г. Москва

25 июля 2014 г.

Дело N А41-53217/12

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца - закрытого акционерного общества "Техноцентр" - Суточников И.Д., доверенность б/н от 06.11.2013 г. сроком на 1 год,

от ответчика - индивидуального предпринимателя Ковара Дмитрия Михайловича - Серегин А.А., доверенность от 25.03.2013 г. сроком на 3 года,

рассмотрев 22 июля 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Техноцентр" (истец) на решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2013 года принятое судьей Бондаревым М.Ю. на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2014 года принятое судьями Черниковой Е.В., Марченковой Н.В., Ханашевичем С.К.

по иску закрытого акционерного общества "Техноцентр" (ИНН 5013012997, ОГРН 1025001624450)

к индивидуальному предпринимателю Ковара Дмитрию Михайловичу

о взыскании задолженности по арендным платежам, пени

и по встречному иску индивидуального предпринимателя

об уменьшении размера арендной платы

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Техноцентр" (далее - ЗАО "Техноцентр") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю (далее - ИП) Ковара Дмитрию Михайловичу о взыскании задолженности по договору аренды N 01/11 от 16 февраля 2011 года в сумме 1 470 000 руб. и пеней в сумме 121 260 руб.

В обоснование заявленных со ссылкой на нормы статей 309, 310, 314, 395, 486, 488, 506,516, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за июль, август, сентябрь и октябрь 2012 года.

Решением от 11 февраля 2013 года Арбитражный суд Московской области в удовлетворении иска полностью отказал.

Суд первой инстанции руководствовался нормами статей 309, 310, 606, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал на то, что в результате залива 60% площадей арендованных помещений оказались непригодными для использования, площадь используемых помещений уменьшилась до 40% от арендуемой. Таким образом, поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможно по не зависящим от арендатора причинам (в результате залива водой), основания для взимания арендной платы за пользование всеми помещениями отсутствуют.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2013 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 августа 2013 года судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, принимая во внимание нормы пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющие дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества, указал на то, что по настоящему делу свои возражения относительно размера используемой арендуемой площади, в сложившейся в результате затопления помещений ситуации, ответчик изложил в отзыве на исковой заявление, в котором указал, что размер арендной платы должен быть уменьшен в силу пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с 12 июня 2012 года (с момента залива помещений) 66% арендуемой площади им не могла быть использована.

При этом, как установили суды обеих инстанций, ответчик обращался к арендодателю, до момента обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском, с требованием об уменьшении арендной платы, однако, стороны не пришли к обоюдному соглашению относительно изменения размера арендной платы.

Между тем, встречного иска в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уменьшении размера арендной платы ответчиком не заявлялось.

В тоже время, соглашаясь с возражениями ответчика и признавая его доводы о невозможности использования части помещений обоснованными, суды обеих инстанций тем не менее полностью отказали в иске, не исследовав вопрос о том, какая фактически часть арендуемых помещений могла быть использована арендатором и использовалась в спорный период времени.

В связи с этим, суд кассационной инстанции дал указания, что при новом рассмотрении дела, суду необходимо предпринять в порядке стадии подготовки дела к судебному разбирательству в целях обеспечения правильного и своевременного рассмотрения дела действия по разъяснению ответчику тех средств судебной защиты и совершения тех процессуальных действий, которые могли бы обеспечить равную защиту как истца так и ответчика, исследовать и установить имело ли место изменение цены договора аренды, ее уменьшение в соответствии с договором или законом, установить какая часть арендуемых площадей фактически использовалась ответчиком в спорный период исходя из чего разрешить вопрос о размере подлежащих уплате арендных платежей.

При новом рассмотрении дела, ЗАО "Техноцентр" поддержал заявлявшиеся им ранее требования.

Вместе с тем, ИП Ковара Д.М. подал встречные требования, с учетом их уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации, об уменьшении размера арендной платы по договору аренды N 01/11 от 16 февраля 2011 года с установленного договором размера ежемесячной арендной платы 430 000 руб. до следующих размеров: за июнь 2012 года- до 275734,14 руб.; за июль 2012 года-до 141116,33 руб.; за август 2012 года - до 143448,03 руб., за сентябрь 2012 года - до 81287,2 руб.

