Вправе ли ТСН - товарищество собственников недвижимости (в частности, ТСЖ) заключать договоры аренды, принимая во временное владение и пользование имущество третьих лиц? Не противоречит ли это целям создания ТСН?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
ТСЖ вправе арендовать земельные участки и иное имущество, если его использование необходимо для достижения уставных целей товарищества и не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД.

Обоснование вывода:
Товариществом собственников недвижимости признается некоммерческая корпоративная организация, объединяющая собственников недвижимого имущества (к примеру, помещений в МКД или ином здании) и созданная ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом, в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Устав ТСН, помимо прочего, должен содержать сведения о предмете и целях деятельности товарищества (пп. 1 и 2 ст. 123.12 ГК РФ).
Таким образом, ТСН является субъектом гражданских правоотношений со специальной (целевой) правоспособностью. Однако ГК РФ при этом не содержит прямых запретов и ограничений на осуществление товариществом каких-либо видов деятельности или совершение тех или иных сделок.
В свою очередь, правовое положение товариществ собственников жилья как разновидности ТСН урегулировано также жилищным законодательством РФ. Так, согласно ст. 152 Жилищного Кодекса РФ для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Виды такой деятельности исчерпывающим образом определены ч. 2 ст. 152 ЖК РФ. Получение имущества сторонних лиц во временное владение и/или временное пользование среди них прямо не упомянуто.
Из буквального прочтения приведенной нормы, действительно, можно предположить, что права на ведение иных видов деятельности ТСЖ не имеют.
Вместе с тем из отдельных положений гл. 13 и гл. 14 ЖК РФ следует, что ТСЖ все же управомочены осуществлять и другие виды деятельности, не предусмотренные ст. 152 ЖК РФ, в частности: продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ (п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ); выполнять работы для собственников помещений в МКД и предоставлять им услуги (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При этом данные виды деятельности ТСЖ осуществляет, как правило, на возмездной основе. В силу пп. 3 и 5 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД, товарищество вправе заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия, в том числе получать в пользование земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.
Следовательно, ТСЖ может осуществлять не только хозяйственную деятельность, предусмотренную ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, но и иную, которая также должна служить достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям. При этом ТСЖ, как самостоятельный субъект хозяйственной деятельности, вправе вступать в экономические отношения с иными хозяйствующими субъектами (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.02.2016 N Ф01-6139/15 по делу N А28-6837/2015).
Более того, такой вид деятельности, как обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ), по нашему мнению, вовсе не исключает аренду товариществом имущества в указанных целях (помимо аренды земельных участков на условиях п. 3 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ). Например, для осуществления ремонта недвижимого имущества в МКД может потребоваться аренда строительных лесов, оборудования и прочее.
Учитывая изложенное, полагаем, ТСЖ вправе арендовать имущество, в том числе и принадлежащее лицам, не являющимся собственниками помещений в МКД, если использование такого имущества необходимо для достижения уставных целей ТСЖ и не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД. Исходя из этого, препятствий для аренды имущества, необходимого ТСЖ в целях обеспечения собственников помещений в МКД коммунальными услугами, из предоставленной информации не усматривается.
Обоснованность данного вывода находит косвенное подтверждение в судебной практике. Так, нами обнаружены примеры заключения ТСЖ договоров аренды в качестве арендаторов, и в упомянутых примерах правомерность подобных сделок судами под сомнение не ставится (решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.04.2016 по делу N А43-31585/2015, решения Арбитражного суда Саратовской области от 28.06.2017 по делу N А57-9391/2017 и от 21.09.2015 по делу N А57-16892/2015, апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 17.02.2021 по делу N 33-1661/2021 и др.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

7 июня 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.