Организация осуществляет свою деятельность на основании аренды клуба. Арендуемое имущество находится в частной собственности. Д оговор заключен на 11 месяцев с условием об автоматической пролонгации. Арендатор относится к субъектам малого предпринимательства и осуществляет деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Можно ли было расторгнуть договор или приостановить его действие на период с 28.03.2020 до начала работы клуба - середины июня 2020 года? Можно ли уменьшить размер арендной платы?

Прежде всего напомним, что ряд гарантий для арендаторов недвижимого имущества, пострадавших от ухудшения ситуации в России в связи с коронавирусом, предусматривает ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), вступившего в силу с 01.04.2020. Согласно положениям этой статьи при определенных обстоятельствах арендаторы недвижимого имущества имеют право на получение отсрочки по внесению арендной платы, на уменьшение размера арендной платы, на отказ от исполнения договора*(1). Однако возможности "приостановить" по требованию арендатора действие договора аренды на определенный период или временно освободить арендатора от обязанности вносить арендную плату законодательство не предусматривает.
Вместе с тем в рассматриваемой ситуации стороны в силу принципа свободы договора, закрепленного п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ, разумеется, вправе заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении условия об арендной плате*(2). Очевидно, что интерес арендатора, являющегося коммерческой организацией, в арендных отношениях, как правило, заключается в использовании арендуемого имущества в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 50 ГК РФ). Гражданское законодательство позволяет как уменьшить размер арендной платы, так и полностью освободить арендатора от обязанности по ее внесению (в том числе на определенный срок). На практике получило распространение предоставление арендатору так называемых "арендных каникул", то есть возможности не вносить арендную плату в течение определенного периода в связи наличием тех или иных обстоятельств, препятствующих использованию арендованного имущества в деятельности арендатора в этот период. При этом ни ГК РФ, ни иные законы не запрещают устанавливать условие об "арендных каникулах" в договорах аренды недвижимого имущества. Здесь же отметим, что в дополнительное соглашение стороны могут включить условие, согласно которому предусмотренное соглашением изменение размера арендной платы (или освобождение от обязанности вносить арендную плату) распространяется на отношения сторон, существовавшие до заключения дополнительного соглашения. В частности, стороны вправе договориться о том, что арендатор освобождается от обязанности по внесению арендной платы с указанной в вопросе даты. Такая возможность предусмотрена п. 2 ст. 425 ГК РФ.
В заключение подчеркнем, что в случае обращения арендатора к арендодателю с просьбой о временном освобождении от обязанности по внесению арендной платы заключение такого соглашения является правом арендодателя, а не его обязанностью.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Примерная форма письма об уменьшении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества вследствие обстоятельств непреодолимой силы (распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);
- Примерная форма договора аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и соответственного уменьшения арендной платы за определенный период (арендные каникулы) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

22 марта 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Подробнее о мерах поддержки, предусмотренных для арендаторов, смотрите в материале: Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ, 2020 г.).
*(2) Часть 2 ст. 19 Закона N 98-ФЗ предусматривает, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 году на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. По существу это правило не предоставляет каких-либо дополнительных преимуществ арендатору, так как стороны договора аренды в любом случае не ограничены в возможности менять арендную плату любое количество раз в течение года, если такое изменение происходит именно по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке (смотрите п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).