Встречный иск, предъявленный со ссылкой на нормы статей 11,12,614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивирован тем, что в результате заливов большая часть арендованных площадей оказалась непригодной для использования под склад товаров арендатора.

Решением от 20 декабря 2013 года Арбитражный суд Московской области в удовлетворении требований ЗАО "Техноцентр" отказал, встречный иск удовлетворил: уменьшил размер арендной платы по договору аренды N 01/11 от 16 февраля 2011 года с установленного договором размера ежемесячной арендной платы 430 000 руб. до следующих размеров по периодам:

1. за июнь 2012 года- до 275734,14 руб.,

2. за июль 2012 года-до 141116,33 руб.,

3. за август 2012 года - до 143448,03 руб.,

4. за сентябрь 2012 года-до 81287,2 руб.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что арендодатель, зная об ухудшении сданного в аренду помещения и получив предложение от арендатора об уменьшении размера арендной платы, необоснованно уклонился от ее уменьшения пропорционально площади фактического использования.

Постановлением от 21 апреля 2014 года Десятый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "Техноцентр", поступившей в электронном виде, в которой заявитель просит решение и постановление отменить, как принятые с нарушением норм материального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что обращаясь с требованием об изменении существенных условий договора (цены и размера арендной платы) арендатор должен руководствоваться не только нормами пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и статьями 424, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, единственным и допустимым доказательством изменения цены договора могут являться только двустороннее подписанное соглашение сторон об изменении цены договора или решение суда. Между тем, письмом N 36 от 17.08.2012 г. ИП Ковара Д.М. заявил о расторжении договора аренды, 17 сентября 2012 года был составлен акт приема-передачи нежилого помещения, по которому помещения были возвращены арендодателю, следовательно, с 17 сентября 2012 года договор аренды N 01/11 от 16 февраля 2011 года прекратил свое действие. Ссылаясь на пункты 2,3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель указывает на то, что прекративший свое действие договор изменению не подлежит, а обязательства, связанные с оплатой договора, действующие до даты расторжения договора, действуют до момента их полного исполнения. Между тем, свои обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды арендатор полностью не исполнил.

При этом, как полагает заявитель жалобы, в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства несоответствия помещений их назначению или невозможности их использования по причине несоблюдения или их несоответствия санитарным и (или) техническим нормам или аварийности арендуемого объекта. Между тем, причиной затопления складов явились противоправные действия третьих лиц по блокировке канализационной трубы, расположенной за пределами территории ответчика.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Оригинал кассационной жалобы, предоставленный в судебное заседание, приобщен к материалам дела.

Представитель ИП Ковара Д.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на жалобу, приобщенном к материалам дела.

Выслушав представителей стороны, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела документов, 16 февраля 2011 года между ЗАО "Техноцентр" (арендодатель) и ИП Ковара Д.М. (арендатор) был заключен договор аренды N 01/11, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты:

- здание одноэтажное, общей площадью 1901,70 кв.м., инв N 230:070-15464/А, лит. А-А1-А2;

- здание одноэтажное, общей площадью 500,10 кв.м., инв. N 230:070-15464/А, лит A3;

- здание одноэтажное, общей площадью 76,30 кв.м., инв N 230:070-15464/А, лит А4;

- здание одноэтажное, общей площадью 9,40 кв.м., инв N 230:070-15464/А, лит А5;

- здание одноэтажное общей площадью 1,30 кв.м, инв. N 230:070-15464/А, лит а;

- здание одноэтажное, общей площадью 0,90 кв.м., инв N 230:070-15464/А, лит a1;

- здание одноэтажное, общей площадью 51,40 кв.м., инв N 230:070-15464/А, лит А6;

- здание одноэтажное, общей площадью 207,10 кв.м., инв N 230:070-15464, лит Б-Б2, расположенные по адресу: Московская область, Раменский район, поселок Быково, ул. Солнечная, дом 22, на земельном участке общей площадью 7100 кв.м.

Общая площадь арендуемых помещений составила 2 748,2 кв.м.

Дополнительным соглашением N 1 от 16 января 2012 года к договору аренды N 01/11 от 16 февраля 2011 года, стороны установили, что договор заключается сроком на 11 месяцев с 16 февраля 2011 года по 15 января 2012 года. В том случае, если за 30 дней до окончания срока действия договора ни от одной из сторон не поступит письменного сообщения о нежелании продления действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 указанного дополнительного соглашения, стороны установили, что размер арендной платы за арендуемый объект с 01 февраля 2012 года до конца срока аренды составляет 430 000 руб. за объект в месяц.

