Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 г. N 305-ЭС18-3107 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело о признании недействительной односторонней сделки по изменению условий договора аренды нежилого фонда на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судами не проверены доводы истца о действии договора аренды в части арендной ставки в первоначальной редакции и отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения общества с заявлением о принятии решения о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 г. N 305-ЭС18-3107 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело о признании недействительной односторонней сделки по изменению условий договора аренды нежилого фонда на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судами не проверены доводы истца о действии договора аренды в части арендной ставки в первоначальной редакции и отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения общества с заявлением о принятии решения о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность

Резолютивная часть определения объявлена 26 июня 2018 г.

Определение в полном объеме изготовлено 3 июля 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Попова В.В., судей Киселевой О.В., Чучуновой Н.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Элитар Софт" (далее - общество "Фирма "Элитар Софт") на решение Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017 по делу N А40-64095/2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.01.2018 по тому же делу

по иску общества "Фирма "Элитар Софт" к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) о признании недействительной односторонней сделки по изменению условий договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, от 07.12.2007 N 7-1009 в части размера арендной платы, оформленной уведомлением об изменении арендной платы от 07.04.2015; признании недействительной односторонней сделки по отказу департамента от договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы от 07.12.2007 N 7-1009, оформленной уведомлением об отказе от договора аренды от 28.07.2016 N ДГИ-И-32330/16; обязании департамента заключить с обществом "Фирма "Элитар Софт" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 326, 2 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д. 20, квартал 2635 на предложенных обществом "Фирма "Элитар Софт" условиях.

В судебном заседании приняли участие представители общества "Фирма "Элитар Софт": Колмогорцева Н.А., Ханин Д.М.

Департамент, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание не направил, что, по правилам части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Попова В.В., выслушав объяснения представителей лица, участвующего в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

решением Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.01.2018, в удовлетворении заявленных обществом "Фирма "Элитар Софт" требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество "Фирма "Элитар Софт" обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2018 N 305-ЭС18-3107 кассационная жалоба общества "Фирма "Элитар Софт" вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представители общества "Фирма "Элитар Софт" поддержали доводы кассационной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лица, участвующего в деле, проверив в соответствии с положениями статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а принятые по делу судебные акты - отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, обществом с ограниченной ответственностью "Элитар Софт" (арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время функции указанного органа возложены на департамент; арендодатель) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 07.12.2007 N 7-1009 в отношении нежилого помещения общей площадью 326,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д. 20, квартал 2635, сроком с 01.10.2007 по 30.09.2012. Дополнительным соглашением от 27.07.2012 к договору аренды срок договора продлен до 30.06.2015.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что объект аренды передается в аренду для использования под социальный магазин для обслуживания малообеспеченных слоев населения.

Согласно пункту 8.3 договора договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае использования объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 договора, невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

В связи c реорганизацией общества с ограниченной ответственностью "Элитар Софт" дополнительным соглашением от 09.04.2015 к договору аренды название арендатора изменено на общество "Фирма "Элитар Софт".

Общество "Фирма "Элитар Софт" обратилось в департамент с заявлением от 11.08.2016 N 33-5-118923/16-(0)-0 о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендуемых нежилых помещений.

Департамент письмом отказал в предоставлении указанной государственной услуги (исх. N 33-5-118923/16-(0)-1) в связи с наличием у общества "Фирма "Элитар Софт" задолженности по арендной плате.

Уведомлением от 28.07.2016 N ДТИ-И-32330/16 департамент в одностороннем порядке отказался от договора аренды от 07.12.2007 N 7-1009 по причине наличия задолженности по внесению арендных платежей и использования помещения не по целевому назначению.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, общество "Фирма "Элитар Софт" указало на отсутствие у него задолженности по арендной плате перед арендодателем на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, на то, что условия договора аренды в части размера арендной платы нельзя считать измененными, поскольку право на одностороннее изменение условий договора у арендодателя отсутствует, а также на то, что уведомления об изменении ставки арендной платы в адрес общества "Фирма "Элитар Софт" не направлялись.

Истец также полагает, что уведомление от 07.04.2015 б/н об изменении арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и уведомление от 28.07.2016 N ДГИ-И-32330/16 об одностороннем отказе департамента от договора аренды от 07.12.2007 N 7-1009 являются недействительными сделками, поскольку противоречат требованиям закона.

