Прецедент

Третейские суды вправе разрешать споры о недвижимости

Насколько законно решение третейского (коммерческого) суда, если оно влечет переход прав на недвижимость, их регистрацию или обращение взыскания на такое имущество, заложенное по договору ипотеки? Выступая в Конституционном Суде РФ, судья ВАС Т. Нешатаева отметила, что этот вопрос является не просто важным, а социальным и политическим. Например, при решении вопроса о земельных участках могут быть существенно затронуты интересы государства и даже возникнуть вопрос о сохранении государственного суверенитета.
ВАС РФ попросил Конституционный Суд ответить на вопрос о том, вправе ли третейские суды разрешать споры о недвижимости.
Постановление по делу о проверке конституционности соответствующих норм Гражданского кодекса РФ, Федерального закона о третейских судах, законов о госрегистрации и ипотеке Конституционный Суд обнародовал 26 мая 2011 г. под № 10-П.
Основанием для запроса Высшего Абитражного Суда в КС РФ стало дело о взыскании заложенного имущества в пользу одного из банков Татарстана после того, как заемщик не смог исполнить свои обязательства перед ним. Третейский суд, в который обратились банкиры, решил дело в их пользу и обратил взыскание на предмет ипотеки – несколько объектов  недвижимости. Но ответчик выполнять решение отказался. По его мнению, решения по делам о недвижимости, права на которую требуют государственной регистрации, могут выносить только государственные суды.  Оспорив решение третейского суда, заемщик дошел до ВАС РФ.
По мнению судей ВАС РФ, в вопросе выявилась неопределенность, требующая вмешательства Конституционного Суда. На практике госрегистрация прав на недвижимость рассматривается как публичный элемент и позволяет расценивать спор как публично-правовой.
КС РФ счел, что рассмотрение споров о недвижимости третейскими судами не противоречит нормам Конституции. Третейские суды действительно не относятся к системе государственных судов. Они реализуют альтернативную форму защиты прав.  Им не подведомственны споры, которые возникают из административных и иных публичных правоотношений, а также дела, разрешаемые в порядке особого производства.
Однако правовой подход, позволяющий расценивать подобные споры как публично-правовые, ошибочен. Государственная регистрация лишь отражает особое внимание государства к обороту недвижимости, но не влияет на характер спора в целом и не является критерием, позволяющим приравнять его к публично-правовому.
Правовые последствия вынесения решения по такому спору как государственным, так и третейским судом одинаковы: регистрирующий орган обязан совершить действия по госрегистрации. Взыскание на заложенную недвижимость обращается по решению как суда общей юрисдикции, арбитражного суда, так и третейского. Рассмотрение такого спора последним приравнивается к судебному порядку обращения взыскания. Это не означает включение третейского суда в систему правосудия, а лишь определяет равенство правовых последствий данных решений.
В то же время хорошо известна проблема недобросовестности  «карманных» третейских судов, в том числе в делах о рейдерских захватах. Содействуя пресечению злоупотреблений, Конституционный Суд в постановлении № 10-П отметил, что федеральный законодатель вправе уточнить, какие именно категории споров относятся к исключительному ведению государственных судов. Это позволяет Высшему Арбитражному Суду как субъекту права законодательной инициативы добиваться внесения поправок в законодательство, но в пределах конституционно-правового смысла, выявленного Конституционным Судом.