Можно ли признать форс-мажором реконструкцию объекта недвижимости, в котором находится арендованное помещение?

Возможно ли реконструкцию объекта недвижимости, в котором находится арендованное помещение, признать форс-мажором в целях досрочного расторжения договора аренды?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Полагаем, что реконструкция объекта недвижимости, в котором находится арендованное помещение, не может быть признана форс-мажором. Данное обстоятельство составляет обычный предпринимательский риск арендатора.

Обоснование позиции:

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) и других судебных актах сформулировано, какими должны быть обстоятельства, чтобы они были признаны обстоятельствами непреодолимой силы:

- обстоятельство должно носить чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер (п. 8 Постановления N 7);

- требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях (п. 8 Постановления N 7);

- если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий (п. 8 Постановления N 7);

- неотвратимость должна носить объективный, а не субъективный характер (определение Верховного Суда РФ от 16.02.2015 N 306-ЭС14-7853, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.06.2012 N 3352/12, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2020 N А68-9203/2019);

- признаки чрезвычайности и неотвратимости должны присутствовать одновременно, в совокупности (определение ВС РФ от 24.03.2015 N 306-ЭС14-7853);

- действие непреодолимой силы должно быть связано с конкретными гражданско-правовыми обязательствами сторон и быть непосредственной причиной невозможности их исполнения или ненадлежащего исполнения (п. 5 Обзора практики Верховного Суда Чувашской Республики и Арбитражного Суда Чувашской Республики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов от 16.08.2019 (далее - Обзор от 16.08.2019), постановление Арбитражного Суда Уральского округа от 26.06.2018 N А76-7758/2017).

Из такого обязательного признака обстоятельств непреодолимой силы, как непредотвратимость, следует вывод о том, что обстоятельство непреодолимой силы должно наступить после возникновения обязательства, а при заключении договора стороны не должны были предвидеть его наступление. Так, например, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 17.11.2015 N А20-4212/2014 указал, что обстоятельства непреодолимой силы обладают признаками не только неконтролируемости и объективной непредотвратимости, но и не могут быть прогнозируемыми.

В соответствии с п. 1.3 Положения о свидетельствовании уполномоченными торгово-промышленными палатами обстоятельств непреодолимой силы по договорам (контрактам), заключенным в рамках внутрироссийской экономической деятельности (утверждено постановлением Торгово-промышленной палаты РФ от 24.06.2021 N 7-2), к обстоятельствам непреодолимой силы не могут быть отнесены обстоятельства, составляющие предпринимательские риски, такие, в частности, как: нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения обязательств товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств, обстоятельства, вызванные финансово-экономическим кризисом, изменение валютного курса или девальвация национальной валюты, преступные действия неустановленных лиц, неправомерные действия представителей заявителя, если условиями договора (контракта) прямо не предусмотрено иное, а также другие обстоятельства, на которые стороны прямо указали в договоре (контракте).

По общему правилу не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства. При рассмотрении конкретного дела суд устанавливает, насколько конкретные обстоятельства, препятствующие исполнению конкретного обязательства, отвечают установленным п. 3 ст. 401 ГК РФ и сформулированным судебной практикой требованиям к обстоятельствам непреодолимой силы, в том числе и при наличии в договоре условия о том, какие обстоятельства стороны признают обстоятельствами непреодолимой силы.

Важно отметить, что последствием наступления обстоятельств непреодолимой силы является освобождение должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение (например, за просрочку исполнения) обязательства - от уплаты неустойки, возмещения убытков, вызванных неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательства. При этом должник обязан исполнить обязательство после отпадения обстоятельств непреодолимой силы в том случае, если в результате этих обстоятельств исполнение не стало невозможным. Если же в результате действия обстоятельств непреодолимой силы исполнение обязательство невозможно, то оно прекращается невозможностью исполнения (ст. 416, 417 ГК РФ).

