Общие положения

Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется статьями главы 6 ЖК РФ. Соответствующие правила отсутствовали в ЖК РСФСР 1983 г. и Основах жилищного законодательства СССР и союзных республик 1981 г., за исключением отдельных норм. С введением в действие ГК РФ (1 января 1995 г.) были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ), введены правила об общем имуществе собственников квартир (ст. 290 ГК РФ), предусмотрена возможность образования товариществ собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (ст. 291 ГК РФ).

Отношения собственности регулируются статьями главы 6 ЖК РФ только применительно к такому единому комплексу недвижимого имущества, каким является многоквартирный дом. Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 ЖК РФ. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 30 ЖК РФ).

Жилищный кодекс не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений; б) нежилых помещений; в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Независимо от того, какой способ защиты нарушенного права был избран собственниками помещений в многоквартирном доме, обстоятельством, имеющим значение для дела и подлежащим установлению, суды всегда определяли - относится ли конкретный спорный объект к общему имуществу многоквартирного дома.

Указанное обстоятельство суды устанавливали путем анализа норм материального права, регулирующего вопросы общего имущества в многоквартирном доме, исследования и оценки доказательств, подтверждающих наличие у спорного объекта признаков общего имущества.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Состав общего имущества в многоквартирном доме конкретизирован в разделе I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее Правила N 491).

Согласно п. 1 названных Правил состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

В статьях главы 6, как и в главе 5 Кодекса, речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Гражданским законодательством установлены ограничения правомочий собственников квартир в сфере распоряжения долями в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичным образом ч. 1 ст. 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

В п.п. "д" п. 2 Правил N 491 воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Кроме того, п. 5 Правил N 491 закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Подсудность

В соответствии с положениями п. 1 ст. 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

На основании п. 3 ч. 2 ст. 33 ГПК РФ суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выяснилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", следует, что нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, устанавливающих правила подсудности, влечёт отмену постановления суда первой инстанции по основаниям ч. 3 ст. 330 ГПК РФ (с учетом требований ст. 47 Конституции РФ), после чего дело передается в суд первой инстанции, к подсудности которого законом отнесено его рассмотрение.

Верховный Суд РФ в названном постановлении разъясняет, что дело может быть передано на рассмотрение по подсудности в суд первой инстанции, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении, и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду, либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле; если вследствие нарушения правил родовой подсудности при рассмотрении дел, связанных с государственной тайной, или правил исключительной подсудности по искам о правах на недвижимое имущество отсутствовала возможность собрать, исследовать и оценить в качестве относимых и допустимых доказательств сведения, соответственно составляющие государственную тайну или находящиеся по месту расположения недвижимого имущества, что могло привести к вынесению неправильного по существу решения суда.

Родовой подсудностью указанные категории дел отнесены к рассмотрению районными судами.

Общая территориальная подсудность рассматриваемой категории споров определяется местом нахождения ответчика. По сути, ГПК РФ содержит правило, известное еще древнеримскому праву, согласно которому "истец следует за судом ответчика".

Общая территориальная подсудность определяется ст. 28 ГПК РФ, правила которой действуют в отношении всех исков, за исключением тех, для которых законом установлены иные правила.

Согласно ст. 28 ГПК РФ иск к гражданину предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

В силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ и ч. 1 ст. 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 2 п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества (исключительная подсудность).

Абзац 3 п. 2 названного постановления приводит примерный перечень исков о правах на недвижимое имущество, рассматриваемых по правилам исключительной территориальной подсудности: иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанного с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Таким образом, учитывая нормы действующего законодательства, споры, предметом которых являются земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляемые в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством, рассматриваются судами по месту нахождения этого имущества. Иные споры в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме рассматриваются судами по месту нахождения ответчика.

Все указанные дела подсудны федеральным судам, и при проведении обобщения нарушений правил подсудности дел не установлено.

Разрешение споров, связанных с устранением препятствий в доступе к общему имуществу многоквартирного дома

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 5 Правил N 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В соответствии с п. 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Согласно п. 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Из п. 13 Правил N 491 следует, что осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Подлежат доказыванию по указанной категории дел следующие обстоятельства:

- наличие прав истца или ответчика на домовладение;

- круг лиц, обладающих правом пользования домовладением;

- наличие препятствий в доступе к общему имущество многоквартирного дома и способы их устранения;

- наличие нарушений прав и законных интересов истца.

Гражданское дело N 2-75/2014 (Ленинский районный суд г. Саратова).

К. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО "Д" об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома - мусоропроводом, находящемся в первом подъезде многоквартирного дома N по улице Б. г. Саратова, путем его приведения в рабочее состояние, обеспечить надлежащее содержание и ремонт данного мусоропровода. В ходе рассмотрения гражданского дела установлено, что согласно протоколу общего собрания собственников помещений названного многоквартирного дома от ДАТА большинством голосов принято решение заварить мусоропроводы в подъездах дома и установить контейнерные площадки за счет средств собственников помещений многоквартирного дома из статьи содержание жилья. В соответствии с пунктом 8.2.5 СанПин 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" и пункта 2.2.3 СанПин 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" на расстоянии 32 метра от дома N по ул. Б. г. Саратова установлена контейнерная площадка.

ДАТА между ООО "Э" и ООО "Д" заключен договор на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу ст. 36 ЖК РФ мусоропровод является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Неиспользование мусоропровода не является ни формой отчуждения общего имущества, ни реконструкцией дома, при этом, поскольку определение размера платы за услуги и работы по содержанию общего имущества связано с выбираемой формой сбора мусора, отнесение данного вопроса к ведению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме законодательству не противоречит. Вопрос о закрытии мусоропровода решен общим собранием собственников многоквартирного дома, такое волеизъявление проявили большинство из них, принятое решение требованиям законодательства не противоречит.

Апелляционным определением Саратовского областного суда от 23 апреля 2014 г. решение Ленинского районного суда г. Саратова от 10 января 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба К. - без удовлетворения.

Гражданское дело N 2-2148/2014 (Фрунзенский районный суд г. Саратова).

ЖСК "Л" обратилось в суд с исковыми требованиями к К., К1. о возложении обязанности согласовать дату осмотра жилых помещений многоквартирного дома, предоставлении доступа в жилые помещения для осмотра общедомового имущества, просило согласовать с представителями ЖСК "Л" дату для проведения осмотра общедомового имущества и обеспечить доступ в квартиры, принадлежащие указанным лицам, представителям ЖСК "Л", а именно: председателю, представителю ЖСК, действующему на основании договора на оказание юридических услуг, а также специалисту производственно-технического отдела ООО "М", действующему на основании доверенности, для проведения всестороннего осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования общедомового имущества в пределах компетенции каждого представителя; обязать ответчиков обеспечить доступ в квартиры N и N сотрудникам Государственной жилищной инспекции Саратовской области для проведения проверки в отношении законности перепланировки (переустройства) квартир.

Разрешая возникшие спорные правоотношения, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям. Порядок проведения осмотра жилого помещения уполномоченными на то лицами урегулирован Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354. Пункт 2 Правил определяет, что исполнителем является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги.

В соответствии с положениями действующего законодательства исполнителями коммунальных услуг могут быть кооператив, а также управляющая либо ресурсоснабжающая организации, которым потребители в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом и на основании договора, содержащего условия о предоставлении коммунальных услуг, обязаны вносить плату за предоставленные коммунальные услуги.

Из содержания договора управления многоквартирным домом от ДАТА, заключенного между ЖСК "Л" и ООО "М", следует, что ООО "М" выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества в доме, обеспечивает предоставление коммунальных услуг, то есть является исполнителем.

По смыслу приведенных выше положений закона право на доступ в жилые помещения ответчиков и их осмотр принадлежит, в первую очередь ООО "М" как исполнителю, который данных требований к К. и К1. не предъявлял.

