 23.03.2016 N 164.

Важно отметить, что сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий, в том числе о водоохранных зонах, прибрежных защитных полосах, зонах затопления, подтопления, и береговых линиях (границах водных объектов) отображаются в реестре границ, который является составной частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Однако участки в пределах береговой полосы могут быть предоставлены в аренду при соблюдении установленных законодательством условий и в соответствии с установленным для земельных участков целевым назначением и разрешенным использованием. В частности, п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривается возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

В этой связи смотрите постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 мая 2014 г. N Ф03-1812/14 по делу N А51-24541/2013; определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 г. по делу N 8Г-8365/2020[88-474/2021-(88-8215/2020)], апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 30 марта 2021 г. по делу N 33-1013/2021, апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 18 февраля 2021 г. по делу N 33а-490/2021, апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 28 февраля 2020 г. по делу N 33-638/2020.

Кроме того, в рассматриваемой ситуации сведения о границах береговой полосы в ЕГРН отсутствуют, в связи с чем сделать вывод о нахождении земельного участка в границах береговой полосы без проведения экспертизы, на наш взгляд, не представляется возможным. В этой связи смотрите постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2020 г. N Ф08-10544/17 по делу N А32-34818/2016.

2. Относительно довода о затоплении земельного участка. Согласно п. 17 ст. 105 ЗК РФ, п. 4 ст. 1 ГрК РФ зоны затопления и подтопления относятся к зонам с особыми условиями использования территорий. В соответствии с п. 24 ст. 106 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия) (п. 1 ст. 106 ЗК РФ).

Для зон затопления и подтопления постановлением Правительства РФ от 18 апреля 2014 г. N 360 утверждено Положение о зонах затопления, подтопления (далее - Положение). Согласно п. 18 Положения границы зон затопления, подтопления отображаются в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 3 Положения зоны затопления, подтопления устанавливаются или изменяются решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) на основании предложений органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, подготовленных совместно с органами местного самоуправления, об установлении границ зон затопления, подтопления и сведений о границах этих зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ этих зон, перечень координат характерных границ таких зон в системе координат, установленной для ведения ЕГРН. Зоны затопления, подтопления считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зонах затопления, подтопления, соответствующих изменений в сведения о таких зонах в ЕГРН (п. 5 Положения).

После определения границ зон затопления, подтопления Федеральное агентство водных ресурсов направляет документы, необходимые для внесения сведений о границах зон затопления, подтопления ЕГРН и в орган местного самоуправления городского округа, поселения, применительно к территориям которых устанавливаются зоны затопления, подтопления; вносит сведения о зонах затопления, подтопления в государственный водный реестр; представляет сведения о зонах затопления, подтопления в Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (п. 17 Положения). По окончании указанных процедур границы зон затопления, подтопления отображаются в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (п. 18 Положения).

Вместе с тем в соответствии с ч. 5 ст. 45 ГрК РФ органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана поселения, генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки. В соответствии с ч. 6 ст. 23 ГрК РФ к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п. 8 ст. 1 ГрК РФ).

Составной частью правил землепользования и застройки является карта градостроительного зонирования (п. 2 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ), содержащая границы территориальных зон (ч. 4 ст. 30 ГрК РФ).

Согласно чч. 1, 3 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

В соответствии с чч. 4 и 5 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Так, в обязательном порядке на карте градостроительного зонирования отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий.

Таким образом, рассматриваемая зона с особыми условиями территории считается установленной с момента внесения сведений о ней в ЕГРН. В рассматриваемом случае сведения о границах зоны затопления в ЕГРН не внесены. С учетом изложенного полагаем, что арендодатель не мог достоверно знать о том, что данный земельный участок затапливается.

Однако согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из положений ст. 606, 610, 615 ГК РФ, в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

В силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (п. 4 ст. 37 ЗК РФ).

С учетом изложенного, в случае если арендатор докажет, что земельный участок невозможно использовать в соответствии с целевым назначением, не исключаем, что данный договор может быть расторгнут (пр. постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2018 г. N 08АП-1569/18, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2018 г. N 08АП-1368/18, определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2022 г. по делу N 8Г-4965/2022[88-6557/2022]).

При этом арендатор после заключения договора аренды пользовалась земельным участком в течение двух лет, в связи с чем довод о невозможности его использования по назначению, на наш взгляд, не может быть признан обоснованным и может быть воспринят судом как злоупотребление правом.

В этой связи смотрите постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2018 г. N 12АП-5778/18: ...Кроме того, ответчик, установив невозможность использования спорных участков в соответствии с условиями договора, имел возможность отказаться от их исполнения полностью либо частично, также имел право заявления о пересмотре арендной платы в части неиспользования земельных участков. Вместе с тем данными правами ООО "Старт" своевременно не воспользовалось, что позволяет критически оценить довод жалобы о невозможности такого использования, заявленный только при судебном разбирательстве...; постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2019 г. N 18АП-18474/18, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2023 г. N 14АП-123/23 по делу N А13-8519/2022: ...Суд первой инстанции правомерно указал, что об отсутствии проезда арендатор должен был узнать с момента приемки участка в аренду по акту приема-передачи; вместе с тем на протяжении почти 4 лет с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи от 07.04.2016 арендатору Общество требований о предоставлении проезда шириной 9 м, об уменьшении арендной платы либо о расторжении договора ввиду невозможности использования земельного участка в адрес арендодателя не заявляло. Материалами дела не подтверждается намерение Общества осуществлять строительство на участке (проведение каких-либо строительных работ). В рамках дела N А13-1785/2022 по иску Администрации к Обществу о взыскании арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 35:24:0305022:3538, который удовлетворен судом, суд указал, что после реализации права на судебную защиту в рамках дела N А13-19864/2017 по иску о предоставлении проезда шириной 3,5 м, Общество в претензии от 03.02.2020 заявило Администрации новое требование о предоставлении проезда шириной 5,5 м, а в рамках дела N А13-1785/2022 в целях уклонения от исполнения обязательства по внесению арендной платы приводит довод о необходимости обустройства проезда шириной 9 м. Суд в таких действиях Общества усмотрел признаки злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ)....

Обращаем внимание на то, что изложенная позиция является нашим экспертным мнением, которое может не разделяться правоприменительными органами. Не исключаем, что при рассмотрении дела в суде может быть вынесено иное решение с учетом всех обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств. Также отмечаем, что изложенная в вопросе практическая ситуация затрагивает такое направление деятельности, как оценка судебной перспективы споров, и не относится к компетенции Правового консалтинга. 

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

• Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2019 г. N 15АП-6199/18. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий 

Ответ прошел контроль качества 

14 февраля 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.