Организация - сельскохозяйственный товаропроизводитель купила право аренды по договору аренды земельного участка. Бывший арендатор передал в перенаем права и обязательства арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности. Право аренды было приобретено в 2021 году. ФСБУ 25/2018 организация не применяла. Земельные участки предназначены для осуществления текущей деятельности. Договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев с последующей пролонгацией. Как отразить на балансе это право?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Платеж за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, используемого организацией для текущей деятельности, подлежит единовременному учету в составе расходов по обычном видам деятельности.
В бухгалтерской отчетности сумма такого платежа отражается в отчете о финансовых результатах.

Обоснование позиции:
Пункт 2 ПБУ 10/99 "Расходы организации" (далее - ПБУ 10/99) указывает, что расходами признается уменьшение экономических выгод в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества) и (или) возникновения обязательств, приводящее к уменьшению капитала этой организации.
Плата за приобретение права на заключение договора аренды, на наш взгляд, соответствует данному определению. Поэтому считаем возможным отражение суммы, уплаченной новым арендатором земельного участка прежнему, в составе расходов нового арендатора.
Основной вопрос состоит в порядке признания затрат, связанных с приобретенным правом, а именно:
1) единовременно в составе расходов по обычным видам деятельности, на дату подписания договора аренды (субаренды) или на дату его государственной регистрации (если договор подлежит регистрации) (пп. 4, 6 ПБУ 10/99). В этом случае в учете производится запись по дебету счета учета затрат (20, 26, 44) и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Соответственно, в отчетности указанный расход будет отражен в отчете о финансовых результатах по строке 2120 "Себестоимость продаж", 2210 "Коммерческие расходы" или 2220 "Управленческие расходы" (в зависимости от счета, на котором будет производиться учет);
2) или равномерно в течение срока действия договора аренды. Расходы в этом случае учитываются на счете 97 (в качестве актива). Соответственно, информация о таком активе подлежит отражению в бухгалтерском балансе. Учитывая, что в балансе активы и обязательства должны представляться с подразделением в зависимости от срока обращения (погашения) на краткосрочные и долгосрочные, а также тот момент, что организация заключает договоры аренды на срок не более 11 месяцев, данная информация подлежит отражению по строке 1260 "Прочие активы" в разделе II Баланса "Оборотные активы".
В рассматриваемой ситуации организация вправе, руководствуясь своим профессиональным суждением, выбрать любой способ признания указанных расходов, потому как ни один из действующих бухгалтерских стандартов не содержит прямого указания о порядке учета подобного рода расхода. Нет и официальных разъяснений по изложенной ситуации. Выбранный способ должен быть закреплен в учетной политике.
По нашему мнению, руководствуясь требованием осмотрительности, принципы которого заключаются в большей готовности признать в бухгалтерском учете расходы и обязательства, чем возможные доходы и активы, не допуская создания скрытых резервов (п. 6 ПБУ 1/2008), плата за приобретение права на заключение договора аренды для целей бухгалтерского учета может являться текущим расходом, в связи с чем произведенные затраты подлежат списанию в учете единовременно на дату заключения договора аренды (п. 6 ПБУ 1/2008).
Отметим, что к активам относят любую собственность вне зависимости от формы (материальная или нематериальная), а также контролируемые организацией ресурсы и расходы, имеющие денежную оценку, от которых в будущем ожидается экономическая выгода. Иными словами, активы организации - это все то, что может быть обращено в денежные средства (п. 7.2 Концепции).
Пунктом 19 ПБУ 10/99 установлено, что в отчете о финансовых результатах расходы признаются путем их обоснованного распределения между отчетными периодами, когда расходы обуславливают получение доходов в течение нескольких отчетных периодов и когда связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем. По сути, речь идет о том, что принцип равномерного распределения расходов распространяется на длящиеся сделки.
В рассматриваемой ситуации платеж за приобретение права на заключение договора аренды осуществляется однократно, и его результатом является факт заключения договора аренды.
В то же время еще раз отметим, что организация вправе выбрать второй способ учета и списывать плату за приобретение права аренды равномерно, в течение срока действия договора аренды, с применением счета 97.
Обращаем внимание, что все вышеизложенное является нашим экспертным мнением и может отличаться от мнения других специалистов. К сожалению, по изложенной в вопросе ситуации официальных разъяснений, а также примеров арбитражной практики, нам обнаружить не удалось.
При этом организация вправе обратиться за разъяснениями по сложившейся ситуации в Минфин России.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Титова Елена

Ответ прошел контроль качества

11 марта 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.