Возможно ли продать объект недвижимости, который не поставлен на кадастровый учет? Можно ли назвать постройку недвижимостью, если она не поставлена на кадастровый учет?

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Так, регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 3, 4, 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Согласно ч. 7 ст. 1, 8 Закона N 218-ФЗ, а также положениям приказа Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943 внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, осуществляется путем проведения процедуры государственного кадастрового учета, при которой в ЕГРН вносятся сведения, подтверждающие существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.
Таким образом, из приведенных положений следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Закона N 218-ФЗ. Регистрация же перехода прав на юридически не существующий объект недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. Соответственно, здание, не стоящее на кадастровом учете, не может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи. Аналогичные требования касаются и отчуждения земельных участков, в частности, в силу ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Кроме того, согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
С учетом изложенного, полагаем, что в случае, если здания, в отношении которых не осуществлен государственный кадастровый учет, обладают признаками объектов капитального строительства, то они являются объектами недвижимости в силу ст. 130 ГК РФ, при этом такие здания не являются оборотоспособными объектами гражданских прав.
Отметим, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ).
Дополнительно сообщаем, что согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Использование самовольной постройки не допускается.
Как указал Конституционный Суд РФ в п. 2 определения от 3 июля 2007 г. N 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. При этом каждого из закрепленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ признака самовольной постройки достаточно для определения ее таковой. Таким образом, если рассматриваемые объекты возведены без разрешения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, указывает на самовольное строительство рассматриваемых объектов.
В силу прямой нормы п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Иными словами, самовольная постройка не признается объектом гражданских прав, она не может быть вовлечена в гражданский оборот (апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 26 февраля 2019 г. по делу N 33-2058/2019).
В частности, невозможно и возникновение права на них на основании норм о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ): приобретательная давность не распространяется на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, которое не относится к объектам гражданских прав, поскольку владение и пользование самовольным строением не может быть признано добросовестным (апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 1 февраля 2017 г. по делу N 33-443/2017).
Единственным способом вовлечения самовольных построек в гражданский оборот является признание права собственности на самовольную постройку в судебном, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При этом закон предоставляет право обратиться с такими требованиями только лицу, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. И предъявляет требование об одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

28 мая 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.