Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Арендованный земельный участок находится в муниципальной собственности, расположен в Республике Татарстан. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2015. В соответствии с постановлением Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании. Так было в рамках старой редакции Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В связи с изменениями, внесенными в 2020 году в статью 24.20 указанного закона, при обжаловании кадастровой стоимости в 2021 году за какой период будет пересчитываться арендная плата?

Арендованный земельный участок находится в муниципальной собственности, расположен в Республике Татарстан. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2015.
В соответствии с постановлением Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании. Так было в рамках старой редакции Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В связи с изменениями, внесенными в 2020 году в статью 24.20 указанного закона, при обжаловании кадастровой стоимости в 2021 году за какой период будет пересчитываться арендная плата?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
При оспаривании в настоящее время кадастровой стоимости арендованного земельного участка, применяющейся с 01.01.2015, новая кадастровая стоимость, установленная решением суда, может применяться для целей определения арендной платы за период с 1 января 2015 года. Однако не исключено применение, в зависимости от конкретных обстоятельств дела, исковой давности к требованиям арендатора о взыскании излишне уплаченной арендной платы за период, превышающий три года с момента обращения в суд с иском о взыскании переплаты.

Обоснование позиции:
С 11 августа 2020 года Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ (далее - Закон N 269-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) и в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В частности, Законом N 269-ФЗ изложена в новой редакции ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ. Ранее этой нормой было установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (смотрите также п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28). С 11 августа 2020 года этой статьей установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Статьей 18 Закона N 237-ФЗ также урегулирован порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, однако полагаем, что в данном случае эта норма не может быть применена. Закон N 135-ФЗ регулировал вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Закона N 237-ФЗ и в настоящее время применяется к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой и оспариванием ее результатов, если такая государственная кадастровая оценка начата до вступления в силу Закона N 237-ФЗ (ч. 6 ст. 24 Закона N 237-ФЗ, смотрите, например, апелляционные определения Третьего ААС от 14.01.2021 N 66а-105/2021, Первого АСОЮ от 23.03.2020 N 66а-1595/2020, кассационное определение Третьего КСОЮ от 18.12.2019 N 8а-2086/2019). Согласно ст. 1, ч. 1 ст. 25 Закона N 237-ФЗ этот закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ с 1 января 2017 года, при этом с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года установлен переходный период, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом N 135-ФЗ или в соответствии Законом N 267-ФЗ (чч. 1, 2, 3, 6, 7 ст. 24 Закона N 237-ФЗ). Постановлением КМ РТ от 15.08.2017 N 576 определена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Республики Татарстан в соответствии с Законом N 237-ФЗ - 15 августа 2017 года. Соответственно, проведение кадастровой оценки на территории Республики Татарстан, начатой до 15 августа 2017 года, и оспаривание ее результатов осуществляются в соответствии с нормами Закона N 135-ФЗ. Полагаем, что определять дату начала применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в результате оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, проведенной в Республике Татарстан до 15 августа 2017 года, в том числе для определения размера арендной платы по договору аренды земельного участка, необходимо также в соответствии с этим законом (ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).
Специальные правила применения кадастровой стоимости объекта недвижимости установлены и Законом N 269-ФЗ. Частью 4 ст. 6 Закона N 269-ФЗ предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Частью 8 ст. 6 Закона N 269-ФЗ предусмотрено, что размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (если она определяется на основании кадастровой стоимости объектов) за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости в соответствии со ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ, не изменяется. Однако эти нормы применяются в случае, если оспаривание государственной кадастровой оценки осуществляется в соответствии с Законом N 237-ФЗ (смотрите ст. 22 либо ст. 22.1 этого закона в зависимости от конкретных обстоятельств), тогда как в рассматриваемой ситуации оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка необходимо в порядке, установленном ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ.
Статья 24.20 Закона N 135-ФЗ не устанавливает временных ограничений применения кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе трехлетнего срока, предусматривая ее использование с начала применения первоначальной кадастровой стоимости, изменяемой в результате оспаривания кадастровой оценки. Следовательно, при оспаривании в 2021 году применяемой с 01.01.2015 кадастровой стоимости арендованного земельного участка новая кадастровая стоимость может применяться для целей определения арендной платы за период с 1 января 2015 года. Однако не исключаем применения, в зависимости от конкретных обстоятельств дела, исковой давности к требованиям арендатора о взыскании излишне уплаченной арендной платы за период, превышающий три года с момента обращения в суд с иском о взыскании переплаты (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ, смотрите, например, постановления АС Уральского округа от 21.01.2021 N Ф09-8092/20, от 09.03.2017 N Ф09-518/17; подробнее об исчислении срока исковой давности по требованиям, вытекающим из неосновательного обогащения, смотрите в материале Энциклопедии решений.
К сожалению, нам не удалось найти судебной практики и разъяснений компетентных органов, подтверждающих высказанную позицию. Обращаем внимание на то, что изложенная позиция является нашим экспертным мнением, которое может не разделяться правоприменительными органами. Не исключаем, что при рассмотрении дела в суде может быть вынесено иное решение с учетом всех обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств.

Ответ подготовил
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
зам. руководителя Службы правовой и налоговой поддержки Бадалян Юлия

Ответ прошел контроль качества

10 марта 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.