Новости и аналитика Правовые консультации Малый бизнес Физическое лицо приобрело земельный участок. В дальнейшем участок был размежеван на несколько участков, которые были проданы физическим лицам. Физическое лицо имеет статус ИП с 2007 года. Договор заключен между физическим лицом (продавец, собственник земельных участков) и иными физическими лицами (покупателями). Оплата осуществлялась наличными денежными средствами. Сделка по покупке и продаже земельных участков совершена в 2018 году. ИП занимается следующими видами деятельности по ОКВЭД: - 68.1 "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества"; - 68.2 "Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом"; - 68.3 "Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе". При этом лимит в 150 млн. руб. от продажи земельных участков не превышен. Подпадает ли реализация земельных участков под предпринимательскую деятельность ИП (УСН)? Если необходимо платить налог по УСН, то следовало ли в данной ситуации применять онлайн-кассу?

Физическое лицо приобрело земельный участок. В дальнейшем участок был размежеван на несколько участков, которые были проданы физическим лицам. Физическое лицо имеет статус ИП с 2007 года. Договор заключен между физическим лицом (продавец, собственник земельных участков) и иными физическими лицами (покупателями). Оплата осуществлялась наличными денежными средствами.
Сделка по покупке и продаже земельных участков совершена в 2018 году.
ИП занимается следующими видами деятельности по ОКВЭД:
- 68.1 "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества";
- 68.2 "Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом";
- 68.3 "Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе".
При этом лимит в 150 млн. руб. от продажи земельных участков не превышен.
Подпадает ли реализация земельных участков под предпринимательскую деятельность ИП (УСН)? Если необходимо платить налог по УСН, то следовало ли в данной ситуации применять онлайн-кассу?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Поскольку в данном случае земельные участки не предназначены для использования в личных (семейных) целях, их разделение и продажу физическое лицо осуществляло неоднократно, это свидетельствует о квалификации доходов, полученных от их продажи, в качестве доходов от предпринимательской деятельности, облагаемых в рамках УСН.
До 1 июля 2019 г. ИП может не применять ККТ при получении оплаты от физических лиц за реализованные земельные участки при условии, что оплата осуществлена физическими лицами через кредитную организацию посредством оформления платежного поручения. В остальных случаях, в том числе и при получении наличных денежных средств от покупателей - физических лиц, ИП обязан применять ККТ.

