Можно ли заключить и зарегистрировать в Государственной регистрационной палате долгосрочный договора субаренды на основании договора аренды, заключенного на неопределенный срок?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Само по себе заключение договора субаренды на конкретный срок при наличии договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не противоречит действующему законодательству. Вместе с тем не исключена вероятность отказа регистрирующего органа в регистрации договора субаренды на конкретный срок в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок. Полагаем, что такой отказ может быть обоснованно мотивирован отсутствием регистрации в Едином государственном реестре прав основного договора аренды, поскольку договор субаренды носит производный характер и его действие обусловлено действием договора аренды.

Обоснование позиции:
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Заключение договора субаренды на неопределенный срок не противоречит законодательству, в том числе в случае, когда срок договора аренды (основного договора) определен. Так же как и не противоречит закону заключение договора субаренды на конкретный срок в случае, когда не определен срок основного договора аренды. Данные выводы основываются на том, что неопределенный срок договора не является ни более, ни менее длительным, нежели конкретный срок договора (смотрите, например, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24.12.2010 по делу N А14-6046/2010/186/6, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.02.2010 N КГ-А40/457-10, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2010 N Ф09-9627/10-С6, решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.10.2010 N А54-3720/2010С23). В этом случае следует полагать, что срок договора субаренды в любом случае не может быть больше срока договора аренды, следовательно, при прекращении основного договора аренды договор субаренды также будет прекращен.
Так, по материалам одного из дел Росреестр отказал в государственной регистрации договора субаренды, заключенного на конкретный срок (4 года и 5 лет), поскольку договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Суд встал на сторону заявителя, признав отказ Росреестра незаконным исходя из положений п. 2 ст. 621 ГК РФ и п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которым срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды. Принимая во внимание, что заключенные с согласия арендодателя договоры субаренды земельного участка на конкретные сроки (4 года и 5 лет) не превышают срока основного договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, суд пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для признания незаконными решений регистрирующего органа. Учитывая, что договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, в любом случае ограничен сроком аренды, основной договор аренды возобновлен на неопределенный срок (а следовательно, установленные конкретные сроки субаренды не превышают неопределенный срок аренды), а также учитывая, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, суд посчитал, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации договоров субаренды (смотрите апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 10.01.2014 по делу N 33-8324/2013).
Вместе с тем нами были обнаружены судебные дела, при рассмотрении которых суды заняли иную позицию. Так, например, четвертый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 25.03.2021 N 04АП-112/21 пришел к выводу о том, что в случаях, когда договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, договор субаренды этого же самого имущества может быть заключен также на неопределенный срок либо на срок, не превышающий трех месяцев*(1). В свою очередь, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 19.01.2016 N 16АП-4980/15 подтвердил правомерность отказа управления в государственной регистрации субаренды, указав на то, что поскольку аренда в Едином государственном реестре прав не зарегистрирована, невозможно произвести государственную регистрацию субаренды недвижимого имущества. Суд также отметил, что поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок, он может действовать как более года, так и менее года, вследствие чего предоставление недвижимости в субаренду на определенный срок противоречит требованиям статьи 615 ГК РФ*(2). В ином деле суд также рассматривал отказ управления в регистрации договора субаренды по причине отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды (смотрите постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.11.2013 N 7206/13). По другому делу, признавая договор субаренды незаключенным, суд исходил из того, что согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Поскольку в рамках данного дела договор аренды был заключен на три года, суд правомерно признал договор субаренды, заключенный сроком на три года и не прошедший государственную регистрацию, незаключенным (смотрите определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.07.2011 N ВАС-9201/11).
Таким образом, само по себе заключение договора субаренды на конкретный срок в случае, когда не определен срок основного договора аренды, не противоречит действующему законодательству. Вместе с тем мы не исключаем вероятность отказа регистрирующего органа в регистрации договора субаренды на конкретный срок в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Гентовт Ольга

Ответ прошел контроль качества

2 сентября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) С позицией суда относительно трехмесячного срока едва ли можно согласиться.
*(2) По данному делу договор аренды был заключен 05.05.2014 на неопределенный срок. В свою очередь, предоставление недвижимости в субаренду до 01.06.2017 суд посчитал противоречащим требованиям статьи 615 ГК РФ.