Имеются ли основания для отказа в удовлетворении требований арендаторов об уменьшении арендной платы в связи с объявлением нерабочих дней в период с 28.10.2021 по 07.11.2021?

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ по общему правилу не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. При этом в силу п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ в обязанности арендатора входит своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.
В судебной практике сформирован подход, согласно которому само по себе неиспользование предмета аренды по каким-либо причинам не может повлиять на наличие обязанности по внесению арендных платежей (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2010 по делу N А75-4718/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2013 N Ф01-9813/13 и др.).
Наличие форс-мажорных обстоятельств само по себе также не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату за пользование имуществом. Как видно из п. 3 ст. 401 ГК РФ, обстоятельства непреодолимой силы могут лишь явиться основанием для освобождения арендатора от ответственности за невыполнение обязательств, но не освобождают его от предусмотренной п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанности вносить плату за пользование имуществом (смотрите также определение Верховного Суда РФ от 17.10.2014 N 302-ЭС14-3471).
В 2020 году в связи с распространением в России и других странах новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, рядом нормативных актов были установлены специальные меры, направленные на поддержку предпринимателей. В частности, положениями Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) предусмотрена возможность предоставления при определенных обстоятельствах отсрочки, освобождения от внесения арендной платы и уменьшения арендной платы. Так, п. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ предписывал арендодателю при определенных условиях заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Такая обязанность возникала в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. В силу п. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
Как следует из приведенных норм, возможность уменьшения арендной платы предоставлялась арендаторам за период 2020 года, в течение которого арендатор не имел возможности использовать арендуемое имущество в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Нормативные акты, которые бы предусматривали аналогичные гарантии для арендаторов применительно к нерабочим дням, установленным на период с 28 октября по 7 ноября 2021 года (Указ Мэра Москвы от 21.10.2021 N 62-УМ), на сегодняшний день не приняты. Поэтому при описанных обстоятельствах арендодатель не обязан по требованию арендаторов заключать упомянутые в вопросе дополнительные соглашения.
Здесь же отметим, что в соответствии с вышеупомянутым Указом Мэра Москвы в отношении ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания допускается обслуживание на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов. В отношении объектов розничной торговли допускается работа аптек и аптечных пунктов; объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, определенных распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.03.2020 N 762-р, при условии, что доля таких товаров в ассортименте, определенная в порядке, установленном Департаментом торговли и услуг города Москвы, составляет не менее 30%; объектов розничной торговли в части продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки. Полагаем, что арендодатель должен предоставить арендаторам возможность использования арендуемых помещений с учетом введенных ограничений.
В заключение напомним, что п. 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрена возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В судебной практике сформулированы выводы о том, что такие обстоятельства должны:
- находиться вне контроля сторон, их изменение не зависит от воли сторон (смотрите, например, постановление АС Поволжского округа от 19.10.2017 N А55-2838/2017);
- являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными (смотрите, например, определение Курганского облсуда от 20.02.2018 N 33-589/2018);
- быть связанными с условиями заключенного между сторонами договора, влиять на исполнение ими обязательств (определение Оренбургского облсуда от 24.01.2018 N 33-372/2018).
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ, определение ВС РФ от 17.04.2017 N 306-ЭС17-2823). Мы не можем исключить, что в зависимости от конкретных обстоятельств требование арендатора об уменьшении арендной платы при описанных обстоятельствах может быть удовлетворено судом (смотрите материал: Энциклопедия решений. Изменение и расторжение гражданско-правового договора в связи с существенным изменением обстоятельств). Однако оценить вероятность этого в рамках настоящей консультации не представляется возможным.
Возможно, также будет полезно постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2021 N 10АП-3144/21.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Гентовт Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

26 октября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.