Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Романовского С.В. и Марьина А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Катаева Валерия Анатольевича, Катаевой Надежды Александровны, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Катаевой Дарьи Валерьевны и Катаева Данилы Валерьевича, к Марабян Лизе Акоповне о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной по договору денежной суммы по кассационной жалобе Катаева В.А. и Катаевой Н.А., действующих также в интересах несовершеннолетних Катаевой Д.В. и Катаева Д.В., на решение Волжского городского суда Волгоградской области от 29 мая 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 6 сентября 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Булатова Н.А., представляющего интересы Катаева В.А. и Катаевой Н.А. и поддержавшего доводы кассационной жалобы, установила:

Катаев В.А., Катаева Н.А., действующие в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей Катаевой Д.В. и Катаева Д.В., обратились в суд с иском к Марабян Л.А., в котором просили расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25 сентября 2015 г., взыскать с ответчицы уплаченные по указанному договору денежные средства в размере 1 890 000 руб., а также расходы по оплате экспертизы в сумме 15 000 руб. и государственной пошлины - 3 000 руб.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 25 сентября 2015 г. они приобрели у Марабян Л.А. земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: ...

В период проживания в доме выявились недостатки, которые, по их мнению, являются существенными и дающими им право на расторжение указанного договора.

Факт выявленных существенных недостатков в доме подтвержден экспертизой, проведенной ООО "Эксперт Система" в связи с их обращением.

Решением Волжского городского суда Волгоградской области от 29 мая 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 6 сентября 2017 г., в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Кашаев В.А. и Кашаева Н.А. просят отменить вышеназванные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 4 июня 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судами установлено, что 25 сентября 2015 г. между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: _

Из передаточного акта от 25 сентября 2015 г. следует, что данный дом передан ответчицей истцам, а последними принят в том состоянии, в котором объект находится в настоящее время. Претензий по качеству дома стороны не имеют, о чем указано в приведенном акте, подписанном обеими сторонами.

Стоимость жилого дома определена в размере 950 000 руб., земельного участка - 940 000 руб. и была оплачена истцами в полном объеме, что подтверждается распиской Марабян Л.А. от 26 января 2016 г.

30 сентября 2015 г. на основании указанного договора купли-продажи за Катаевым В.А., Катаевой Н.А. и несовершеннолетними Катаевой Д.В., Катаевым Д.В. произведена государственная регистрация права общей долевой собственности (по 1А доли за каждым) на указанные выше объекты недвижимости.

В период проживания в жилом доме выявлены недостатки объекта недвижимости: строение с помещениями N 1 (коридор), N 2 (кухня) и N 3 (котельная) в местах примыкания к основному строению не связаны монолитным поясом, таковой разорван, данное строение дало осадку с образованием сквозных щелей между ним и основным строением, возникли вертикальные трещины во всех помещениях, отсутствует гидроизоляционный слой кровельного покрытия.

22 августа 2016 г., ссылаясь на обнаруженные недостатки, истцами в адрес ответчицы направлено требование о расторжении договора купли-продажи от 25 сентября 2015 г. и возврате уплаченных по сделке денежных средств, которое Марабян Л.А. исполнено не было.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо достаточных и бесспорных доказательств того, что ответчицей был передан товар, имеющий скрытые существенные неустранимые недостатки, истцами не представлено. При рассмотрении дела такие обстоятельства также не установлены.

Суд указал, что при заключении сделки купли-продажи, истцы не были лишены возможности произвести осмотр дома, его наружного состояния и состояния кровли, однако данным правом не воспользовались, заключив договор на изложенных условиях с указанием на отсутствие взаимных претензий. При этом, исходя из объема, характера, степени выраженности имеющихся у спорного жилого дома недостатков и дефектов, истцы, осматривая и принимая жилой дом от продавца, не могли не знать о существовании таковых, поскольку данные обстоятельства могли быть установлены ими с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в области строительства для этого не требовалось.

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, оснований полагать, что истцы заблуждались относительно предмета сделки, значительно снижающего возможность его использования по назначению, не имеется.

Данную позицию поддержал и суд апелляционной инстанции.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

В подтверждение наличия недостатков жилого дома, истцами представлено заключение N П-51-09/16, согласно которому строительство дома ... по ул. ... области осуществлено с существенными нарушениями строительных норм и правил, выявлены такие дефекты как сквозные трещины в местах соединения основного строения с пристройкой, вертикальные трещины во всех помещениях, отсутствие гидроизоляционного слоя, недостаточная глубина заложения фундамента, использование при строительстве фундамента строительных материалов ненадлежащего качества. Для устранения допущенных нарушений при строительстве жилого дома необходимо выполнить следующие работы: демонтировать пристройки, возвести новые пристройки, соорудить монолитный армопояс фундамента по периметру жилого дома и отмостку. Стоимость устранения выявленных нарушений составляет 623 192 руб., то есть 65% от стоимости дома.

В ходе судебного разбирательства также была проведена строительно-техническая экспертиза, которая подтвердила наличие недостатков жилого дома, причиной которых являются недостатки строительства и они не связаны с эксплуатацией Катаевыми приобретенного дома. Однако стоимость их устранения данным заключением определена не была.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, руководствуясь положениями статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что при покупке жилого дома истцы не могли не знать о существовании недостатков, дефекты могли быть установлены ими с достаточной степенью очевидности при осмотре объекта недвижимости, но несмотря на это покупатели заключили договор на изложенных условиях и приняли в том состоянии, в котором объект находится на момент рассмотрения дела.

Однако суд апелляционной инстанции в нарушение положений статей 56, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указал, каким образом в момент заключения договора купли-продажи истцы могли установить наличие таких недостатков как недостаточная глубина заложения фундамента, использование при строительстве фундамента строительных материалов ненадлежащего качества, пропуски клеящего состава в швах кладки из газобетонных блоков. Кроме того, суд не учел, что большая часть недостатков стала проявляться после приобретения дома в процессе его эксплуатации, в частности, в весенний период 2016 года.

Допущенные судом второй инстанции нарушения норм права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 6 сентября 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.