МОЖНО ЛИ ЗАЩИТИТЬСЯ ОТ КВАРТИРНЫХ РЕЙДЕРОВ?

Есть в современной российской практике такое явление, как «квартирное рейдерство». Суть его состоит в том, что мошенники, имея право собственности на ничтожную по своему размеру долю в собственности на жилье, приобретают и право легального входа в него. После этого, формально не нарушая закон (и потому привлечь их к ответственности почти невозможно), они в буквальном смысле выживают хозяев квартиры, заставляя последних продавать бандитам жилье за бесценок и просто сбегать. Попробуем разобраться, можно ли защитить свое жилье с помощью Гражданского кодекса Российской Федерации.
Чтобы предотвратить подобное развитие событий, имеет смысл приобрести микродолю у ее владельца до ее продажи рейдерам, а если последний отказывается, то попробовать выкупить ее принудительно, через суд. Такое возможно при соблюдении трех условий:
– доля незначительна;
– доля не может быть реально выделена (т. е. жить на ней физически нельзя);
– собственник микродоли не имеет существенного интереса в использовании жилья.
При соблюдении этих трех условий можно заставить собственника микродоли продать ее вам по цене, определенной судом.
Но все мы понимаем, что требование закона – это одно, а вот конкретная практика его применения практически всецело определяется судами. А такая практика очень противоречива. С одной стороны, Конституционный Суд РФ полагает, что принудительный выкуп возможен, только если до того сам «миноритарий» выдвигал требование о выделе своей доли. С другой стороны, есть позиция Верховного Суда РФ, согласно которой требование о выделе доли необязательно и вне зависимости от его наличия собственник большей доли вправе потребовать выкупа микродоли. Практика судов по конкретным делам очень противоречива и отражает обе позиции.
Если же в вашем случае суд примет решение о том, что вы вправе в принципе требовать выкупа микродоли, то после этого он оценивает названные выше три условия для такого выкупа (незначительность доли, возможность ее выдела, наличие существенной заинтересованности в жилплощади).
Размер доли и возможность/невозможность ее выдела – как правило, взаимосвязанные параметры: чаще всего долю невозможно выделить именно потому, что она слишком мала. Но здесь могут спать спокойно только те, у кого в сособственниках – обладатель действительно микроскопической доли (т. е. при выделе ему полагалась бы площадь вроде нескольких квадратных метров или меньше). Всем остальным стоит быть начеку – суд может не только отказать в требовании выкупа, но и еще (если миноритарий заявит встречное требование о выделе) «додать» ему пару-тройку «квадратов» для того, чтобы получилось выделенное помещение. Так что можно из прежде «виртуального» права сделать совершенно реальный, готовый к использованию объект (например, ваш сособственник получит изолированную комнату вместо номинальных метров).
Впрочем, последнее происходит далеко не всегда – можно найти как примеры, когда метры добавлялись, так и когда такой «добавки» не происходило. Да и вообще, в целом судебная практика в вопросе критериев возможности/невозможности принудительного выкупа противоречива не менее, чем по вопросу самого права на выкуп.
Так, относительно «существенной заинтересованности» в судах существует еще больший разнобой. При оценке этого вопроса суд оценивает множество различных факторов, таких как проживание миноритария в этой квартире, его место регистрации, наличие у него иной жилплощади (по этой причине требование о принудительном выкупе надо заявлять до продажи помещения рейдерам, так как они, как правило, по документам другого жилья не имеют и хотят жить именно здесь). Принимаются во внимание и факторы родственных отношений с основными собственниками, возможность «неконфликтного сосуществования» и прочее. Сочетание этих обстоятельств каждый раз неповторимо, и потому предугадать решение суда нет практически никакой возможности.
Кроме того, есть еще один интересный вопрос, когда даже при наличии, казалось бы, всех условий для принудительного выкупа доли суд отказывает в этом. Это недостаточность у мажоритария средств для выплаты компенсации. То есть попытка свести спор к выплате за выкупленную долю копеечных сумм (например, из маленькой «белой» зарплаты), скорее всего, потерпит неудачу.

Материалы по теме, с которыми можно ознакомиться в системе ГАРАНТ:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации;
  • Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. № 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации»;
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 16 апреля 2013 г. № 9 «О внесении изменений в постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 1995 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия»;
  • Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 декабря 2010 г. № 30-В10-9;
  • Определение Верховного Суда РФ от 24 октября 2006 г. № 56-В06-17 (опубликовано в Бюллетене Верховного Суда РФ № 11 от 28 ноября 2008 г.).