Вместе с тем, суды обеих инстанций также установили, что в период с 11 по 13 июня 2012 года, а также с 26 по 27 июня 2012 года, 15, 16, 19 и 20 июля 2012 года помещения, арендуемые ИП Ковара Д.М., были затоплены сточными водами.

Арендатор письмами исх. N 21 от 13 июня 2012 года, N 26 от 27 июня 2012 года, N 30 от 16 июля 2012 года, N 31 от 20 июля 2012 года, N 31 от 23 июля 2012 года уведомил арендодателя о затоплении помещений, а также просил в экстренном порядке прислать представителя арендодателя для составления акта ущерба (том 1, л.д. 88, 93, 124-126).

В связи с неявкой на объект представителя арендодателя арендатором были составлены акты N 1, N 2 о последствиях затопления склада и акты обследования помещений (том 1, л.д. 89-92, 96, 98, 100).

Согласно вышеназванным актам, на территории частного участка в п. Быково, где проходит коллектор диаметром 800 мм. и находится смотровой колодец, обнаружено тампонирование трубы неустановленными лицами, что явилось причиной подтопления складских помещений. Воды проникали на территорию помещений из решеток ливневой канализации, на территории земельного участка, на котором были расположены арендованные помещения.

В результате залива пострадали товары и имущество, хранимое на складе, а также пол, стены, мебель, офисная техника и документация склада.

Как сделали вывод суды, затопление арендуемых ИП Ковара Д.М. помещений произошло по вине третьих лиц, а не арендатора или арендодателя.

31 июля 2012 года арендатором в адрес арендодателя было направлено письмо исх. N 32 с требованием об уменьшении размера арендной платы до 40% от установленной договором в связи с тем, что 60% площадей арендованных помещений пришли в результате залива в негодность (том 1, л.д. 127).

17 августа 2012 года арендатор письмом исх. N 36 уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора аренды (том 1, л.д. 128).

Письмом N 64 от 23 августа 2012 года арендодатель предложил арендатору оплатить образовавшуюся за ним задолженность, а также указал на то, что при нарушении сроков оплаты более чем на 5 дней, арендодатель вправе прекратить допуск представителей арендатора на объект до погашения задолженности (том 1, л.д. 129).

17 сентября 2012 года арендатором был составлен односторонний акт приема-передачи, согласно которому все арендованные помещения были полностью освобождены (том 1, л.д. 141-142).

ЗАО "Техноцентр" в обоснование своих исковых требований ссылалось на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей за июль, август, сентябрь и октябрь 2012 года.

ИП Ковара Д.М., заявляя встречные требования об уменьшении арендой платы, просил в связи с заливом арендуемых помещений на основании положений пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить арендную плату пропорционально площади неиспользуемого помещения, исходя из следующего расчета - количество дней ? ставка за 1 кв.м ? площадь пригодная к эксплуатации. Расчет предоставлен в материалы дела и по существу его содержания не оспорен арендодателем.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций, сделанными в принятых ими судебных актах, с учетом указаний суда кассационной инстанции, данных в постановлении от 20 августа 2013 года, ввиду правильного применения судами норм материального и процессуального права, полным и всесторонним исследованием обстоятельств дела,

Как следует из положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора.

В соответствии с нормами статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Вместе с тем, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества.

Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Между тем, уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом.

Как установили суды обеих инстанций, в период с 11 по 13 июня 2012 года, а затем с 26 по 27 июня 2012 года, 15, 16, 19 и 20 июля 2012 года помещения, арендуемые ИП Ковара Д.М., были затоплены сточными водами.

Согласно предоставленным в материалы дела актам, воды проникали на территорию помещений из решеток ливневой канализации, на территории земельного участка, на котором были расположены арендованные помещения.

При этом, в результате залива пострадали товары и имущество, хранимое на складе, а также пол, стены, мебель, офисная техника и документация склада.

В тоже время, арендодатель был поставлен в известность о заливе складов каждый раз после очередного залива и ему предлагалось в экстренном порядке прислать представителя для составления акта, однако своих представителей на объект арендодатель не направил.

