Может ли арендатор заключить договор переуступки арендных прав другому лицу по договору аренды муниципального земельного участка, если на этом участке частично расположен линейный объект первоначального арендатора?

В соответствии с п. 3 ст. 5 ЗК РФ арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.
Согласно общим правилам пп. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как следует из содержания ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ, письма Министерства экономического развития РФ от 30 декабря 2019 г. N Д23и-45772 "О размещении линейных объектов" линейные сооружения могут располагаться на земельных участках, находящихся в частной собственности, а также государственной или муниципальной собственности (находящихся в аренде) на основании сервитута или публичного сервитута.
В силу п. 5 ст. 23 ЗК РФ обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.
Таким образом, установление сервитута не подразумевает изъятие земельного участка из владения, пользования и распоряжения собственника земельного участка, а влечет установление только отдельных ограничений в его использовании (Справка по результатам изучения судебной практики рассмотрения дел по спорам об установлении сервитута, а также по иным спорам, вытекающим из земельных правоотношений).
Согласно ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 мая 2011 г. N ВАС-5002/11: Приобретая земельный участок в собственность, ответчик уже имел установленный сервитут, который в силу пункта 1 статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу.
Сервитут следует судьбе земельного участка, для использования которого он был установлен.
Определение Верховного Суда РФ от 19 апреля 2019 г. N 305-ЭС19-4244 по делу N А41-62025/2013: Судами отмечено, что сервитут как вещное право устанавливается в отношении земельного участка и сохраняется при переходе права собственности на него; сервитут следует судьбе земельного участка, для использования которого он был установлен.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июня 2019 г. N Ф05-7033/19 по делу N А40-212621/2017: Вопреки доводам жалобы сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен, при этом сервитут следует судьбе земельного участка, для использования которого он был установлен.
В связи с изложенным полагаем, что наличие на земельном участке линейных сооружений не исключает возможность переуступки прав аренды, если переуступка прав на такие земельные участки допускается нормами действующего законодательства (п. 7 ст. 448 ГК РФ) и условиями договора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

28 октября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.