Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право У здания коммерческого назначения когда-то было два собственника (по 1/2 доли), соответственно, право собственности на земельный участок под ним также по 1/2 доли. Позже здание разделили, образовалось несколько помещений. У помещений теперь свои собственники. У организации как одного из первоначальных собственников сейчас одно помещение на последнем этаже (300 кв. м) и по-прежнему 1/2 доли на земельный участок под зданием. Может ли организация продать другому собственнику 1/2 доли земельного участка без продажи помещения?

У здания коммерческого назначения когда-то было два собственника (по 1/2 доли), соответственно, право собственности на земельный участок под ним также по 1/2 доли. Позже здание разделили, образовалось несколько помещений. У помещений теперь свои собственники. У организации как одного из первоначальных собственников сейчас одно помещение на последнем этаже (300 кв. м) и по-прежнему 1/2 доли на земельный участок под зданием.
Может ли организация продать другому собственнику 1/2 доли земельного участка без продажи помещения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Доля в праве собственности на земельный участок не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе нежилого помещения. Продажа такой доли без продажи нежилого помещения невозможна.

Обоснование вывода:
1. Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов. Принимая во внимание положение п. 1 ст. 6 ГК РФ, полагаем, что в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании могут быть применены по аналогии нормы ст. 249, 289, 290 ГК РФ, а также нормы ЖК РФ. Аналогичная позиция изложена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом.
Согласно п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
2. Статьей 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (ст. 35 ЗК РФ, ст. 52 ГК РФ).
Так, в соответствии с нормами ч. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются недействительными как противоречащие закону (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Следует отметить, что рассматриваемый земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для обслуживания конкретного здания, частью которого является нежилое помещение клиента.
В связи с изложенным полагаем, что доля в праве собственности на земельный участок не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе нежилого помещения. Соответственно, продажа такой доли без продажи нежилого помещения невозможна.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2017 г. N 12АП-1136/17;
- постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2016 г. N 04АП-4237/16.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

5 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.