На исполнителя возлагается обязанность согласовать с потребителем дату и время проведения осмотра и обеспечения доступа в квартиру. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца о возложении на ответчиков обязанности обеспечить доступ в принадлежащие им квартиры сотрудникам ООО "М" и Государственной жилищной инспекции Саратовской области не имелось, поскольку ЖСК не является представителем указанных организаций.

Апелляционным определением Саратовского областного суда от 23 сентября 2014 г. указанное решение Фрунзенского районного суда г. Саратова от 11 июля 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба жилищно-строительного кооператива "Л" - без удовлетворения.

Гражданское дело N 2-1684/2014 (Фрунзенский районный суд г. Саратова).

Прокурор Фрунзенского района г. Саратова обратился в суд с иском в интересах С. к К., в котором просил обязать К. обеспечить С. и представителям ЖСК "Л" доступ к системам водоснабжения и водоотведения, в том числе к участку стояка трубопровода канализации, находящихся в квартире К., для их осмотра и выполнения ремонта, поскольку ответчик препятствует в допуске к проведению осмотра находящегося в квартире общего имущества и выполнении ремонта участка стояка трубопровода канализации, что создает угрозу затопления квартиры N дома N по улице П. г. Саратова, принадлежащей С.

Судом первой инстанции установлено, что многоквартирный дом N по улице П. в г. Саратове находится в управлении ЖСК "Л".

Квартира N, принадлежащая С., согласно актам о заливе за период с ДАТА неоднократно затоплялась водой из вышерасположенной квартиры N, принадлежащей на праве собственности К. ДАТА, ДАТА ЖСК "Л" в адрес ответчика были направлены предписания об устранении течи в квартире и предоставлении доступа в квартиру для работников ЖСК "Л", однако данные предписания оставлены без ответа.

Руководствуясь положениями ч. 4 ст. 17, ч.ч. 1, 4 ст. 30, п. 1 ст. 36, ст. 161, ст. 162 ЖК РФ, Правилами N 491 от 13 августа 2006 г., и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что, поскольку процедура предварительного согласования времени доступа представителей ЖСК "Л" была проведена в соответствии с требованиями вышеуказанных нормативных актов, К. не соблюдает права и законные интересы соседей, других собственников квартир многоквартирного дома, нарушает правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем обоснованно возложил на ответчика обязанность по обеспечению доступа истца и сотрудников ЖСК "Л" к системам водоснабжения, в том числе к участку стояка трубопровода канализации, находящегося в квартире ответчика, для его осмотра и выполнения ремонта.

Апелляционным определением от 29 июля 2014 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба К. - без удовлетворения.

Гражданское дело N 2-3026/2013 (Ленинский районный суд г. Саратова).

Прокурор Ленинского района г. Саратова обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к ТСЖ "Р" о признании действий товарищества по установке 2-х шлагбаумов незаконными, возложении обязанности демонтировать шлагбаумы. Прокурор полагал, что действия ТСЖ "Р" незаконные, поскольку ими нарушаются права жителей домов N, N по ул. г. Саратова, кроме того, становится невозможным подъезд к данным домам автомобилей скорой помощи, а также пожарной спецтехники, нарушаются права организаций, расположенных во встроено-пристроенных нежилых помещениях данных домов, их клиентов, то есть неопределенного круга лиц.

По смыслу разъяснений, данных в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Руководствуясь положениями п.п. 1-3 ст. 209 ГК РФ, ст. 44, ст. 46, ст. 135, ст. 137 ЖК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда согласилась с данным решением суда первой инстанции, поскольку материалами дела подтверждается, что управление многоквартирным домом осуществляет ТСЖ "Р". Занимаемый данным многоквартирным жилым домом земельный участок, который сформирован в 2010 г. и поставлен на кадастровый учет, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в связи с чем им предоставлено право принимать решение о пределах его использования.

Собственниками помещений указанного многоквартирного дома ДАТА принято решение об ограничении проезда через арку дома путем установки с двух сторон шлагбаумов, препятствующих движению транспортных средств через придомовую территорию.

Данное решение общего собрания ни собственниками многоквартирного дома, ни истцом не оспорено.

Установленные в арке жилого дома N г. Саратова шлагбаумы расположены в границах земельного участка, предоставленного в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, проанализировав представленные сторонами доказательства, пришел к правильному выводу о том, что доказательств в обоснование того факта, что проезд через арку жилого дома N г. Саратова является единственным проездом к жилым домам N и N г. Саратова, истцом в суд первой инстанции не представлено.

Более того, судом установлено, что на земельном участке вдоль центрального и со стороны дворового фасадов параллельно проложены подземные газопроводы высокого давления, проезд через арку дома N в г. Саратове ведет к разрушению теплотрассы, находящейся в данной арке. Администрацией Ленинского района г. Саратова ДАТА на обращение жителей дома N г. Саратова дан ответ о том, что в соответствии с генеральным планом застройки строительство дороги через арку жилого дома N не предусмотрено. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционным определением Саратовского областного суда от 4 декабря 2013 г. решение Ленинского районного суда г. Саратова от 21 августа 2013 г. оставлено без изменения, апелляционное представление прокурора Ленинского района г. Саратова - без удовлетворения.

Рассмотрение дел по спорам, связанным с реконструкцией, демонтажем, восстановлением общего имущества многоквартирного дома, устранении препятствий в пользовании имуществом многоквартирного дома.

В силу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лица, право собственности или законное владение которых нарушено сохранением самовольной перепланировки, переустройством (переоборудованием) недвижимого имущества, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Удовлетворяя иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения прав истца.

В соответствии со ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с п. 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Как следует из ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, т.е. перенос стен (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Если производимые преобразования не касаются тех, сведения о которых подлежат внесению в технический паспорт помещения, то переустройства в таком случае не возникает и процедура согласования и утверждения, предусмотренная гл. 4 ЖК РФ, на такие преобразования не распространяется. При этом любые переносы, сносы, установка стен рассматриваются как перепланировка и подлежат согласованию, так как все перегородки в квартирах отражены в технических паспортах на них. Чаще всего споры о том, применяются ли положения гл. 4 ЖК РФ к произведенным ремонтным работам, возникают при переустройстве инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования. Другим спорным моментом при рассмотрении дел данной категории является определение того, что произведено в результате ремонта (реконструкции): перепланировка жилого помещения или постройка. Для проведения перепланировки или переустройства без нарушений закона работы необходимо предварительно согласовывать с органом местного самоуправления.

Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (форма заявления утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения");

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) выраженное в письменной форме согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если имеют место отношения социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. При этом орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов кроме документов, установленных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается только в установленных законом в случаях, а именно:

1) непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (ст. 27 ЖК РФ).

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ст. 28 ЖК РФ).

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения установлены в ст. 29 ЖК РФ, согласно которой самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из ч. 4 ст. 36 ЖК РФ следует, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Обстоятельствами, подлежащими доказыванию по названной категории споров, являются:

- наличие прав истца или ответчика на имущество многоквартирного дома;

- круг лиц, обладающих правом пользования помещением многоквартирного дома;

- наличие препятствий в пользовании имуществом многоквартирных домов и способы их устранения;

- наличие нарушений прав и законных интересов истца

- наличие или отсутствие сложившегося порядка пользования имуществом многоквартирного дома.

Гражданское дело N 2-1232/2013 (Кировский районный суд г. Саратова).