Таким образом, суды обеих инстанций установили факт залива помещений, невозможность их частичного использования арендатором ввиду ухудшения их состояния, проверили обоснованность расчета платы арендатора по ставке, установленной договором (430 000 руб. в месяц), пропорционально площадям, залитым водой (непригодным для пользования), в результате чего сделали обоснованный и правильный вывод о наличии в данном случае у арендатора права требовать уменьшения арендной платы.

Исходя из этого расчета, суд первой инстанции уменьшил размер арендной платы, подлежащей выплате за июнь 2012 года- до 275734,14 руб., за июль 2012 года-до 141116,33 руб., за август 2012 года - до 143448,03 руб., за сентябрь 2012 года-до 81287,2 руб. Общая сумма составила за указанный спорный период 641 585,7 руб. При этом, арендатором выплачено арендатору арендных платежей в размере 680 000 руб. Данную оплату арендодатель не оспаривает.

Поскольку сумма выплаченных арендных платежей превысила размер арендной платы, установленной судом по требованию арендатора, в удовлетворении иска арендодателя отказано правильно.

Довод кассационной жалобы о невозможности уменьшения размера арендной платы виду расторжения договора аренды, а также невозможности изменения цены договора, прекратившего свое действие со ссылкой на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть принят.

Законодательство предусматривает, что арендатор в одностороннем порядке имеет право потребовать уменьшения арендной платы.

В силу специальной нормы, закрепленной в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускается возможность для арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Соответственно такое требование арендатора может быть реализовано в иске (встречном иске).

Арендатор в данном случае реализовал предоставленное статьей 614 ГК РФ право потребовать уменьшения арендной платы в результате ухудшения условий пользования, предусмотренных договором аренды.

Суды обеих инстанций по настоящему делу установили обстоятельства, позволяющие применить специальные нормы пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия встречного удовлетворения и в целях недопущения неосновательной выгоды со стороны арендодателя.

В связи с этим, отсутствует необходимость применения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как действия арендатора, предъявившего встречный иск, направлены не на как таковое изменение цены договора, а на уменьшение арендной платы на основании положений пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, с учетом того, что до освобождения арендованных площадей в связи с расторжением договора арендатор частично пользовался помещениями, соответственно должен выполнить обязательство по внесению арендных площадей исходя из фактического пользования.

При этом, право арендатора на уменьшение арендной платы в соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не ставится в зависимость от виновных или невиновных действий арендодателя.

Вместе с тем, в соответствии с 2.1.3, 2.1.7., 2.1.11. договора аренды N 01/11 от 16.02.2011. на арендодателя возложена обязанность: принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших на объекте не по вине арендатора; обеспечивать поддержание в рабочем состоянии внешних стен, крыши, водопроводных, канализационных, тепловых и электрических коммуникаций объекта; в случае аварий, обрушений, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий.

В то же время, суд принимает во внимание обстоятельства, установленные по делу N А41-13951/13 (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 августа 2013 года, оставлено без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 октября 2013 года, определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года отказано в передаче дела для пересмотра судебных актов в порядке надзора), где был удовлетворен иск ИП Ковара Д.В. к ЗАО "Техноцентр" о взыскании убытков в связи с неисполнением арендодателем обязательств обеспечивать поддержание в рабочем состоянии внешних стен, крыши, водопроводных, канализационных, тепловых и электрических коммуникаций объекта (п. 2.1.7. договора аренды), которое повлекло за собой неисправность и неработоспособность системы ливневой канализации на арендуемой территории, что в свою очередь привело к повреждению имущества арендатора. Как установил арбитражный суд по названому делу, арендодатель не доказал, что предпринял какие либо меры для прочистки и обеспечения нормативной работы ливневой канализации с целью предотвращения неоднократных заливов.

Учитывая изложенное, выводы судов обеих инстанций являются правильными, все существенные фактические обстоятельства дела установлены, нормы материального и процессуального права не нарушены.

Доводы кассационной жалобы, в том числе об отсутствии достоверных доказательств несоответствия помещений их назначению или невозможности их использования, подробно и внимательно изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По сути доводы заявителя свидетельствуют не о нарушении судом норм материального и процессуального права, а о его несогласии с его оценкой доказательств и фактических обстоятельств.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2014 года по делу N А41-53217/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.Ю. Дунаева О.И. Русакова