В связи с изложенным полагаем, что приведенная в вопросе ситуация не отвечает установленным законом и выработанным судебной практикой критериям, согласно которым то или иное обстоятельство может быть признано обстоятельством непреодолимой силы, а составляет обычный предпринимательский риск арендатора. К сожалению, судебной практики, аналогичной ситуации, изложенной в вопросе, нам обнаружить не удалось. Возможно, будут полезны следующие судебные решения:

- постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2021 N 07АП-3183/21: К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) не могут быть отнесены предпринимательские риски. Форс-мажор не избавляет от обязанности исполнить обязательство: на основании заключения о форс-мажоре нельзя изменить сумму (арендных, лизинговых и др.) платежей, нельзя отказаться их платить. Форс-мажорные обстоятельства позволяют избежать неустойки, штрафа, пеней, но не освобождают от исполнения основного обязательства. Невозможность уплаты денежных средств по договорам аренды относят к предпринимательским рискам. Данные правовые нормы нашли отражение в судебной практике. Форс-мажорными не признаются обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, в частности (п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, п. 3 ст. 401 ГК РФ): отсутствие у должника необходимых денежных средств; снижение доходов, в том числе в связи с финансовым кризисом, не является форс-мажорными обстоятельствами и относятся к предпринимательскому риску. В соответствии со статьей 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договору аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения и (или) отсрочки уплаты арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования арендованного имущества;

- решение Арбитражного суда Брянской области от 25.12.2018 по делу N А09-11202/2018: В данном случае несвоевременное исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы не было вызвано действием какой-либо непреодолимой силы. Ответчик, осуществляя предпринимательскую деятельность на свой риск, несет ответственность независимо от наличия вины. Все доводы ответчика учтены судом при уменьшении размера пеней;

- решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.07.2013 по делу N А21-3609/2013: Из указанной нормы права следует, что тяжелое финансовое положение предприятия, значительные экономические затруднения, а также недостатки переданного в аренду земельного участка, исключающие возможность исполнения обязательств, осуществления предпринимательской деятельности не являются обстоятельствами непреодолимой силы, а относятся к категории предпринимательского риска (риск убытков от предпринимательской деятельности, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов), что означает возложение имущественных потерь от неблагоприятных экономических явлений на самого предпринимателя;

- постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2023 N 17АП-6611/23: Судом установлено, что истец не представила доказательств того, что в спорный период не могла осуществлять деятельность в арендованной точке в связи с обстоятельствами непреодолимой силы. Отсутствие работника и трудности в поиске сотрудника для работы в арендованной точке не являются такими обстоятельствами;

- постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2005 N 13АП-4376/05: Риски, связанные со сроками проектирования и строительства, являются рисками, связанными с предпринимательской деятельностью, и не являются форс-мажорными обстоятельствами;

- постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2018 N 08АП-4335/18: Неблагоприятные для должника изменения экономики, не связанные с установлением нормативных запретов, исключающих возможность исполнения обязательств, ухудшение экономической конъюнктуры, усиление конкуренции, а также собственные ошибки и просчеты при осуществлении предпринимательской деятельности не являются обстоятельствами непреодолимой силы, а относятся к категории предпринимательского риска (риск убытков от предпринимательской деятельности, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов), что означает возложение имущественных потерь от неблагоприятных общественных и природных явлений на коммерческую организацию. Таким образом, указанные Обществом обстоятельства не относятся к форс-мажорным, не освобождают от обязанности по внесению арендных платежей и не исключают его ответственности за неисполнение обязательств по договору аренды.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Энциклопедия решений. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) и последствия их наступления (апрель 2024 г.);

- Энциклопедия решений. Изменение и расторжение гражданско-правового договора в связи с существенным изменением обстоятельств (апрель 2024 г.);

- Молостова В. Форс-мажор в договоре аренды: чему научила пандемия и как составить "правильный" документ? (ГАРАНТ.РУ, 14 апреля 2021 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Гентовт Ольга

Ответ прошел контроль качества

12 апреля 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.