ТСЖ "Союз" обратилось с исковыми требованиями к И., А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери И., И2, И3 об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, в обоснование заявленных требований указано, что истец осуществляет управление многоквартирным домом. Квартира N ранее принадлежала И3, который без получения согласия всех собственников незаконно включил в состав квартиры ... кв.м чердачного помещения дома. После смерти И3 его наследниками были признаны ответчики. Вступившим в законную силу решением суда в состав наследственного имущества включена спорная квартира общей площадью ... кв.м без учета площади чердачного помещения. Из материалов дела следует, что в квартире была осуществлена реконструкция путем присоединения к квартире второго уровня мансардного этажа (чердачного помещения), в связи с чем площадь квартиры составила ... кв.м.

Поскольку чердачное помещение является объектом общего имущества многоквартирного дома, истцы согласия на присоединение части общего имущества к жилому помещению ответчиков путем реконструкции не давали, ТСЖ просило удовлетворить заявленные требования.

Суд первой инстанции правильно установил значимые по делу обстоятельства и пришел к обоснованному выводу о том, что И3 без получения согласия всех собственников вопреки требованиям ст. 36 ЖК РФ незаконно включил в состав квартиры ... кв.м чердачного помещения дома. В результате незаконных действий Иванова В.В. произошло уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, что создало препятствия другим собственникам квартир в этом доме в пользовании незаконно огороженными площадями чердака всего дома.

При разрешении спора суд применил положения ст.ст. 36 и 40 ЖК РФ, устанавливающих перечень и признаки общего имущества многоквартирного дома, а также условия, на которых возможно распоряжение им, к каковым относится - необходимость получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

При обращении за судебной защитой, руководствуясь п.п. 6, 7, 8 ст. 138 ЖК РФ, ТСЖ "С" действовал с целью защиты интересов собственников, представляя их интересы суде. Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что, приняв решение о создании товарищества собственников жилья, собственники помещений многоквартирного дома фактически предоставили данной организации право защищать их права и законные интересы. С целью установления указанных обстоятельств судом исследован протокол N общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N по ул. г. Саратова от ДАТА, в котором закреплено наличие согласия всех собственников на обращение в суд с указанным иском.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 16 июля 2013 г. решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Гражданское дело N 2-1819/2014 (Волжский районный суд г. Саратова).

ТСЖ "Т" обратилось в суд с рядом исковых требований к К., в том числе и о демонтаже перегородки, установленной на лестничной площадке. В обоснование заявленных требований истец указал, что К., являясь собственником квартиры N в доме N по ул. г. Энгельса Саратовской области, без согласия собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном жилом доме возвела перегородку с установкой двери на межквартирной лестничной площадке, тем самым уменьшила общее имущество в данном доме.

При разрешении заявленных исковых требований суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что возведя в коридоре, расположенном в 4 подъезде на 4 этаже многоквартирного жилого дома N по ул. в г. Энгельсе Саратовской области, кирпичную стену в 100 см от левого края входной двери в квартиру N и в 33 см от правого края входной двери в квартиру N и установив металлическую дверь, истец присоединила к площади квартиры N ... кв.м, являвшийся частью лестничной площадки.

Судом также установлено, что перегородка мешает открывать двери в квартиры N и N , а решения общего собрания собственников многоквартирного дома о предоставлении ответчику части лестничной площадки не имелось. При таких обстоятельствах, исходя из положений п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, суд правильно пришел к выводу о демонтаже кирпичной перегородки с дверью, возведенной ответчиком на межквартирной лестничной площадке. Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда не усмотрела оснований к отмене решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы. Апелляционным определением от 3 декабря 2014 г. решение Волжского районного суда г. Саратова от 26 июня 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба К. - без удовлетворения.

Аналогичные спорные правоотношения были разрешены Кировским районным судом г. Саратова по гражданскому делу по иску О. к Х. об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома. Судом первой инстанции было установлено и подтверждено материалами дела, что Х. на лестничной клетке девятого этажа подъезда N в общем тамбуре квартир N, N, N при входе в квартиру N установила металлическую перегородку с дверным блоком, тем самым уменьшив объём общего имущества собственников многоквартирного дома.

Принимая решение о возложении на Х. обязанности устранить препятствия в пользовании имуществом многоквартирного дома, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 209, 289, 290, 304 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обоснованно исходил из того, что факт нарушения прав истца со стороны ответчика установлен. По сообщению председателя ЖСК "Д" от ДАТА Х. с заявлением об установлении металлической двери в общем коридоре в правление ЖСК, а также к председателю правления не обращалась, решения правления и общего собрания собственников жилья по данному вопросу не принималось. Учитывая вышеизложенное, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 14 октября 2014 г. решение Кировского районного суда г. Саратова от 06 августа 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Х. - без удовлетворения. (Гражданское дело N 2-3741/2014 Кировский районный суд г. Саратова).

Гражданское дело N 2-5/2013 (Фрунзенский районный суд г. Саратова).

Рассматривая гражданское дело по иску К. к С. об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного жилого дома путем демонтажа установленных на фасадной части дома рекламных вывесок и баннеров суд первой инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 17, ч. 1 ст. 23, ч. 1 ст. 24 Конституции РФ, ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04 ноября 1950 г., ст.ст. 247, 290 ГК РФ, п.п. 1, 2, 4 ст. 36, пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, пп. "в", "г" п. 2 Правил N 491, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Так, судом установлено, что К4, С., Б., К. на праве общей долевой собственности с К2, К3 на праве общей долевой собственности с К2 и К., а также С2 и С3 на праве общей долевой собственности с С. являются собственниками помещений в двухэтажном жилом доме.

При разрешении возникшего спора судом первой инстанции установлено, что на фасаде жилого дома по указанному адресу размещены рекламные конструкции "Т" две штуки, "М" две штуки, "В" три штуки, рекламные баннеры чёрного цвета с изображением женщины в свадебном платье две штуки, установлены три видеокамеры в подъезде, на фасаде и стене указанного дома: две из которых установлены над входом в подъезд и в подъезде дома, которым пользуются все жильцы, третья видеокамера охватывает территорию двора того же дома, находящегося в пользовании всех жильцов дома.

В связи с уклонением С. от экспертизы суд с учетом положений ч. 3 ст. 79 ГПК РФ признал, что установленные видеокамеры фиксируют приход и уход, а также перемещение жильцов дома в подъезде и на территории двора.

Возражений относительно данных обстоятельств, а также доказательств, подтверждающих принятие собственниками жилых помещений вышеназванного дома по вопросу использования под размещение и установку рекламных конструкций и баннеров на фасаде жилого дома либо наличия вступившего в законную силу по вопросу об установлении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности между собственниками жилых помещений названного дома, ответчик в суд первой инстанции не представил.

Поскольку согласие на осуществление С. видеоконтроля за помещениями и земельным участком, находящимся в общем пользовании сторон, К. не давал, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о нарушении его прав и охраняемых законом интересов на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну. Также ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих правомерность установки рекламных вывесок и баннеров на фасаде здания.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда решение Фрунзенского районного суда г. Саратова от 9 января 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба С. - без удовлетворения.

Гражданское дело N 2-269/2014 (Фрунзенский районный суд г. Саратова).

Рассматривая гражданское дело по иску К, К4 к ООО "Л", ООО "С" , ИП У., ООО "М", НБП "А", АНО "Ц", ООО "Лс" об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного жилого дома (возложении обязанности демонтировать вывески с фасада многоквартирного дома), у суда первой инстанции возникли сложности при разграничении понятий "наружная реклама" и "вывески информационного характера", в связи с чем судом была допущена ошибка и на возникшие спорные правоотношения необоснованно распространены положения подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что вывески и рекламные конструкции установлены ответчиками незаконно, так как при их установке не было получено согласие собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями ЖК РФ, а также, учитывая, что в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 25 декабря 2009 г. N 659-П "О включении объектов культурного наследия в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" жилой дом по адресу:г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти N 42 отнесен к объектам культурного наследия регионального значения, не получены предусмотренные действующим законодательством необходимые согласования и разрешения от органов местного самоуправления.

