Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Между государственным бюджетным учреждением зравоохранения (ГБУЗ, Арендодатель) и ООО (Арендатор) с согласия учредителя был заключен договор аренды с 06.03.2020 на 11 месяцев на основании п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Для продления договора аренды ГБУЗ в 2021 году направило соответствующий пакет документов учредителю на согласование. Согласие от учредителя было получено, но уже после истечения срока договора аренды. При этом Арендатор и Арендодатель договор от 06.03.2020 не расторгали, поскольку в нем есть такой пункт, в котором сказано, что, если Арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении. После получения согласования от учредителя ГБУЗ и ООО заключили новый договор аренды сроком на три года. Причем в договоре указано, что все его пункты вступают в силу с момента регистрации. Сейчас новый договор на регистрации. Как правильно расторгнуть старый договор аренды от 06.03.2020?

Между государственным бюджетным учреждением зравоохранения (ГБУЗ, Арендодатель) и ООО (Арендатор) с согласия учредителя был заключен договор аренды с 06.03.2020 на 11 месяцев на основании п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Для продления договора аренды ГБУЗ в 2021 году направило соответствующий пакет документов учредителю на согласование. Согласие от учредителя было получено, но уже после истечения срока договора аренды. При этом Арендатор и Арендодатель договор от 06.03.2020 не расторгали, поскольку в нем есть такой пункт, в котором сказано, что, если Арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении. После получения согласования от учредителя ГБУЗ и ООО заключили новый договор аренды сроком на три года. Причем в договоре указано, что все его пункты вступают в силу с момента регистрации. Сейчас новый договор на регистрации.
Как правильно расторгнуть старый договор аренды от 06.03.2020?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В описанной ситуации прежний договор аренды прекращен с даты заключения сторонами договора на новый срок. Расторгать его не требуется.

Обоснование вывода:
Пунктом 2 ст. 651, п. 2 ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Приведенная норма распространяется на договоры аренды помещений и их частей (смотрите п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, а также, например, письмо Минэкономразвития РФ от 04.08.2011 N Д23-3287, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2012 N Ф08-6366/12, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2008 по делу N А43-27784/2007-2-724, постановление ФАС Поволжского округа от 15.11.2012 N Ф06-8922/12, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 N 04АП-1969/10, постановление Тринадцатого ААС от 30.07.2013 N 13АП-10351/13, постановление Семнадцатого ААС от 18.07.2008 N 17АП-4468/08).
Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если арендодатель передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. При этом права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Впоследствии эта позиция нашла отражение в п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Для сторон же подлежащего заключению договора аренды, к исполнению которого стороны приступили, такой договор, по смыслу вышеприведенного разъяснения и п. 1 ст. 433 ГК РФ, должен считаться заключенным независимо от государственной регистрации. На это дополнительно указывает п. 3 ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которым сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.
Поэтому упомянутое в вопросе условие договора, согласно которому его условия вступают в силу с момента государственной регистрации, может применяться лишь в той части, в которой оно не противоречит упомянутым нормам. Условия заключенного на новый срок договора аренды должны исполняться его сторонами независимо от государственной регистрации.
Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:
- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, если иное не установлено законодательством РФ;
- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Этот срок может быть уменьшен только по заявлению арендатора.
В п. 4.2 вышеупомянутого постановления Пленума ВАС РФ сформулирована правовая позиция, согласно которой, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. При этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 ч. 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
По смыслу приведенного разъяснения действие ранее возобновленного на неопределенный срок договора аренды автоматически прекращается со дня заключения сторонами договора аренды на новый срок. Следовательно, в рассматриваемой ситуации расторгать договор аренды, который был возобновлен на неопределенный срок, не требуется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

11 июня 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.