Обоснование позиции:
Налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения "доходы", учитывают при расчете налоговой базы в том числе доходы от реализации товаров, то есть любого имущества, реализуемого либо предназначенного для реализации (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Как указано в письме ФНС России от 25.01.2011 N КЕ-3-3/142, квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности: оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество; целей осуществляемых операций купли-продажи такого имущества, систематичности осуществления указанных операций.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.10.2013 N 6778/13 указал, что регистрация всех объектов недвижимого имущества на физическое лицо без указания его статуса предпринимателя не свидетельствует о том, что приобретение данных объектов было произведено в личных целях, а не в рамках предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 212 ГК РФ и ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.
При этом сам по себе факт регистрации объекта недвижимого имущества на физическое лицо не свидетельствует о том, что приобретение данного объекта было произведено в личных целях гражданина, не связанных с его предпринимательской деятельностью, поскольку право собственности всегда регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя (постановление Двенадцатого ААС от 22.01.2019 N 12АП-16483/18).
Как отмечается судами, если объекты недвижимости, как на момент приобретения, так и на момент их продажи, по своему характеру и потребительским свойствам не были предназначены для использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательством целях, а значительная площадь приобретенных земельных участков в равной степени исключала возможность их использования в целях ведения личного подсобного хозяйства, то полученные доходы от их продажи являются непосредственно связанными с предпринимательской деятельностью (постановление Третьего ААС от 24.12.2018 N 03АП-6789/18, постановление ФАС УО от 11.12.2017 N Ф09-7206/17 по делу N А76-5018/2017). При этом доводы предпринимателя о том, что реализация земельных участков не признается предпринимательской деятельностью, поскольку при регистрации в качестве ИП им не заявлен вид деятельности "продажа недвижимого имущества", подлежат отклонению (постановление Восемнадцатого ААС от 11.02.2019 N 18АП-269/19).
В отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о ее предпринимательском характере также может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2013 N 6778/13, от 18.06.2013 N 18384/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2018 N 308-КГ17-14457).
Следовательно, доходы от реализации земельных участков, полученные налогоплательщиком в период применения УСН, подлежат налогообложению в соответствии с положениями гл. 26.2 НК РФ.
По этому же принципу не имеет исключительно определяющего значения и способ указания гражданином своего статуса в заключаемых договорах, а также порядок получения денежных средств в оплату этих договоров. Существенное значение имеет установление фактического использования гражданином принадлежащего ему имущества в предпринимательской деятельности или в личных нуждах (постановление Двенадцатого ААС от 03.08.2017 N 12АП-7941/17).
Отметим, что, по мнению контролирующих органов (письма Минфина России от 08.02.2019 N 03-04-05/7685, от 24.04.2018 N 03-05-04-01/27810, от 19.12.2017 N 03-11-11/84868, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83 и др., УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@), для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы при УСН должны выполняться два условия:
- при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости (по ОКВЭД);
- недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.
Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст принят и введен в действие Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) ОК 029-2014 (КДЕС Ред.2) (далее - ОКВЭД-2014).
Во введении в ОКВЭД-2014 кодовое обозначение для идентификации группировок видов экономической деятельности состоит из двух - шести цифровых знаков, его структура может быть представлена в следующем виде:
ХХ - класс;
ХХ.Х - подкласс;
ХХ.ХХ - группа;
ХХ.ХХ.Х - подгруппа;
ХХ.ХХ.ХХ - вид.
При этом подгруппа 68.10.23 "Покупка и продажа земельных участков" по ОКВЭД-2014 включена в группу 68.10 "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества", что свидетельствует о наличии у рассматриваемого ИП зарегистрированного в установленном порядке вида деятельности.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации данные условия выполняются, следовательно, доходы от продажи земельных участков будут облагаться налогом по УСН.
В части применения ККТ отметим, что по общему правилу ККТ применяется на территории РФ всеми организациями и ИП при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации" (далее - Закон N 54-ФЗ).
При этом расчеты для целей Закона N 54-ФЗ - это, в частности, прием (получение) и выплата денежных средств наличными деньгами и (или) в безналичном порядке за товары, работы, услуги.
К таким случаям, когда ИП (организация) может пока еще не использовать ККТ (до 01.07.2019), в частности, относится осуществление расчетов в безналичном порядке:
- между организациями и (или) ИП (за исключением осуществляемых ими расчетов с использованием электронного средства платежа с его предъявлением) (п. 9 ст. 2 Закона N 54-ФЗ);
- с физическими лицами, которые не являются индивидуальными предпринимателями (за исключением расчетов с использованием электронных средств платежа) (ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 03.07.2018 N 192-ФЗ, письмо Минфина России от 14.09.2018 N 03-01-15/65977). То есть в этом случае не требует применения ККТ осуществление безналичных расчетов без применения информационно-коммуникационных технологий, электронных носителей информации и иных технических устройств.
До 1 июля 2019 г. ИП может не применять ККТ при получении оплаты от физического лица за реализованное имущество при условии, что оплата осуществлена физическим лицом через кредитную организацию посредством оформления платежного поручения.
Таким образом, при расчетах наличными денежными средствами, а также с применением электронных средств платежа, к которым относится оплата с использованием банковских платежных карт, электронных кошельков, интернет-банкинга, банкоматов, интернет-сайтов поставщиков и т.п., ИП обязан оформить кассовый чек с помощью онлайн-кассы.

К сведению:
Особенностью учета доходов при УСН является кассовый метод их учета: датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Таким образом, доход при продаже объекта недвижимости учитывается на дату поступления денежных средств. Если ИП продает объект недвижимости и получает за него денежные средства в одном налоговом периоде, а регистрация права собственности на недвижимость, возникшего у покупателя, происходит в другом периоде, то доход от реализации возникает в момент получения денежных средств (определение ВС РФ от 20.06.2016 N 304-КГ16-6976 по делу N А81-2406/2015).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН;
- Энциклопедия решений. Учет получения наличной денежной выручки через ККТ;
- Энциклопедия решений. Проверки применения ККТ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ситдиков Ирек

Ответ прошел контроль качества

5 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.