При этом суд первой инстанции необоснованно отнес размещенные на фасаде здания вывески информационного характера, содержащие в себе название организаций и время работы, к наружной рекламе. В отличие от рекламы, под которой по смыслу ст. 3 Закона N 38-ФЗ "О рекламе" понимаются сведения, распространяемые исключительно для формирования и поддержания интереса к юридическому или физическому лицу, его товарам, идеям и начинаниям, указание юридическим лицом своего наименования на вывеске (табличке) по месту нахождения преследует иные цели и не может рассматриваться как реклама.

Действия ответчиков по установке вывесок информационного характера регулируются положениями ст. 9 Закона Российской Федерации N 2300-1 от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей", а назначение данных вывесок состоит в извещении неопределенного круга лиц о фактическом местонахождении юридического лица и (или) обозначении места входа.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда, оценив содержание и место расположения спорных вывесок, пришла к выводу, что размещение данных объектов на фасаде жилого дома является обязательным в силу положений ст. 9 названного Закона.

Учитывая, что согласно ответу управления по наружной рекламе и художественному оформлению администрации муниципального образования "Город Саратов" от ДАТА на установку информационной вывески не требуется получение специального разрешения администрации муниципального образования "Город Саратов", так как вывеска служит целям идентификации данной организации для потребителя и не является рекламной конструкцией, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необоснованности решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционным определением от 10 июня 2014 г. Саратовского областного суда решение Фрунзенского районного суда г. Саратова от 26 марта 2014 г. отменено, по делу вынесено новое решение, об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Рассмотрение дел по спорам, связанным с признанием нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, прекращением права индивидуальной собственности, истребованием имущества из чужого незаконного владения

Согласно ст.ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемом под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ГК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 9 названного Постановления в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии со ст.ст. 301, 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Подлежат доказыванию по указанной категории споров следующие обстоятельства:

- кто является собственников спорного помещения;

- факт перехода права собственности на имущество;

- круг лиц, обладающих правом пользования данным помещением;

- наличие нарушений прав и законных интересов истца и иных лиц;

- последствия прекращения права индивидуальной собственности.

Гражданское дело N 2-1072/2014 (Кировский районный суд г. Саратова).

ТСЖ "Н" обратилось в суд с иском к С. об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование заявленных требований указано, что на техническом этаже находится нежилое помещение, площадью _ кв.м, предназначенное для работников котельной. С. самовольно заняла нежилое помещение (сделав вход на технический этаж), расположенное непосредственно над своей жилой квартирой N. На общем собрании было принято решение об обязании ответчика освободить незаконно занимаемое помещение, ответчику было вручено соответствующее предписание, однако оно не исполнено. Решением Кировского районного суда г. Саратова от 10 апреля 2014 г. исковые требования удовлетворены частично. Из незаконного владения С. истребовано нежилое помещение площадью _ кв.м, расположенное на 11-ом этаже над квартирой N дома N по ул. г. Саратова.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из того, что ТСЖ "Н", являясь управляющей организацией, несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном жилом доме за выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. В силу пп. 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении. Пунктом 44 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных приказом МЧС РФ от 18 июня 2003 г. N 313, установлено, что двери чердачных помещений, а также технических этажей и подвалов, в которых по условиям технологии не требуется постоянного пребывания людей, должны быть закрыты на замок. На дверях указанных помещений должна быть информация о месте хранения ключей. Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что С. незаконно занимает спорное нежилое помещение, ТСЖ ей предлагало в добровольном порядке освободить нежилое помещение, однако она не желает этого делать, поэтому требования истца об истребовании из чужого незаконного владения спорного нежилого помещения законны, обоснованны и подлежали удовлетворению.

С учетом изложенного, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 1 июля 2014 г. решение Кировского районного суда г. Саратова от 10 апреля 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба С. - без удовлетворения.

Рассмотрение дел по спорам, связанным с выбором управляющей организации

В соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме. Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют, учитывая, что в соответствии с нормами, установленными ст. 44 ЖК РФ, именно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. При этом только общее собрание компетентно в решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Перечень таких способов управления содержится в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, является закрытым и расширению не подлежит.

Согласно ст. 161 ЖК РФ решение о выборе способа управления (управляющей организацией) принимается на общем собрании собственников помещений жилого дома. Вместе с тем, если сами собственники способ управления многоквартирным домом не выбрали или решение о выборе способа управления не было реализовано, вопрос о выборе управляющей компании в соответствии с ч.ч. 4 и 5 ст. 161 ЖК РФ передается органу местного самоуправления, который обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей компании. Порядок проведения такого конкурса регулируется Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75.

В соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ, п. 39 названных Правил орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации также и в том случае, если в течение года до дня его проведения собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления.

На основании ст. 162 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления и конкретной управляющей организации, а также результаты проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации является основанием для заключения договора управления многоквартирным жилым домом.

По общему правилу собственники квартир независимо от факта пользования жилым помещением оплачивают услуги по управлению многоквартирным домом, а также работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с требованиями действующего жилищного законодательства собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего им помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Поэтому помимо вопроса о выборе конкретной управляющей организации общее собрание собственников должно разрешить и другие вопросы, составляющие основные условия договоров с управляющей организации

В силу ст. 158 ЖК РФ к таким вопросам относится установление размера расходов на содержание общего имущества жилого дома: состав этих расходов, условия и порядок их внесения.

Положения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, определяют следующие виды работ и услуг, которые в обязательном порядке должны оказываться управляющими компаниями, расходы на которые должны учитываться при определении тарифа (содержание и ремонт жилого помещения):

1) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

2) выполнение мероприятий к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

3) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома и придомовых территорий;

4) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

5) обслуживание лифтов;

6) текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома;

7) капитальный ремонт.

В зависимости от эксплуатационных показателей и потребительских свойств дома (т.е. срока эксплуатации и степени физического износа, наличия того или иного вида внутридомового инженерного оборудования, этажности, материала стен и других особенностей) Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрена возможность включения дополнительных услуг по текущему ремонту и содержанию жилого дома: уборка земельного участка, полив тротуаров и газонов, стрижка газонов, подрезка деревьев и кустов, очистка и ремонт детских и спортивных площадок, устранение аварии и выполнение заявок населения, уничтожение грызунов специальными средствами (дератизация), ремонт несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров, замена окон в помещениях общего пользования (в подъезде, подвале и т.п.) и т.д.

От того, какой объем услуг собственники закажут управляющей организации, будет зависеть и размер тарифа. Размер тарифа, учитываемого при определении размера платы за ремонт и содержание жилого помещения, для каждого собственника устанавливается из расчета утвержденной на общем собрании годовой стоимости работ и услуг за 1 кв.м. общей площади жилого помещения, а затем общая сумма затрат распределяется на 12 месяцев. Решение общего собрания об установлении указанного тарифа является обязательным для всех собственников, в том числе не принимавших участие в голосовании либо голосовавших против.

Исходя из общих требований жилищного законодательства, в частности ст. 158 ЖК РФ, собственники нежилых помещений несут затраты на содержание общего имущества жилого дома наравне с собственниками жилых помещений. При такой ситуации размер тарифа для расчетов платы за ремонт и содержание общего имущества должен быть одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений.

Наниматели, проживающие в жилых многоквартирных домах, где на общем собрании собственниками установлен размер платы за содержание жилья и текущий ремонт жилых помещений, оплачивают данные работы и услуги в том же размере, что и собственники.

В соответствии с требованиями ст. 154 ЖК РФ и п. 11 Правил N 491 в состав расходов, учитываемых при определении размера платы за обслуживание и ремонт, могут включаться и расходы на проведение капитального ремонта.

