Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Заключен договор аренды на земельный участок площадью 9000 кв. м. В договоре содержались сведения о наличии установленного сервитута на земельный участок площадью 2000 кв. м, арендная плата определена в твердой денежной сумме. Может ли наличие сервитута служить основанием для снижения арендной платы?

Заключен договор аренды на земельный участок площадью 9000 кв. м. В договоре содержались сведения о наличии установленного сервитута на земельный участок площадью 2000 кв. м, арендная плата определена в твердой денежной сумме.
Может ли наличие сервитута служить основанием для снижения арендной платы?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемом случае изменение размера арендной платы не предусмотрено ни нормами законодательства, ни заключенным договором.

Обоснование вывода:
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Аналогичные положения содержатся и в п. 4 ст. 22 ЗК РФ.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
В соответствии с положениями ч. 16 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.
На основании ч. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
Отметим, что в силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с ч. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как следует из вопроса, договор аренды заключен на все арендуемое имущество, т.е. на индивидуально-определенный объект недвижимости - земельный участок с конкретным кадастровым номером и установленной в ЕГРН площадью 9000 кв. м.; в договоре содержались сведения о наличии установленного сервитута; арендная плата определена в твердой денежной сумме. Заключая договор аренды земельного участка, заявитель выразил свою волю на заключение договора на предложенных условиях: предмет, срок, наличие обременения (сервитут) и размер арендных платежей.
Согласно ч. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Таким образом, в рассматриваемом случае изменение размера арендной платы не предусмотрено ни нормами законодательства, ни заключенным договором.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии со ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Как мы поняли из вопроса, договор аренды земельного участка изначально содержал сведения об установленном публичном сервитуте. В связи с изложенным полагаем, что наличие установленного права ограниченного пользования на арендуемый земельный участок не может служить основанием для уменьшения арендных платежей.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2019 г. N 18АП-5081/19: наличие сервитутного пользования земельным участком не исключает арендного пользования тем же участком ответчиком на условиях заключенного между ним и истцом договора и не отменяет объем арендных обязательств ответчика по договору, тогда как оценка объема встречного предоставления, полученного собственником вещи как по договору аренды, так и за сервитутное пользование, на что обращает внимание в жалобе апеллянт, не входит в сферу правового интереса ответчика, на которого возлагается безусловная обязанность по оплате землепользования.
Доказательств того, что ответчик лишен фактической возможности использовать земельный участок, обремененный сервитутом, материалы дела не содержат, равно как и отсутствуют доказательства создания третьими лицами препятствий к такому использованию.
...При таких обстоятельствах оснований для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендных платежей не имеется...;
- постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 октября 2015 г. N Ф04-23766/15 по делу N А45-20409/2014.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

14 февраля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.