Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право ООО выиграло аукцион по результатам торгов и заключило по результатам торгов договор аренды жилого помещения. В документации аукциона были указаны удобства в виде лифта, а в договоре этого уточнения нет (на момент заключения договора лифт работал). Квартира находится на девятом этаже многоквартирного дома. На данный момент идет ремонт лифта. Пользоваться квартирой без лифта затруднительно. Арендодатель не соглашается на уменьшение арендной платы из-за неработающего лифта. Можно ли обязать арендодателя снизить арендную плату по договору аренды жилого помещения, заключенному по результатам торгов?

ООО выиграло аукцион по результатам торгов и заключило по результатам торгов договор аренды жилого помещения. В документации аукциона были указаны удобства в виде лифта, а в договоре этого уточнения нет (на момент заключения договора лифт работал). Квартира находится на девятом этаже многоквартирного дома. На данный момент идет ремонт лифта. Пользоваться квартирой без лифта затруднительно. Арендодатель не соглашается на уменьшение арендной платы из-за неработающего лифта.
Можно ли обязать арендодателя снизить арендную плату по договору аренды жилого помещения, заключенному по результатам торгов?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендная плата в приведенной ситуации уменьшена быть не может.

Обоснование вывода:
Отношения, связанные с заключением и исполнением договора аренды государственного и муниципального недвижимого имущества (далее - договор аренды), регулируются в соответствии с положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), а также Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила).
Согласно ч. 8 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении и (или) исполнении договоров аренды их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором. Договор аренды по результатам проведения аукциона на право его заключения заключается на условиях, указанных в заявке на участие в аукционе и в аукционной документации (п.п. 98, 150 Правил). К документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе (п. 115 Правил). Согласно пп. 16 п. 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Иными словами, после заключения договора по результатам аукциона условия, содержащиеся в проекте договора, изменены быть не могут, в том числе и по соглашению сторон. При этом пп. 3 того же пункта определяет, что документация об аукционе должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.
Таким образом, законодательство допускает возможность увеличения размера арендной платы по договору аренды, заключенному в порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и Правилами, на условиях, определенных документацией об аукционе и договором аренды. Однако уменьшить цену такого договора нельзя, в том числе по соглашению сторон (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.09.2016 N 304-ЭС16-5762).
Поскольку указанные в вопросе обстоятельства (ремонт лифта) отсутствовали на момент заключения договора, возникли не по вине арендодателя и сами по себе, на наш взгляд, не могут рассматриваться как препятствующие пользованию объектом аренды, у арендатора отсутствуют формальные основания как для предъявления к арендодателю требований о возмещении убытков, причиненных нарушением обязательства, так и для обращения в суд с иском о расторжении договора в связи с существенным нарушением со стороны арендодателя (п. 2 ст. 450, ст. 620 ГК РФ). Мы не можем исключить, что в описанной ситуации суд может удовлетворить требования арендатора о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Однако оценить такую вероятность в рамках этой консультации не представляется возможным. Правоприменительной практики, где бы рассматривалась аналогичная ситуация, мы не обнаружили.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

14 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.