Согласно ст. 158 ЖК РФ плата за капитальный ремонт общего имущества вводится, если решение о его проведении принято общим собранием собственников. При принятии такого решения размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. При этом следует иметь в виду, что такие расходы несут только собственники. Если в многоквартирном жилом доме имеется муниципальный жилой фонд, то соответствующие затраты несет не наниматель, а наймодатель.

Согласно п.п. 21-22 Правил N 491 капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). При этом факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ.

В соответствии с требованиями ст. 135 ЖК ЖФ для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, управления общим имуществом жилого дома собственники помещений многоквартирного жилого дома вправе создать товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, основанная на членстве.

На основании ст. 143 ЖК РФ членом ТСЖ может быть собственник любого помещения в многоквартирном доме: как жилого, так и нежилого. При этом членство в товариществе возникает при учреждении такого товарищества, а также на основе заявления о вступлении в товарищество. При этом собственник помещения в многоквартирном доме становится членом ТСЖ с момента подачи заявления в правление товарищества.

Права и обязанности члена товарищества собственников жилья как участника организации определяются Уставом. По общему правилу член ТСЖ вправе в любое время быть ознакомлен с любыми документами ТСЖ, в том числе касающимися его финансово-хозяйственной деятельности. В случае нарушения таких прав член ТСЖ вправе обратиться за судебной защитой.

Членство в товариществе собственников жилья не является обязательным и любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выйти из состава членов. В соответствии с требованиями ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из товарищества либо прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Исходя из содержания ст. 143 ЖК РФ, товарищество создается собственниками помещений жилого дома, соответственно, только такие лица могут являться членами товарищества.

При этом значительная часть споров, связанных с оспариванием решений общих собраний собственников помещений многоквартирного жилого дома, - это как раз споры в отношении решений общих собраний о создании ТСЖ.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ организация товарищества собственников жилья возможна при наличии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или нежилых помещений. В соответствии с требованиями данной нормы собственники помещений в одном многоквартирном доме, реализуя свое право по выбору способа управления, могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Поскольку товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, основной его целью является обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу требований ст. 137 ЖК РФ в целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные отношения с различными юридическими и физическими лицами, в том числе вправе заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

Для достижения указанных целей ТСЖ может непосредственно заниматься обслуживанием, эксплуатацией, ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме (т.е. управлением) либо передать функции такого управления управляющей компании. При этом в силу требований п. 1. ч. 1 ст. 137 ЖК РФ договор на управление с управляющей организацией (компанией) заключается ТСЖ от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно стороной в таком договоре является ТСЖ, а не собственники помещений жилого дома. При условии заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией заключение договоров ресурсоснабжения товарищества собственников жилья с ресурсоснабжающими организациями не требуется. Все эти вопросы должны решаться управляющей компанией на профессиональной основе, обусловленной условиями заключенного договора. В указанном случае поставщиком коммунальных услуг ТСЖ будет являться управляющая организация. В случае, если ТСЖ (ЖСК) не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций осуществляется путем заключения товариществом возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Кроме того, ТСЖ должно заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. Вопросы заключения таких договоров отнесено к компетенции Правления ТСЖ, если иное не предусмотрено Уставом.

При этом следует иметь в виду, что товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, формирующие и выражающие волю своих членов. В соответствии с положениями ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. При этом органы управления ТСЖ не рассматриваются как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений. В этой связи не может быть, например, у правления ТСЖ самостоятельной ответственности, такая ответственность возникает непосредственно у ТСЖ как юридического лица. Поэтому в том случае, если предметом спора являются действия и решения коллегиальных органов ТСЖ, то надлежащей стороной в этих спорных отношениях будет само ТСЖ, а не его коллегиальные органы, привлечение к участию в деле коллегиальных органов ТСЖ, членов этих органов либо членов ТСЖ не требуется.

В соответствии с избранным собственниками помещений способом управления товарищество предоставляет приобретаемые коммунальные услуги своим членам на основании членства в организации. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме с организациями, трудовые договоры со специалистами, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), ТСЖ выступает не в собственных интересах, а в интересах членов товарищества. С этой точки зрения товарищество не является продавцом либо поставщиком коммунальных услуг своим членам. Поскольку правоотношения по оказанию услуг строятся не на основе договора, а на основе членства, само ТСЖ не несет самостоятельной ответственности перед своими членами.

По иному квалифицируются правоотношения между ТСЖ и собственниками помещений, не членами товарищества. В отношении с такими собственниками жилья товарищество выступает в качестве исполнителя коммунальных услуг и должно руководствоваться положениями, в том числе, предусмотренными Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Высшим органом управления товариществом является общее собрание. Задача такого управления состоит в решении наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества. Реализацией права каждого собственника - члена товарищества - на участие в управлении деятельностью ТСЖ является его непосредственное участие в общем собрании, принятии решений путем голосования по всем вопросам жизни товарищества, а также в обжаловании принятых решений.

По смыслу п. 6 ст. 155 ЖК РФ в случае создания в многоквартирном доме ТСЖ собственник помещения, не являющийся членом товарищества, должен вносить установленные общим собранием членов ТСЖ платежи и взносы исключительно товариществу в соответствии с договором, заключенным между ним и ТСЖ, причем независимо от наличия договора как письменного документа. Эта же обязанность закреплена и п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно которому размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

По общему правилу товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома.

В силу требований ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 290 ГК РФ общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам (жилых и нежилых) помещений многоквартирного жилого дома. В ситуации, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, собственники помещений в многоквартирном доме - не члены ТСЖ - лишены права участвовать в деятельности общего собрания ТСЖ, а значит, не могут полностью реализовывать свои правомочия в отношении общего имущества. Поскольку у ТСЖ не может быть больше прав на распоряжение имуществом, чем у собственников данного имущества, не являющихся членами этого товарищества, вопросы, касающиеся прав всех собственников помещений в доме, а не только членов ТСЖ, должны решаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

При рассмотрении указанной категории споров подлежат доказыванию следующие обстоятельства:

- какой способ управления многоквартирным домом выбран;

- проводилось ли общее собрание собственников помещений многоквартирного дома для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом;

- законность решения о выборе способа управления многоквартирным домом;

- наличие нарушений прав и законных интересов истца и иных лиц;

- перечень полномочий, переданных управляющей организации.

Гражданское дело N 2-14(3)/2013 (Балашовский районный суд Саратовской области).

К. обратилась в суд с исковыми требованиями к администрации Романовского МР Саратовской области о признании бездействия незаконным и возложении обязанности провести открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N по ул. р.п. Романовка ДАТА был выбран способ управления в виде непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме. Однако надлежащее содержание дома не осуществляется, принятое решение о выборе непосредственного управления носит формальный характер и является фактически не реализованным. Считала, что указанные обстоятельства нарушают ее права как собственника жилого помещения в указанном доме.

Рассматривая заявленные исковые требования и принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что в силу п. 12 Правил N 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением организации мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп.

Из протоколов общего собрания жильцов вышеуказанного дома от ДАТА и от ДАТА следует, что на общих собраниях жильцы разрешают вопросы, связанные с содержанием общего имущества.

В соответствии с протоколом N общего собрания собственников многоквартирного дома от ДАТА избран совет многоквартирного дома и утверждено положение о нем. Совет многоквартирного дома проверил финансово-хозяйственную деятельность за ДАТА, что отражено в протоколе заседания совета от ДАТА. Общее имущество собственников жилых помещений многоквартирного дома осматривается собственниками, о чем составлен соответствующий акт от ДАТА. Из актов на списание денежных средств видно, что жильцами названного дома производятся работы по содержанию и ремонту общедомового имущества. Вышеизложенное указывает на реализацию собственниками выбранного способа управления, в том числе по решению вопросов, связанных с осуществлением действий по содержанию и ремонту общего имущества, включая аварийное обслуживание, учитывая, что в силу п. 12 Правил N 491 и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в пп. "д(1)" п. 11 указанных Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выбранный собственниками жилых помещений дома N по ул. р.п. Романовка Саратовской области способ управления многоквартирным домом в виде непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме реализован.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда согласилась с выводами суда первой инстанции, апелляционным определением от 24 апреля 2013 г. решение Балашовского районного суда Саратовской области от 11 февраля 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба К. - без удовлетворения.

