Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 ноября 2012 г. N 03-07-10/29 О применении НДС и налога на прибыль организаций в отношении денежных средств, получаемых организацией-застройщиком по договорам участия в долевом строительстве многофункционального общественного комплекса

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 ноября 2012 г. N 03-07-10/29 О применении НДС и налога на прибыль организаций в отношении денежных средств, получаемых организацией-застройщиком по договорам участия в долевом строительстве многофункционального общественного комплекса

Вопрос: УК является застройщиком проекта по реконструкции стадиона и строительству многофункциональных комплексов на прилегающей территории (далее - Проект). Земельный участок, на котором реализуется Проект, арендуется УК у города. При этом УК не будет выполнять строительно-монтажных работ своими силами или выступать в роли генерального подрядчика.

Проект предусматривает строительство спортивных объектов, многофункционального центра и многофункционального общественного комплекса.

По Проекту многофункциональный общественный комплекс должен будет включать апарт-отели/здания, в которых будут расположены апартаменты (далее - Апартаменты). Апартаменты представляют собой особый вид нежилой недвижимости, которая может использоваться как для проживания без права постоянной регистрации, так и для иных целей, а также под офисные помещения.

Для строительства Апартаментов УК намерено привлекать денежные средства физических лиц (далее - Дольщики) на этапе строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии). Таким образом, в соответствии с Законом о долевом участии УК предполагает заключать с Дольщиками договоры о долевом участии в строительстве (далее - ДДУ).

По мнению УК и в соответствии со сложившейся на рынке практикой, средства, полученные от Дольщиков в рамках ДДУ, должны считаться целевым финансированием и не должны учитываться при определении налоговой базы по налогу на прибыль (абз. 12 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) при условии выполнения УК всех требований Закона о долевом участии и ведении раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Указанная позиция также неоднократно подтверждалась Министерством финансов (письма Минфина России от 3 августа 2012 г. N 03-03-06/1/377, от 29 марта 2012 г. N 03-03-06/1/166, от 3 февраля 2012 г. N 03-03-06/1/63, от 27 октября 2011 г. N 03-03-06/1/695, от 16 августа 2011 г. N 03-03-06/1/488).

С точки зрения применения налога на добавленную стоимость, УК полагает, что средства Дольщиков (за вычетом вознаграждения УК) не должны включаться в налоговую базу по НДС, поскольку они, во-первых, не связаны с реализацией УК каких-либо товаров, работ, услуг или имущественных прав, а во-вторых, носят инвестиционный характер (подп. 4 п. 3 ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Данная позиция находит подтверждение и в разъяснениях Министерства финансов (письма Минфина России от 4 мая 2012 г. N 03-07-10/10, от 3 июля 2012 г. N 03-07-10/15, от 18 октября 2011 г. N 03-07-10/15).

11 июля 2011 года Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было утверждено постановление "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54). Постановление N 54, в случае возникновения споров, позволяет судам оценивать инвестиционные договоры, в частности, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом ВАС РФ указывает, что нормы Закона о долевом участии являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи, а разъяснения, содержащиеся в Постановлении N 54 (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

УК полагает, что положения постановления N 54 распространяются исключительно на споры из гражданских правоотношений и не влияют на установленный НК РФ порядок налогообложения средств, получаемых от Дольщиков. Иное понимание - а именно, квалификация ДДУ в качестве договоров предварительной купли продажи будущего недвижимого имущества - будет противоречить инвестиционному характеру отношений между застройщиками, привлекающими средства граждан в рамках Закона о долевом участии, и дольщиками, умалять права дольщиков, а также может привести к увеличению стоимости строительства для дольщиков.

На основе изложенного выше УК просит Министерство финансов подтвердить правильность такой позиции относительно невключения в налоговую базу по НДС и налогу на прибыль средств, получаемых от Дольщиков при осуществлении строительства в рамках Закона о долевом участии.

Ответ: В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций в отношении денежных средств, получаемых организацией-застройщиком по договорам участия в долевом строительстве многофункционального общественного комплекса, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по передаваемой части объекта недвижимости, то на основании указанного подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Что касается налога на прибыль организаций, то в соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится, в том числе, имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации - застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Соответственно, расходы, понесенные организацией-застройщиком в ходе строительства объекта недвижимости, также не учитываются для целей налогообложения прибыли на основании пункта 17 статьи 270 Кодекса.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России N 03-02-07/2-138 от 07.08.2007 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Директор Департамента И.В. Трунин

Обзор документа


Разъясняется, при каком условии средства, получаемые застройщиком от дольщиков в порядке возмещения его затрат на возведение объекта, не облагаются НДС.

Для этого объект должен возводиться подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.

Причем средства, получаемые застройщиком в качестве оплаты его услуг, не освобождаемых от НДС, облагаются данным налогом.

После завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, необходимо иметь в виду следующее.

Если сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает его затраты по передаваемой части объекта, то возникающая разница, которая остается в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от НДС, облагается этим налогом.

Также рассмотрены отдельные вопросы налогообложения прибыли застройщика.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: