СЛУЖБА ПРАВОВОГО КОНСАЛТИНГА

Ответ ПОДГОТОВИЛИ:

Павел Ерин,

 эксперт службы Правового
консалтинга ГАРАНТ

Аркадий Серков,

эксперт службы Правового
консалтинга ГАРАНТ

Организация приобрела в собственность земельный участок (муниципальный), на котором находится принадлежащее ей здание. Ранее участок был отнесен к землям общего пользования (с обозначением красными линиями планируемых границ территории такого пользования), но фактически он использовался и используется лишь организацией. В настоящее время правомерность приобретения организацией этого участка в собственность оспаривается в суде. Можно ли приобрести в собственность земельный участок, расположенный в пределах красных линий?

В соответствии с п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) красными линиями являются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, а также границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты (линии электропередачи, линии связи (в т. ч. линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения). Красные линии отображаются, в частности, в составе графических материалов проекта планировки территории поселений (план современного использования территории (опорный план), план красных линий (основной чертеж), разбивочный чертеж красных линий), а также проектов межевания территорий (подп. «а» п. 1 ч. 3 ст. 42, п. 1, 2 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ, п. 4, 6, 7, 8, 14, 15 раздела 3.2.1, п. 13 раздела 3.2.2 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 29.10.2002 № 150).
Земельные участки являются объектами гражданских прав (ст. 128, п. 1 ст. 130 ГК РФ), которые могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ).
Земельные участки общего пользования, занятые в том числе автомобильными дорогами, площадями, улицами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ).
Таким образом, организация не может приобрести в порядке приватизации земельный участок (далее также – участок), относящийся к землям общего пользования, территория (часть территории) которого находится в пределах красных линий, обозначающих как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, что подтверждается и судебной практикой.
В частности, в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 указано, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Исходя из описанного принципа при рассмотрении споров, связанных с отказом в приватизации земельных участков, суды неоднократно приходили к аналогичным выводам, признавая, что расположение участка на землях общего пользования (что подтверждается материалами градостроительной документации с обозначением красных линий) препятствует приватизации такого участка (постановления АС Поволжского округа от 24.06.2015
№ Ф06-24902/15, от 05.03.2015 № Ф06-21339/13).
Если приватизация такого участка все же состоялась, договор купли-продажи этого объекта недвижимости, заключенный в нарушение запрета на приватизацию земельных участков, расположенных в пределах территорий общего пользования, может быть признан недействительным как нарушающий требование закона
(ст. 168 ГК РФ, постановление АС Западно-Сибирского округа от 20.10.2014 № Ф04-10077/14).
Следует отметить, что в конкретной ситуации правомерность приватизации (или отказа в приватизации) земельного участка, границы которого пересекают красные линии, устанавливается в зависимости от многих фактических обстоятельств. Прежде всего лицом, оспаривающим правомерность такой приватизации, подлежит доказыванию сам факт нахождения спорного земельного участка в границах красных линий и отнесения его к территории общего пользования (постановление Четвертого ААС от 11.01.2011
№ 04АП-5013/2010). Правоприменительная практика подчеркивает недопустимость установления красных линий с пересечением границ уже сформированных земельных участков, которые используются для эксплуатации объектов недвижимости (постановление АС Северо-Кавказского округа от 07.07.2015
№ Ф08-4073/15). Принимаются во внимание и особенности обозначения красных линий в материалах градостроительной документации, исходя из которых можно определить, действительно ли обозначенные в установленном порядке красные линии пересекают границы соответствующего земельного участка (постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2012 № Ф09-7141/12).
Поэтому установить, соответствовала ли в анализируемом случае требованиям закона передача земельного участка в собственность организации, можно только с учетом совокупности фактических обстоятельств, а окончательный вывод может сделать только суд по результатам исследования всех доказательств по делу.