Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Акционерное общество получило в дар от физического лица 1/2 доли жилого дома по договору дарения от 12.01.1994. На договоре имеется удостоверительная надпись нотариуса от 12.01.1994. Также на договоре имеется штамп БТИ, где указано, что домовладение зарегистрировано по праву собственности 1/2 доли дома за акционерным обществом. В 1995 году указанное жилое помещение по договору найма передано работнику общества. Является ли данный договор достаточным подтверждением возникновения права собственности у АО? Может ли наниматель требовать передачи ему в собственность помещения в порядке приватизации?

Акционерное общество получило в дар от физического лица 1/2 доли жилого дома по договору дарения от 12.01.1994. На договоре имеется удостоверительная надпись нотариуса от 12.01.1994. Также на договоре имеется штамп БТИ, где указано, что домовладение зарегистрировано по праву собственности 1/2 доли дома за акционерным обществом. В 1995 году указанное жилое помещение по договору найма передано работнику общества.
Является ли данный договор достаточным подтверждением возникновения права собственности у АО? Может ли наниматель требовать передачи ему в собственность помещения в порядке приватизации?

1. Согласно ст. 257 ГК РСФСР (действовал на момент совершения сделки) договоры дарения жилого дома заключались в форме, установленной ст. 239 ГК РСФСР, которая предписывала нотариальную форму договора жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и его регистрацию в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 г. N 83 была утверждена Инструкция "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР" (далее - Инструкция).
Основными документами, устанавливающими право собственности на строения, в то время являлись в числе прочего нотариально удостоверенные (или засвидетельствованные коммунальными органами за время 1931-1936 гг.) договоры купли-продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены и дарения строений (п. ж 8 Раздела II Инструкции). Из положений 13-14, 17 Инструкции следует, что документами, подтверждающими регистрацию строения в бюро технической инвентаризации и принадлежность строения на праве собственности гражданину или организации, являются решение исполкомов рай(гор)советов депутатов трудящихся и регистрационное удостоверение по установленной форме (Приложение N 5), регистрационные записи на правоустанавливающих документах собственников строений по установленному образцу (Приложение N 6).
Таким образом, наличие нотариально удостоверенного договора дарения части домовладения с отметкой БТИ свидетельствует о том, что у одаряемого возникло право собственности на предмет дарения. Какой-либо иной регистрации в то время не требовалось. Отметим, что Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу лишь 31 января 1998 г. (ч. 1 ст. 33 Закона N 122-ФЗ).
Частью 1 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ (далее - ранее возникшие права), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в этом реестре проводится по желанию их обладателей. Она обязательна лишь при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости или совершенной после 31 января 1998 г. сделки с указанным объектом недвижимости (ч. 3 ст. 69 Закона N 218-ФЗ).
Соответственно, организация вправе зарегистрировать свое право собственности на долю жилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости на основании ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ (по желанию правообладателя). Порядок обращения за этой регистрацией будет отличаться в зависимости от того, имеются ли в реестре сведения о рассматриваемом объекте недвижимости:
1. Если сведения об объекте имеются, организация может обратиться в территориальный орган Росреестра с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, приложив к нему документ, подтверждающий полномочия представителя (п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ), а в качестве основания для государственной регистрации права - договор дарения в отношении недвижимого имущества, совершенный в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ). Также при этом подлежит уплате государственная пошлина за государственную регистрацию права (ст. 17 Закона N 218-ФЗ) в размере, установленном пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Если же сведений о данном жилом доме в реестре нет, процедура становится следующей: сначала в реестр должны вноситься сведения об объекте, а затем о праве собственности на него. Поскольку в рассматриваемой ситуации договор дарения был удостоверен в БТИ, полагаем, что технический учет квартиры был проведен в установленном порядке. Поэтому домовладение должно признаваться ранее учтенным объектом недвижимости (ч. 4 ст. 69 Закона N 218-ФЗ), и порядок внесения в реестр сведений о нем будет упрощенным. Согласно ч. 5 ст. 69 Закона N 218-ФЗ эти сведения вносятся на основании имеющейся в распоряжении Росреестра документации о ранее учтенном объекте недвижимости, либо представленного заинтересованным лицом документа, устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, либо представленных соответствующими органами по запросам Росреестра документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него. Государственная пошлина за указанное действие не взимается*(1). После внесения в реестр сведений об объекте территориальный орган Росреестра направляет заявителю выписку из реестра (ч. 7 ст. 69 Закона N 218-ФЗ), и заявитель может инициировать государственную регистрацию ранее возникшего права в вышеназванном порядке.
2. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон N 1541-I) под приватизацией жилых помещений понимает бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ч. 1 ст. 2 Закона N 1541-I).
Таким образом, одним из условий реализации права гражданина на передачу ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации является его проживание в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма.
В рассматриваемой ситуации доля домовладения принадлежит юридическому лицу на праве собственности, то есть находится в частной собственности хозяйствующего субъекта, а потому Закон N 1541-I в данном случае применению не подлежит.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений) регулирует гражданское законодательство, а именно глава 35 ГК РФ.
Обратите внимание на следующие судебные акты: апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 17 марта 2020 г. по делу N 33-1015/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 24 декабря 2019 г. по делу N 33-3658/2019, Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 10 марта 2020 г. по делу N 8Г-4060/2020[88-6525/2020].

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

13 ноября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите разъяснения Росреестра на официальном сайте ведомства: https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/o-ranee-uchtennykh-obektakh-nedv izhimosti/.