Для участия в аукционе по передаче в аренду имущества, принадлежащего казенному учреждению, подана единственная заявка. Аукцион признан несостоявшимся. Планируется заключение договора с лицом, подавшим единственную заявку. Размер арендной платы был определен оценщиком с учетом НДС. Таким же образом начальная (минимальная) цена определена и в извещении. Будущий арендатор предлагает уменьшить эту сумму на 20%, так как передача казенным учреждением в аренду имущества не облагается НДС.
Насколько это будет верно с правовой точки зрения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Оснований для уменьшения арендной платы при заключении договора не имеется.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. По общему правилу, установленному ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными и муниципальными учреждениями, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключением из данного правила среди прочего является ситуация, когда договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ). В указанных случаях аукцион признается несостоявшимся, а для организатора торгов заключение договора является обязательным (п. 151 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, далее - Правила).
Как видно из приведенных норм, в случае, предусмотренном п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, договор аренды не может быть заключен по цене меньшей, чем начальная (минимальная) цена, указанная в извещении о проведении торгов.
В силу ст. 2 НК РФ, пп. 1, 3 ст. 2 ГК РФ к налоговым отношениям гражданское законодательство по общему правилу не применяется, а гражданские правоотношения в свою очередь не регулируются налоговым законодательством. Уплата тех или иных налогов, в том числе НДС, осуществляется в соответствии с правилами, установленными налоговым законодательством, тогда как отношения между сторонами гражданско-правового договора (включая договор аренды) определяются в соответствии с гражданским законодательством.
Налогоплательщик налога на добавленную стоимость обязан при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ). Сумма налога, предъявляемая покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав, указывается в счете-фактуре, который продавец обязан выставить покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав (п. 3 ст. 168, подп. 11 п. 5 ст. 169 НК РФ). В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой в гражданско-правовых отношениях сторон договора сумма НДС является частью цены связывающего их договора, которая вычленяется из этой цены для целей налогообложения (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 23.11.2017 N 308-ЭС17-9467, определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 N 1856-О-О, постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09). Это правило действует, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33).
Следовательно, если предусмотренная извещением начальная (минимальная) цена определена указанным в вопросе способом, это означает, что у арендодателя в любом случае не может возникнуть оснований для предъявления арендатору дополнительно к арендной плате соответствующей суммы НДС. Однако в целях применения Закона N 135-ФЗ и Правил, как нам представляется, то обстоятельство, что цена определена с учетом НДС, не означает, что при заключении договора аренды она может быть скорректирована на сумму НДС в том случае, если при передаче имущества в аренду объекта налогообложения НДС не возникает (как в рассматриваемой ситуации). Это связано с тем, что с точки зрения гражданско-правовых отношений вся указанная в извещении сумма, как уже отмечено, должна признаваться минимальной ценой, по которой в рассматриваемой ситуации может быть заключен договор. Заключение договора по меньшей цене приведет к нарушению условий, предусмотренных п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ. Необходимость же выделения суммы НДС в платежных и иных документах определяется исключительно требованиями налогового законодательства и никак не зависит от того, содержится ли в формулировке условия договора о цене указание на то, что арендная плата определена с учетом НДС. Правоприменительной практики, где бы рассматривалась аналогичная ситуация, мы не обнаружили.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

15 февраля 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.