Справка

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью ПКФ "СТЛ" (далее - общество) о взыскании 813 009 рублей задолженности по договору от 24.02.2000 N 310 аренды земельного участка за период с 01.10.04 по 31.03.06 и 261 522 рублей 93 копеек пени.

Решением от 26.06.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.11.06 с общества взыскано 813 009 рублей 87 копеек задолженности и 34090 рублей 12 копеек пени.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы доказанностью заявленных требований, поскольку наличие и размер задолженности подтверждаются материалами дела.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель указывает, что суды дали неверную оценку расчету истца, произведенному на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 25.03.04 N 737, признанного решением Арбитражного суда Краснодарского края недействующим; с момента заключения договора купли-продажи земельного участка общество не должно вносить арендную плату; выводы суда не соответствуют материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.

В судебном заседании представитель общества повторил доводы, изложенные в жалобе и объявлен перерыв до 31.01.07 до 14 часов. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между мэрией г. Краснодара (правопредшественник истца - арендодатель) и обществом (арендатором) заключен договор от 24.02.2000 N 310 аренды земельного участка, по условиям которого общество приняло в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 9068,68 кв. м, расположенный в г. Краснодаре по ул. Уральская, 95, для эксплуатации торгового комплекса; эксплуатации административного здания; организации благоустройства; организации гостевой автостоянки. Из пункта 3.5 договора следует, что размер ежегодной арендной платы составляет 131250 рублей 84 копеек и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с решениями (постановлениями) органа местного самоуправления централизованно, устанавливающего оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки, с опубликованием в периодической печати информации об изменениях ставок арендной платы. Оплата производится ежеквартально равными частями, не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункты 3.1-3.8, 4.2.4 договора).

Дополнительным соглашением от 18.02.03 к указанному договору аренды стороны изменили размер ежегодной арендной платы на 2003 год, установив ее в сумме 472503 рубля 03 копейки. На основании договора купли-продажи от 16.02.05 N 535/24 земельных участков площадью: 734, 625, 2883 и 3952 кв. м, с кадастровыми номерами, соответственно; 23:43:04 04 002:0012, 23:43:04 04 002:0011, 23:43:04 04 002:0010, 23:43:04 04 002:0013, общество зарегистрировало право собственности на упомянутые участки (свидетельства о государственной регистрации права от 01.04.05) общей площадью 8 197 кв. м, расположенные в г. Краснодаре по ул. Уральская, 95/2.

Земельный участок площадью 867,5 кв. м, ранее используемый для эксплуатации автостоянки, остался в арендном пользовании, поскольку право собственности на него не зарегистрировано. Считая, что общество не исполняет договорные обязательства в части внесения арендной платы за пользование земельным участком в период с 01.10.04 по 31.03.06, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из наличия с 01.04.05 (дата регистрации права в учреждении юстиции) у общества права собственности на земельный участок площадью 8197 кв. м и на 867,5 кв. м - права аренды. При этом суды руководствовались расчетом задолженности, произведенным истцом, без разбивки по периодам. Суды не приняли представленные обществом доказательства погашения задолженности на общую сумму 219 306 рублей, сославшись на то, что эти платежи учтены по делу N А32-40654/2004-36/932. Поскольку право собственности на земельный участок площадью 8197 кв. м зарегистрировано за обществом 01.04.05, то с этой даты, по мнению судов, у общества на указанный участок прекращены арендные отношения.

Однако выводы судов сделаны вследствие неполного выяснения фактических обстоятельств, имеющих существенное значение, и неправильного применения материального права.

Исходя из смысла пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи земельного участка вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения, поскольку в силу статей 130, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю, а не регистрация самого договора. Поэтому до регистрации сделка является заключенной, действительной. Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи от 16.02.05 отношения сторон, первоначально существовавшие на основе договора аренды от 24.02.2000, прекратились. Арендная плата за пользование земельным участком с момента заключения договора купли-продажи взысканию не подлежит. Вместе с тем из представленного истцом расчета принятого судом видно, что задолженность по договору взыскивается за период после заключения договора купли-продажи (16.02.05), до момента регистрации права собственности (31.03.06) земельных участков общей площадью 8197 кв. м.

Поскольку после 16.02.05 площадь арендуемого земельного участка изменилась, суду следовало выяснить, на каком праве используется обществом оставшаяся часть земельного участка площадью 867,5 кв. м. В судебных актах не указано, по каким ставкам рассчитана задолженность по арендной плате, по каждому земельному участку с разбивкой по периодам, в течение которых происходило повышение арендных ставок. В связи с этим следовало дать оценку акту обследования от 07.12.05, расчету задолженности по договору, представленному истцом, по периодам и целевому использованию земельных участков (л. д. 16, 22).

Преждевременным и не подтвержденным является вывод суда о том, что денежные средства в сумме 219306 рублей, оплаченные по упомянутому договору аренды в счет погашения задолженности, заявленной в иске, учтены по делу N А32-40654/2004-36/932. В материалах дела названное решение отсутствует. Из предоставленной в кассационную инстанцию копии решения от 29.03.05 по указанному делу вывод суда не подтверждается.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать оценку доводам ответчика о наличии противоречий между представленными истцом расчетами и актами сверок.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 26.06.06 и постановление апелляционной инстанции от 20.11.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-7681/2006 - 39/148 отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 января 2007 г. N Ф08-7144/06 "Исходя из смысла пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи земельного участка вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения, поскольку в силу статей 130, 131, 551 Гражданского кодекса РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю, а не регистрация самого договора. Поэтому до регистрации сделка является заключенной, действительной. Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи земельного участка отношения сторон, первоначально существовавшие на основе договора аренды, прекратились"

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилии лиц, присутствовавших в судебном заседании