Заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества, который зарегистрирован в Росреестре. Арендатором по данному договору был заключен договор субаренды на срок 11 месяцев. Впоследствии между арендодателем, прежним и новым арендаторами было заключено трехстороннее соглашение о замене арендатора. В данное соглашение стороны включили условие, согласно которому оно вступает в силу с момента регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон с 17.09.2021. Субарендатор был уведомлен о заключении данного соглашения после регистрации его в Росреестре. С какой даты имеет силу для субарендатора указанное соглашение? Вправе ли новый арендатор требовать повышения арендной платы?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Указанное в вопросе трехстороннее соглашение вступает в силу для третьих лиц, в том числе и субарендатора, с момента государственной регистрации.
Включенная в него формулировка о том, что оно вступает в силу с момента регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон с 17.09.21, имеет значение для целей регулирования отношений между его сторонами и не затрагивает условий договора субаренды.

Обоснование вывода:
С учетом принципа свободы договора, являющегося одним из основополагающих принципов в гражданском законодательстве, стороны любого гражданско-правового договора вправе определить его условия по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание того или иного условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом согласно п. 2 указанной нормы стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений*(1). Таким образом, само по себе включение в трехстороннее соглашение, заключенное сторонами, указанного в вопросе условия закону не противоречит. Однако в данном случае следует учитывать следующее.
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В силу п. 1 ст. 308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. В данном случае трехстороннее соглашение о замене арендатора было заключено между арендодателем, прежним и новым арендаторами.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
При этом на основании п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Поскольку субарендатор не являлся стороной указанного в вопросе соглашения, сам по себе факт его заключения не создает для него каких-либо обязанностей (постановления Семнадцатого ААС от 08.12.2011 N 17АП-11427/11, Восемнадцатого ААС от 12.02.2015 N 18АП-564/15). В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ соглашение между арендодателем, а также прежним и новым арендаторами считается заключенным для любых третьих лиц (включая субарендатора) с даты его государственной регистрации. Включенная в него формулировка о том, что оно вступает в силу с момента регистрации и распространяет свое действие на отношение сторон с 17.09.21, имеет значение для целей регулирования отношений между сторонами соглашения.
Законодательство не содержит прямых норм о сохранении в силе договора субаренды в случае замены арендатора в договоре аренды. Однако такой вывод следует из ГК РФ. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 17 информационного письма от 11.01.2002 N 66, к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. Поэтому в силу п. 2 ст. 615 и п. 1 ст. 617 ГК РФ при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу. Расторгать договор субаренды или возвращать новому арендатору находящееся в субаренде имущество при перенайме не требуется. Изменения же в договоре субаренды при перенайме связаны лишь с заменой одной из сторон этого договора (п. 24 указанного информационного письма), в связи с чем субарендатор вправе требовать от нового арендатора внесения сведений о последнем в договор субаренды. Это может быть сделано путем подписания соответствующего дополнительного соглашения. А поскольку замена арендатора в договоре аренды, как уже отмечено, не затрагивает условий договора субаренды, обязательства сторон по этому договору должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора субаренды (ст. 309 ГК РФ). Если договором субаренды арендатору (субарендодателю) не было предоставлено право на одностороннее изменение размера арендной платы (ст. 310, п. 3 ст. 614 ГК РФ), соответствующее условие может быть изменено исключительно по соглашению сторон договора субаренды, в том числе и после перехода прав арендодателя по договору субаренды к другому лицу. При этом в силу уже упомянутого п. 1 ст. 425 ГК РФ если иное не будет предусмотрено в соглашении сторон, обязанность уплачивать арендную плату в новом размере возникнет у субарендатора не ранее даты заключения указанного соглашения.
В заключение подчеркнем, что независимо от внесения в договор субаренды изменений с момента уведомления об изменении стороны по договору субарендатор в силу ст. 312 и п. 3 ст. 382 ГК РФ обязан уплачивать арендную плату новому арендатору.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Котыло Игорь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

15 ноября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите подробнее в материале: Энциклопедия решений. Действие гражданско-правового договора.