Справка

Вопрос: В настоящее время при заключении договора участия долевого строительства между застройщиком, участником долевого строительства (заемщиком) и банком последний является стороной договора исключительно с целью контроля за целевым использованием кредита, предоставленного заемщику для участия в строительстве; возникновением ипотеки в силу закона; возвратом денежных средств (кредита) в случае досрочного расторжения договора участия долевого строительства.

Согласно письму Минфина России от 30.05.2007 N 03-05-05-03/24 при государственной регистрации договора участия долевого строительства, если договор заключен между юридическим и физическим лицами, физическое лицо уплачивает 250 рублей, юридическое лицо - 3750 рублей. Если договор участия долевого строительства заключен между юридическим и физическими лицами - юридическое лицо уплачивает 7500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора, физическое лицо уплачивает 500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора.

Таким образом, вышеизложенное мнение Минфина России не содержит случая, когда договор участия долевого строительства заключается между юридическими лицами и физическим лицом. При этом Минфин России считает, что при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, аналогичных размерам, установленным в подпункте 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Учитывая вышеизложенное, просим высказать свою позицию по данному вопросу, а также ответить на следующие вопросы: при государственной регистрации договора участия долевого строительства, заключенного между участником (заемщиком), застройщиком и банком по форме приложения к настоящему письму, является ли банк плательщиком государственной пошлины, если да, то в каком размере?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 7 августа 2007 г. N 13-27/7111 по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации (далее - Минфин России), утвержденным приказом Минфина России от 23 марта 2005 г. N 45н, в Минфине России не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с тем сообщаем, что пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Следовательно, в соответствии с Законом N 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является двухсторонней сделкой, которая заключается по согласованию двух сторон - между застройщиком и участником долевого строительства.

В пунктах 6, 7 и 7.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ указывается, что если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости были переданы в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, то привлечение им денежных средств участников допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий, что залогодержателем вышеуказанного имущества является банк или банк дал согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного данного имущества, а также на прекращение права залога на объекты долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства. Исключение составляют случаи передачи имущества в залог банку в счет обеспечения возврата кредита, предоставленного на строительство (создание) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. При этом застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами стоимость строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанную в проектной декларации.

Таким образом, на момент регистрации договора долевого участия в строительстве в отношении банка юридически значимые действия не совершаются.

Что касается письма Минфина России от 30 мая 2007 г. N 03-05-05-03/24, то оно не относится к нормативно-правовым актам, а является разъяснением по применению положений главы 25.3 "Государственная пошлина" Налогового кодекса Российской Федерации, данным в соответствии со статьей 34.2 Кодекса.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 15 октября 2007 г. N 03-05-06-03/69

Текст письма официально опубликован не был