Рассмотрение дел по спорам, связанным с приведением общего имущества многоквартирного дома в надлежащее состояние; неисполнением обязательств управляющими организациями по надлежащему обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома; понуждением к проведению ремонтных работ, устранению недостатков выполненных работ; осуществлением работ по воспрепятствованию доступа посторонних лиц к общему имуществу многоквартирного дома

Статьей 161 ЖК РФ определено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

При этом независимо от того, какая форма управления многоквартирным домом выбрана его жильцами, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, управляющая организация несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме, за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч.ч. 1-3 ст. 161 и ч.ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

На основании ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу содержания и ремонта жилых помещений, контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства регулируются жилищным законодательством.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, техническое обслуживание здания включает в себя комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

Техническое обслуживание жилищного фонда включает в себя работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Указанными Правилами подробно регламентированы обязанности жилищно-эксплуатационной организации (ч. 2 Правил).

Пунктами 10, 11 Правил установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; освещение помещений общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; текущий и капитальный ремонт.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил).

В соответствии с п. 2.3 ч. 1 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Как показывает судебная практика, претензии к управляющим организациям у собственников помещений жилого дома, как правило, возникают в связи с непроведением либо некачественным проведением текущего ремонта общего имущества жилого дома и ненадлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном жилом доме.

Рассматривая споры данной категории, суды в основном правильно определяли юридически значимые обстоятельства для дела и подлежащий применению материальный закон, при этом обоснованно руководствовались ЖК РФ, Правилами N 491 и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 N 170 (далее Правила N 170).

Согласно п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии с п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Как трактует Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" капитальный ремонт - это проведение предусмотренных законом работ по устранению неисправностей, изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене с целью улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества многоквартирного дома.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с настоящим Федеральным законом относятся ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт; крыш; подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; утепление и ремонт фасадов.

К обстоятельствам, подлежащим доказыванию по данной категории споров относятся:

- наличие договора управления и обслуживания жилого дома, заключенного с ответчиком;

- компетенция ответчика по содержанию и управлению жилого дома;

- обязанность ответчика по устранению выявленных нарушений;

- надлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей по содержанию дома с соблюдением требований технической эксплуатации;

- отсутствие запирающих устройств на дверях чердачного и подвального помещений многоквартирного жилого дома;

- право собственности истца на помещение в доме, нахождение данного дома в составе ТСЖ, в управлении управляющей компании;

- проведенные управляющей организацией работы по содержанию общего имущества дома;

- предусмотрены ли проектом строительства наличие детской площадки, мест отдыха для взрослых, для парковки;

- правильность расчетов за текущий ремонт с жильцов многоквартирного дома;

- имело ли место нарушение прав истца, как потребителя, действиями ответчиков.

Гражданское дело 2-590(1)/2014 (Вольский районный суд Саратовской области).

Решением Вольского районного суда Саратовской области от 21 апреля 2014 г. удовлетворены исковые требования Вольского межрайонного прокурора, предъявленные в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц к ООО "Т"; на ООО "Т" возложена обязанность принять меры, направленные на воспрепятствование свободному доступу посторонних лиц на кровлю многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Вольск, Саратовская область, ул., д. N, и в подвальное помещение многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул., д. N.

При принятии решения суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что на основании требований Правил N 170 вход на чердачное помещение, крышу и в подвал многоквартирного жилого дома должен быть предоставлен только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении. Поскольку управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с п. 42 Правил N 491, судом сделан правильный вывод о возложении на ответчика обязанности по устранению вышеназванных нарушений.

Гражданское дело N 2-4590/2012 (Ленинский районный суд г. Саратова).

З. обратился в суд с иском к ООО "Н", ТСЖ "С", с учетом уточнений просил обязать ООО "Н" произвести перерасчет стоимости жилищных услуг, ликвидировав в полном объеме начисленный долг в сумме ... руб. ... коп.; обязать ООО "Н" и ТСЖ "С" в течение 6 месяцев привести общее имущество дома в надлежащее состояние: восстановить 4 детские площадки, места для отдыха взрослых, места для парковки машин в соответствии с проектом; восстановить отмостку до уровня проектных отметок; заделать трещины и щели, обеспечить уклон отмостки от жилого дома с целью организации водоотвода от фундамента дома и его подвальных помещений; произвести замену газового котла; безвозмездно в течение 6 месяцев устранить недостатки, проведя мероприятия по увеличению мощности котельной на 30%; взыскать с ТСЖ "С" и ООО "Н" компенсацию морального вреда в размере _ руб.; взыскать в его пользу сТСЖ "С" ... руб. ... коп. как излишне уплаченные суммы за период с ДАТА по ДАТА за обслуживание газовой плиты, техническое освидетельствование лифта, обслуживание газопровода, по которым какая-либо информация ему не предоставлялась; признать незаконным непредоставление ТСЖ "С" и ООО "Н" информации по его запросу; признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N по ул. г. Саратова от ДАТА,

Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 25 февраля 2013 г. исковые требования удовлетворены частично: признано недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Саратов, ул., д. N, от ДАТА; З. освобожден от уплаты ... руб. ... коп., начисленных ему в ДАТА за "текущий ремонт" и "ремонт котельной"; в пользу истца взыскано ... руб. ... коп., а также компенсация морального вреда в размере ... руб.; на ТСЖ "С" возложена обязанность в течение шести месяцев произвести оборудование и организацию четырех детских площадок, двух площадок для отдыха взрослых, места для парковки машин дома N по ул. г. Саратова в соответствии с проектной документацией по строительству дома; на ООО "Н" возложена обязанность восстановить отмостку дома N по ул. г. Саратова до уровня проектных отметок, заделать трещины и щели, обеспечить уклон отмостки от жилого дома с целью организации водоотвода от фундамента дома и его подвальных помещений, произвести замену газового отопительного котла, установленного в котельной дома ранее ДАТА.

С ТСЖ "С" и ООО "Н" взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета.

Дополнительным решением Ленинского районного суда г. Саратова от 18 апреля 2013 г. с ООО "Н" в пользу З. взыскан штраф в размере ... руб.; с ТСЖ "С" - штраф в размере ... руб. ... коп.

Согласно п. 6 Правил N 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно приложению N 7 к постановлению Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к текущему ремонту относится ремонт центрального отопления: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

Судом первой инстанции установлено, что решением общего собрания членов ТСЖ "С" от ДАТА постановлено: заключить договор по управлению и эксплуатации комплекса многоквартирных домов ТСЖ с ООО "Н", которое, как управляющая организация, взяло на себя обязанность по заданию ТСЖ "С" оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества в доме, обеспечивать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимся помещениями в доме лицам, проводить плановый и текущий ремонт, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Суд, дав надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, на основе анализа действующего законодательства пришел к правильному выводу о том, что обеспечение технического оборудования системы отопления в доме N по ул. относится к компетенции ООО "Н". К текущему ремонту относится ремонт фундамента: устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы. Поскольку факт разрешения отмостки нашел свое подтверждение в материалах дела, судом сделан правильный вывод о необходимости восстановления отмостки управляющей организацией.

