Передача неотделимых улучшений при досрочном расторжении договора аренды. Налоговые последствия при безвозмездной и компенсируемой передаче

По договору аренды арендатор может производить неотделимые улучшения, которые не возмещаются арендодателем. Срок действия договора - 2020-2030 годы. В 2025 году арендатор произвел неотделимые улучшения в арендуемые объекты недвижимого имущества, но в 2026 году решил расторгнуть договор аренды.
Необходимо ли восстанавливать НДС по неотделимым улучшениям, или необходимо начислить НДС?
Как быть с остаточной стоимостью с точки зрения бухгалтерского и налогового учета? Какие налоговые последствия у арендодателя при получении этих улучшений?
Можно ли реализовать арендодателю данные неотделимые улучшения, чтобы в налоговом учете списать остаточную стоимость этих неотделимых улучшений?

1. Передача арендодателю неотделимых улучшений рассматривается контролирующими органами как реализация работ (передача результатов выполненных работ по улучшению предмета аренда), а потому облагается НДС. При этом объектом обложения НДС является реализация работ (услуг, товаров) как на возмездной, так и безвозмездной основе (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, письмо Минфина России от 10.04.2025 N 03-07-10/35615).

В связи с этим у арендатора нет оснований восстанавливать ранее принятый к вычету НДС по неотделимым улучшениям.

Подробнее смотрите в Энциклопедии решений. НДС с капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества (апрель 2026 г.).

2. В бухгалтерском учете балансовая (остаточная) стоимость неотделимых улучшений, учитываемых арендатором в составе основных средств, в общем порядке списывается на прочие расходы при их передаче (возврате арендованной недвижимости) арендодателю (пп. 40, 44 ФСБУ 6/2020 "Основные средства"). Смотрите также письмо Минфина России от 11.09.2023 N 03-03-06/1/86520.

3. При налогообложении прибыли признать в расходах остаточную стоимость неотделимых улучшений возможно только в случае, если их стоимость в итоге будет компенсирована арендодателем.

При безвозмездной передаче учесть в расходах недоамортизированную стоимость не получится (п. 1 ст. 256, п. 16 ст. 270 НК РФ).

4. В свою очередь, у арендодателя стоимость полученных капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, не учитывается в доходах при налогообложении прибыли (п. 8 ст. 250, подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). Принять к вычету НДС при "некомпенсируемом" получении неотделимых улучшений арендодатель не может (НДС арендатором к оплате не предъявляется, "входящий" счет-фактура в случае его получения в книге покупок не регистрируется) (п. 19 Правил ведения книги покупок).

5. При заключении дополнительного соглашения и компенсации стоимости капвложений в форме неотделимых улучшений (что вполне допустимо гражданским законодательством, ст. 421, 450, 623 ГК РФ) арендатор получает налогооблагаемые доходы от реализации. В связи с этим полагаем возможным учесть остаточную стоимость переданных неотделимых улучшений в расходах (п. 1 ст. 41, ст. 249, п. 1 ст. 252, подп. 1 п. 1 ст. 268, подп. 49 п. 1 ст. 264, подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ, письмо Минфина России от 05.04.2017 N 03-03-06/1/20242).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств (апрель 2026 г.);

- Энциклопедия решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли (апрель 2026 г.);

- Вопрос: Учет вложений в арендованные помещения у арендатора (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2025 г.);

- Вопрос: Бухгалтерский учет у арендатора и налоговые последствия осуществления капитальных вложений в арендованное имущество, передаваемых арендодателю на возмездной основе по факту их осуществления (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2023 г.);

- Вопрос: Как учесть расходы на улучшение арендуемого имущества у арендатора? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2025 г.)

- Вопрос: Учет неотделимых улучшений у арендодателя (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2024 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

27 апреля 2026 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной устной консультации, оказанной в рамках услуги Советы экспертов. Проверки, налоги, право.