Исследовав и оценив в соответствии с положениями главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 407, 421, 422, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований ввиду нарушения им условий договора аренды; осведомленности о наличии у него задолженности по договору и об изменении арендной ставки, а также в связи с пропуском им срока исковой давности по требованию для признания недействительной односторонней сделки по изменению ставки арендной платы.

Между тем суды не учли следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

На дату обращения общества "Фирма "Элитар Софт" с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом N 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность (11.08.2016) оно непрерывно пользовалось спорным помещением более двух лет (начиная 2007 года на основании договора аренды недвижимого имущества от 07.12.2007 N 7-1009).

В качестве основания для отказа обществу "Фирма "Элитар Софт" в приобретении спорного нежилого помещения департамент указал на наличие задолженности по арендной плате и нецелевое использование объекта аренды.

Вместе с тем судом первой инстанции установлено, что на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества общество "Фирма "Элитар Софт" являлось субъектом малого или среднего предпринимательства, а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

В соответствии со статьями 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 6.6 договора аренды от 07.12.2007 N 7-1009 изменение условий оплаты аренды объекта оформляется путем заключения дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 7.6 договора аренды от 07.12.2007 N 7-1009 предусмотрено, что в случае изменения условий оплаты аренды к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, которое становиться его неотъемлемой частью.

Дополнительное соглашение к договору аренды от 07.12.2007 N 7-1009, в соответствии с которым пункт 6.6 исключен из договора аренды, подписано департаментом и обществом "Фирма "Элитар Софт" только 09.04.2015. Уведомление об одностороннем изменении арендной платы департамент направил 07.04.2015, то есть до подписания соответствующего изменения в договор аренды.

Отклоняя доводы заявителя о его неуведомлении, суды указали, что уведомление было направлено департаментом арендатору надлежащим образом. При этом из материалов дела следует, что данное уведомление было направлено по адресам: г. Москва, ул. Волгина, д. 29, корпус 2 и г. Москва, ул. Шверника, д. 20, однако судами не учтено, что в договоре аренды от 07.12.2007 N 7-1009 был указан адрес арендатора - г. Москва, ул. Волгина, д.29, корпус 2, кв. 82, по которому уведомление не направлялось, и в материалах дела отсутствует информация о вручении арендатору Почтой России уведомлений, направленных по адресам: г. Москва, ул. Волгина, д. 29, корпус 2 и г. Москва, ул. Шверника, д. 20.

С учетом изложенного судами при рассмотрении дела не применены пункт 4 статьи 450 и статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не проверены доводы истца о действии договора аренды в части арендной ставки в первоначальной редакции и отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения общества "Фирма "Элитар Софт" с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом N 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность.

Доводы департамента о нецелевом использовании арендованного имущества, а также возражения общества "Фирма "Элитар Софт" судами также не проверялись, данные обстоятельства не устанавливались, равно как и доводы заявителя о том, что, отказывая истцу в удовлетворении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, департамент действовал исключительно с целью воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые с существенными нарушениями норм процессуального и материального права, повлиявшими на исход дела, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует установить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по настоящему делу, дать надлежащую оценку доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, а также представленным по делу доказательствам, правильно применить нормы процессуального и материального права и принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017 по делу N А40-64095/2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.01.2018 по тому же делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья В.В. Попов
Судья О.В. Киселева
Судья Н.С. Чучунова

Обзор документа


Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ разобрала дело, касающееся преимущественного права субъектов малого и среднего бизнеса на выкуп арендуемой недвижимости.

Арендатор, которому отказали в выкупе ввиду наличия долга и нецелевого использования помещения, оспаривал изменение размера арендной платы и отказ арендодателя от договора.

Коллегия обратила внимание, что уведомление об изменении платы арендодатель направил еще до исключения из договора аренды пункта, в силу которого условия оплаты изменяются допсоглашением. Предыдущие инстанции не проверили ни доводы арендатора о действии договора в части арендной ставки в первоначальной редакции и отсутствии долга на дату подачи заявления о реализации преимущественного права, ни доводы арендодателя о нецелевом использовании имущества. Не исследован и довод о том, что арендодатель действовал с целью воспрепятствовать реализации преимущественного права.

Ввиду изложенного дело направлено на новое рассмотрение.