Судом также правомерно разрешены исковые требования об оборудовании и организации четырех детских площадок, двух площадок для отдыха взрослых, мест для парковки машин, поскольку установлено, что земельный участок, на котором произведено строительство дома N по ул. г. Саратова, предоставлен ООО "С", а необходимость устройства указанных мест подтверждается представленной суду технической документацией: ситуационным планом, рабочим проектом, планом. Устанавливая срок для исполнения обязанности на ответчика по оборудованию и организации мест отдыха и парковки транспортных средств в течение 6 месяцев, суд правильно руководствовался требованиями ст.ст. 204, 206 ГПК РФ.

Апелляционным определением Саратовского областного суда от 5 июня 2013 г. решение Ленинского районного суда г. Саратова от 25 февраля 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Н" - без удовлетворения.

Рассмотрение дел по спорам, связанным с признанием общего собрания (протокола общего собрания) собственников помещений многоквартирного дома недействительным

Дела об оспаривании решений общего собрания собственников помещений и членов товарищества собственников жилья можно разделить на две части:

1) иски о признании решений общего собрания недействительными по процедурным вопросам (отсутствие кворума, нарушение порядка уведомления и проведения собрания, порядка подсчета голосов, формы проведения собрания (собрание или заочное голосование) и т.д.);

2) иски о признании недействительными решений собрания членов ТСЖ в связи с несоответствием принятых решений требованиям закона.

Наиболее распространенную категорию судебных споров, связанных с деятельностью ТСЖ, составляют споры об обжаловании решений общего собрания товарищества.

В соответствии с требованиями ст.ст. 46, 146 ЖК РФ член товарищества собственников жилья вправе обжаловать в суд решение, принятое с нарушением законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

При этом в соответствии с требованиями приведенных выше норм ЖК РФ заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда член товарищества узнал или должен был узнать о принятом решении.

Обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются товариществом на основании сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, утверждаемой общим собранием членов ТСЖ. Кроме того, общее собрание вправе учредить специальные фонды (например, резервный, фонд на восстановление и ремонт общего имущества), а также размер взносов в них.

Такие решения общего собрания ТСЖ обязательны для исполнения его членами, а по вопросам установления размера обязательных платежей, создания фондов, средства которых предназначены на восстановление и ремонт общего имущества, - и для собственников, не являющихся членами ТСЖ.

Изначально, при формировании ТСЖ, на собрании собственников помещений в многоквартирном доме голосование ведется с учетом количества "квадратных метров", принадлежащих каждому собственнику, по правилам ст. 45 ЖК РФ. Впоследствии, после создания ТСЖ, утверждения Устава и регистрации ТСЖ, как юридического лица, общее собрание членов ТСЖ проводится по правилам, закрепленным в ст. 146 ЖК РФ, где подсчет голосов происходит с учетом количества членов ТСЖ, проголосовавших за принятие данного решения, вне зависимости от количества принадлежащих собственникам помещений квадратных метров в доме.

Количество голосов, которым обладает на общем собрании каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Понятие доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме приведено законодателем в ст. 37 ЖК РФ, а также в ст. 15 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", где указано, что эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников. Исключение составляют решения о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (п.п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

В соответствии с ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

В силу ч. 1 ст. 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решения по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Суд, с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ).

Обстоятельствами, имеющими значение для разрешения такой категории споров, является установление соблюдения процедуры созыва и проведения общего собрания: уведомление о проведении собрания, наличие кворума для принятия решения, а также результаты голосования. При этом число голосов, принадлежащих собственнику помещений жилого дома, при голосовании на общем собрании в силу требований ч. 2 ст. 39, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ прямо пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество.

Следует иметь в виду, что соответствующие нарушения не должны носить формальный характер. В том случае, если выявленные судом нарушения при созыве и проведении собрания не являлись существенными, а принятое собранием решение не повлекло за собой нарушения прав и законных интересов истцов, при этом их участие в собрании не могло повлиять на результаты голосования, решение такого собрания суд вправе оставить в силе.

Подлежат доказыванию по указанной категории споров следующие обстоятельства:

- проводилось ли общее собрание собственников помещений многоквартирного дома;

- в какой форме было проведено указанное собрание (очное или заочное);

- как и когда собственники помещений были извещены о проведении собрания;

- вопросы, выносимые на разрешение общего собрания;

- наличие протокола общего собрания и подписей лиц, в нем участвовавших;

- наличие кворума при голосовании для разрешения вопросов, указанных в повестке дня;

- факт нарушения прав истца и существенность этих нарушений;

- наличие факта, свидетельствующего о нарушении общих интересов собственников помещений многоквартирного дома;

- повлияло бы участие истцов и их голосование на результаты голосования.

Гражданское дело N 2-2753 (Октябрьский районный суд г. Саратова).

В. обратилась в суд с исковыми требованиями к ТСЖ "А" о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что при проведении общего собрания собственников жилых помещений в форме заочного голосования в период с ДАТА по ДАТА был нарушен порядок проведения такого голосования, установленный ст. 45 ЖК РФ, поскольку фактически был проведен опрос жильцов многоквартирного дома, каких-либо документов, в том числе протоколов о проведении общего собрания собственников помещений, не составлялось, сведений о направлении сообщения о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, вручении каждому собственнику помещения под роспись, либо размещения в помещении дома на определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений месте не имелось. Представленный ответчиком реестр лиц, принявших участие во внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, не мог служить доказательством надлежащего проведения заочного голосования, поскольку он не содержит точной даты участия в голосовании каждого из сособственников (отсутствует указание года), имеются указания на то, что часть собственников проголосовала в ДАТА, тогда как голосование проводилось в период с ДАТА г. по ДАТА, в реестре отсутствует формулировка поставленных на голосование вопросов, кроме того, в голосовании принял участие несовершеннолетний, что исключало его право непосредственно или лично принимать участие в голосовании. Ответчиком каких-либо доказательств в опровержение установленных обстоятельств суду представлено не было. Руководствуясь положениями ст.ст. 45, 47 ЖК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и признал недействительным решение общего собрания членов ТСЖ "А".

При рассмотрении гражданского дела N 2-57(2)/2014 (Балаковский районный суд Саратовской области) суд первой инстанции не применил положения ст.ст. 44, 45, 46, ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, в нарушение ст.ст. 56, 148, 67 ГПК РФ неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не принял во внимание приведенные доказательства, не дал им надлежащей правовой оценки, выводы суда не соответствовали установленным при рассмотрении дела обстоятельствам. Так, суд первой инстанции не учел, что собрание, проведенное ДАТА, не может являться собранием, указанным в ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, поскольку в ходе данного собрания не избирались председатель и секретарь собрания, протокол собрания не составлялся, реестр подписей собственников, присутствовавших на собрании, отсутствовал, сведений о надлежащем извещении собственников о проведении собрания и о повестке дня собрания в деле не имелось.

В деле имеются реестры выданных под роспись извещений о заочном голосовании, согласно которым извещения о проведении заочного голосования были вручены 68 собственникам, в отношении 47 собственников жилых помещений сведения о надлежащем извещении о заочном голосовании отсутствовали, стороной ответчика не представлено суду доказательств, подтверждающих извещение данных собственников о заочном голосовании (направление извещений заказным письмом с уведомлением, вручение извещений под роспись). При проведении заочного голосования был нарушен срок извещения собственников о дате проведения заочного голосования, который составил менее 10 дней до даты проведения голосования (извещения были вручены отдельным собственникам ДАТА, дата голосования была определена ДАТА).

Кроме того, повестка дня для заочного голосования, обозначенная в извещениях о проведении общего собрания собственников жилых помещений, не соответствует повестке дня, по которой проводилось заочное голосование. В решении собрания собственников помещений многоквартирного дома наряду с вопросами, указанными в извещении, имелись дополнительные вопросы о выборе счетной комиссии и о выборе учредителей ТСЖ.

