Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право В 2020 году был заключен договор аренды, действие которого распространено на 2018-2019 годы. Однако договор же заключен только в 2020 году, арендная плата определена также только в 2020 году и арендные платежи за фактическое пользование были уплачены в срок, предусмотренный договором. В договоре указано, что вместе с арендной платой за фактическое пользование арендатор еще уплачивает проценты по ст. 395 ГК РФ за период 2018-2019 годы. Законно ли это? Можно ли признать данный пункт недействительным?

В 2020 году был заключен договор аренды, действие которого распространено на 2018-2019 годы. Однако договор же заключен только в 2020 году, арендная плата определена также только в 2020 году и арендные платежи за фактическое пользование были уплачены в срок, предусмотренный договором. В договоре указано, что вместе с арендной платой за фактическое пользование арендатор еще уплачивает проценты по ст. 395 ГК РФ за период 2018-2019 годы.
Законно ли это? Можно ли признать данный пункт недействительным?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приведенное в вопросе условие не противоречит закону. Мы не можем исключить вероятность удовлетворения требований арендодателя о взыскании с арендатора указанных в вопросе процентов.

Обоснование вывода:
К сожалению, однозначно ответить на вопрос мы не можем. Напомним, что такие направления деятельности, как правовая экспертиза договоров и иных документов, а также оценка судебной перспективы споров, не входят в компетенцию экспертов службы Правового консалтинга. В рамках предоставления информационного блока "База знаний службы Правового консалтинга" эксперты не имеют возможности анализировать условия договоров и оценивать перспективу разрешения судом спорных ситуаций. Поэтому в рамках этой консультации предоставляется ответ общего характера с изложением нашей позиции по вопросу.
В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора - во внесении платы за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Основываясь на п. 2 ст. 328 ГК РФ, суды приходят к выводу, что в случае непредоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы (смотрите, например, постановления Девятого ААС от 10.11.2010 N 09АП-20962/2010; Семнадцатого ААС от 27.06.2012 N 17АП-7472/11), а арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему имущества. Сам по себе факт заключения договора аренды такого права арендодателю не дает (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату за период владения и пользования имуществом, начало которого определяется передачей имущества в пользование (во владение и пользование) арендатору.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Согласно п. 2 указанной статьи стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Это правило распространяется и на договоры аренды. Следовательно, при заключении договора аренды стороны могут урегулировать вопрос, связанный с последствиями фактического пользования арендатором объектом аренды в период до заключения договора аренды, путем распространения условий договора (в том числе о размере арендной платы) на эти прежние отношения.
Однако само по себе достижение сторонами соглашения о применении условий по внесению арендной платы к прошлому периоду не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора (смотрите п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Если договором установлена обязанность арендатора по уплате арендной платы за период фактического использования объекта аренды, имевшего место до даты заключения договора аренды, срок возникновения обязанности по уплате соответствующей части арендной платы определяется датой заключения договора, если иной момент не определен самим договором.
Вместе с тем, оценивая приведенные в вопросе условия договора, нельзя не отметить, что свобода стороны в определении условий договора ограничивается лишь необходимостью соблюдения установленных законом обязательных требований (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Следовательно, стороны принципиально вправе, урегулировав договором размер платы за фактическое пользование имуществом арендодателя, имевшее место до даты заключения договора, включить в договор условие об "индексации" соответствующих сумм, в том числе установив, что на эти суммы в порядке, установленном договором, начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ. На наш взгляд, подобное условие само по себе закону не противоречит.
Напомним в связи с этим, что в случае бездоговорного пользования имуществом собственник такого имущества по общему правилу может требовать от нарушителя, помимо возмещения неосновательного обогащения в виде средств, сбереженных в связи пользованием чужим имуществом*(1), также и уплаты процентов на сумму неосновательного обогащения*(2).
Нельзя не признать, что включение в договор обоих упомянутых в вопросе положений (о распространении условий договора на ранее возникшие отношения и о начислении процентов) может рассматриваться как обстоятельство, создающее определенную неясность относительно условий договора. В этом смысле перспектива удовлетворения судом требования арендодателя о взыскании с арендатора процентов, начисленных на сумму, подлежащую уплате за имевшее место до заключения договора фактическое пользование, в значительной мере зависит от судебного усмотрения, от конкретных обстоятельств, использованных в договоре формулировок*(3) и от того, как суд истолкует соответствующие формулировки (смотрите ст. 431 ГК РФ). На наш взгляд, принципиально исключить вероятность удовлетворения соответствующего требования арендодателя нельзя. Однако оценить такую вероятность в рамках нашей консультации не представляется возможным. Окончательно рассматриваемая ситуация может быть разрешена лишь судом. Правоприменительной практики, где бы рассматривалась аналогичная ситуация, мы не обнаружили.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

19 февраля 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите материал: Энциклопедия решений. Расчеты, связанные с неосновательным владением (пользованием) чужим имуществом (п. 2 ст. 1105, п. 1 ст. 1107 ГК РФ).
*(2) Смотрите материал: Энциклопедия решений. Ответственность за несвоевременный возврат неосновательного денежного обогащения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
*(3) Например, нам представляется сомнительной возможность правового обоснования требования о начислении процентов на полную стоимость пользования за период с даты начала пользования до даты оплаты, поскольку на дату начала пользования стоимость неосновательного обогащения (как база для начисления процентов) еще не сформирована в полном размере (смотрите в связи с этим абзац первый п. 25 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43, Вопрос: В отношении организации был подан иск на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. Расчет процентов произведен на сумму ранее взысканного судом долга, который образовался до 01.06.2015. Начало начисления процентов определено с даты предъявления организацией претензии (2012 год) о возврате излишне уплаченной суммы. Как правильно произвести расчет процентов до 01.06.2015 по ст. 395 ГК РФ (с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2015 г.)).