Анализ исследованных доказательств показывал, что общее собрание путем заочного голосования ДАТА было проведено с существенными нарушениями норм действующего законодательства, которые повлекли нарушение прав собственников жилого помещения на участие в решении вопросов управления многоквартирным домом. Допущенные нарушения являются основанием для признания решения общего собрания о создании ТСЖ недействительным.

В связи с допущенными нарушениями закона апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам 18 июня 2014 г. решение Балаковского районного суда Саратовской области от 24 декабря 2013 г. отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным решения общего собрания от ДАТА, в данной части принято новое решение, которым решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N по ул. в г. Балаково Саратовской области от ДАТА о создании товарищества собственников жилья признано недействительным.

Рассмотрение дел по спорам, связанным с признанием права на общее имущество многоквартирного дома за физическим лицом

До 1990 г. многоквартирные дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости. Объектом технического учета являлось домовладение. Собственником жилого дома выступало либо государство, либо юридическое лицо.

Закон СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР" ввел многосубъектность и делимость собственности жилищно-строительного кооператива, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 7 названного Закона член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретал право собственности на это имущество.

С введением Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. государственный и муниципальный жилищный фонд также перестал быть односубъектным, поскольку гражданам было предоставлено право получить занимаемые в этом фонде жилые помещения в собственность.

В силу пп. 1 и 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и ЖК РФ.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из указанных выше положений следует, что права на имущество, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, не могут существовать отдельно от прав на помещение в доме, а общее имущество для одного собственника помещений в доме не может служить самостоятельным объектом права, при этом действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация права на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Для реализации жилищных прав лиц, проживающих в многоквартирных домах, необходимо существование внутридомовой инфраструктуры, целевым назначением которой является обеспечение эксплуатации и благоустройство дома и придомовой территории. В связи с этим возникла необходимость регулировать правоотношения общей собственности на места общего пользования и внеквартирное инженерное оборудование.

Многоквартирный дом в целом объектом жилищных прав не является даже в том случае, когда все помещения в нем принадлежат одному лицу, что вытекает из содержания ст.ст. 15, 16, ч. 7 ст. 46 ЖК РФ. Такой дом представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, с другой стороны.

Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются жилые и нежилые помещения в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является.

По смыслу п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Как указал в Определении от 19 мая 2009 г. N 489-0-0 Конституционный Суд РФ, помимо нежилых помещений, к общему имуществу в многоквартирном доме могут быть отнесены и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Правовая природа общего имущества многоквартирных домов определена как имущество, не имеющее самостоятельной потребительской ценности и предназначенное, в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями.

Анализ ч.ч. 3, 4 ст. 36, ч.ч. 2-4 ст. 37 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, а также ст. 290 ГК РФ позволяет выделить конкретные особенности общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме:

- основанием возникновения является прямое указание закона;

- оборотоспособность общего имущества в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью;

- раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможны;

- преимущественное право покупки доли в праве на общее имущество многоквартирного дома отсутствует;

- распоряжение общим имуществом многоквартирного дома ограничено законом;

- правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляются по решению общего собрания, которое считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих собственников помещений.

Отличием данной разновидности общей собственности является императивно предусмотренный способ определения долей сособственников.

Согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, ст. 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона о введении в действие Жилищного кодекса решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. Именно от величины доли в праве собственности зависят права собственников помещений по управлению общим имуществом многоквартирного дома, а также обязанности по его содержанию.

При рассмотрении гражданского дела по иску Г. к ЗАО "С", ЖСК "У" о признании права отсутствующим, признании права общей долевой собственности на нежилое здание "Трансформаторную подстанцию N " судом первой инстанции правильно сделан вывод о том, что помещение ТП-N не может относиться к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем в отношении данного недвижимого имущества не может быть признано право общей долевой собственности. Гражданское дело N 2-2682/2014 (Октябрьский районный суд г. Саратова).

Приходя к указанному выводу, суд первой инстанции правильно отметил, что доказательств, подтверждающих, что спорная трансформаторная подстанция относится к числу технических (вспомогательных) объектов, предназначенных исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома и общедомовых коммуникаций, и не имеет иных полезных свойств, истцом в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ не представлено. Спорная трансформаторная подстанция была построена с целью энергоснабжения всего комплекса ЖСК "У" - жилого дома переменой этажности 1-12 этажей, административно-торгового здания и подземного гаража, в связи с чем законных оснований для установления в отношении спорной трансформаторной подстанции общей долевой собственности собственников помещений конкретного многоквартирного дома у суда первой инстанции не имелось.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда согласилась с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку признаков, характеризующих спорное помещение как общее имущество многоквартирного дома в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, не имелось. В управление управляющей компании трансформаторная подстанция как общее имущество не передавалась, использовалась для эксплуатации не только многоквартирным жилым домом, но и другими объектами недвижимости.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 25 сентября 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Г. - без удовлетворения.

Гражданское дело N 2-1053/2014 (Волжский районный суд г. Саратова).

ТСЖ "УЛ", Е. обратились в суд с исковыми требованиями к М1, М2, ЗАО "У" о признании сделок недействительными, признании отсутствующим зарегистрированного права. В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что обслуживание дома N по ул. в г. Саратове осуществляет ТСЖ "УЛ". М1 является собственником помещения N, площадью ... кв.м. Согласно техническому паспорту и проектной документации в этом помещении находятся коммуникации, предназначенные для обслуживания всех квартир дома, являющиеся общим имуществом многоквартирного жилого дома. С учетом изложенного истцы полагали, что нежилое помещение не могло быть предметом сделок по его отчуждению.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 11 апреля 2014 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда согласилась с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям. Из анализа положений ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ следует, что вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу многоквартирного дома требует установления и исследования фактических обстоятельств и связан с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания более одного помещения в данном доме, связаны ли с назначением последних и следуют ли их судьбе. При этом разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от возможности его использования в самостоятельных целях или только вспомогательно. Наличие в нем отдельных инженерных коммуникаций (вентиляционная шахта, трубы горячего водоснабжения), равно как и в любом жилом помещении дома, не предполагает использование этого помещения в качестве технического, предназначенного для обслуживания дома. Проектной документацией на указанный дом на ... этаже запроектировано помещение "Мастерская художника", общей площадью ... кв.м, с учетом лоджий - ... кв.м. При рассмотрении дела судом установлено, что технический этаж в указанном жилом доме располагается на отметке 30 м, а спорное помещение, расположенное на ... этаже, находится на отметке 27 м.

Учитывая, что имеющаяся в материалах дела разрешительная, проектно-техническая документация, а также правоустанавливающие документы, свидетельствуют о том, что спорное нежилое помещение изначально проектировалось и построено для самостоятельного использования, а не для обслуживания жилого дома, а управлением Росреестра по Саратовской области произведен учет нежилого помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для отнесения спорного помещения к техническому.

При таких обстоятельствах апелляционным определением Саратовского областного суда от 3 сентября 2014 г. решение Волжского районного суда г. Саратова от 11 апреля 2014 г. оставлено без изменения, апелляционные жалобы товарищества собственников жилья "УЛ", Е. - без удовлетворения.

Результаты проведенного обобщения свидетельствуют о том, что суды Саратовской области правильно применяют нормы материального и процессуального права при рассмотрении указанной категории гражданских дел. Качество судебных актов по таким спорам достаточно высоко.

Судам следует не оставлять без внимания факты нарушения законности, выявленные при рассмотрении дел по спорам в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и реагировать на них путем вынесения частных определений в адрес виновных лиц.

В целях недопущения ошибок при рассмотрении дел по спорам в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме рекомендовать председателям районных и городских судов Саратовской области ознакомить судей с настоящим обобщением для учета содержащихся в нем правовых позиций в правоприменительной деятельности, обсудить данное обобщение в коллективах судей районных судов и с мировыми судьями в целях более широкого применения практики рассмотрения дел указанной категории.