Новости и аналитика Мнения Авторы Светлана Модестова-Хорст Может ли представитель продать своему супругу имущество доверителя? Позиции судов

Может ли представитель продать своему супругу имущество доверителя? Позиции судов

Светлана Модестова-Хорст

Светлана
Модестова-Хорст

Руководитель рабочей группы Коллегии адвокатов "Малов и партнеры"

специально для ГАРАНТ.РУ

Истринский городской суд в текущем году вынес решение по гражданскому делу относительно применения правил ст. 182 ГК РФ с интересными выводами относительно установления указанной статьей запрета на совершение сделок супругами. Напомню, эта норма запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично

А. обратилась в суд с иском к Б. и В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи земельного участка, расположенного в Истринском районе Московской области. Договор был заключен в 2012 году между Б. и В., которая являлась представителем А. по доверенности.

А. являлась собственником спорного земельного участка, а Б. и В. состояли в браке. А. сослалась на то, что земельный участок был отчужден В. в пользу Б. помимо ее (истца) воли.

Решением Истринского городского суда заявленные А. требования были удовлетворены – договор купли-продажи земельного участка признан ничтожной сделкой. Также суд применил последствия недействительности ничтожной сделки: право собственности ответчика Б. на земельный участок было прекращено, и собственником земли снова стала А.

Суд посчитал, что нужно применять норму п. 3 ст. 182 ГК РФ, в силу которой представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Дело в том, что согласно семейному законодательству имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Поэтому земельный участок в результате сделки фактически принадлежит не только Б., но и В. Следовательно, сделка была совершена в отношении представителя (решение Истринского городского суда от 16 марта 2016 г. по гражданскому делу № 2-587/2016).

Не согласившись с судебным решением ответчики Б. и В. обжаловали его в апелляционном порядке.

Московский областной суд отменил решение Истринского городского суда и вынес новое решение. В удовлетворении исковых требований А. к Б. и В. было отказано в полном объеме (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу № 33-16880/2016). Апелляционная инстанция сослалась на следующее.

Имея намерение на отчуждение спорной недвижимости, А. выдала В. доверенность, на основании которой предоставила последней право продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей земельный участок. В документе было прописано, что В. вправе для этого представлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях и учреждениях (в том числе в Росреестре, Роснедвижимости, БТИ, нотариальной конторе, налоговой инспекции, территориальной администрации сельского округа и других). Кроме того, А. наделила В. полномочиями получать дубликаты правоустанавливающих документов, с правом заполнять, представлять и получать декларации об объектах недвижимого имущества, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получать следуемые ей (А.) деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности в Росреестре с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, вносить изменения в ЕГРП, делать от имени доверителя заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

Апелляционный суд подчеркнул, что В. сделок от имени А. в отношении себя лично не совершала. Сделка по отчуждению спорного объекта недвижимости была совершена В. в отношении Б., пусть даже последний и являлся на момент заключения оспариваемой сделки законным супругом В. По мнению суда, такое изменение правового режима собственности не противоречит положениям семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества, поскольку ст. 33-36 Семейного кодекса РФ предусматривают возможность изменения законного режима имущества супругов.

Действующее законодательство, отметил суд, не запрещает совершать супругам сделки, в том числе распоряжаться принадлежащим до брака имуществом в пользу супруга, а следовательно, отчуждение В., действующей от имени А., спорного участка земли своему супругу Б. не влечет ни ничтожности сделки, ни ее недействительности.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что В., продавая земельный участок своему супругу Б., по сути совершила сделку в отношении себя лично, не основан на законе, поскольку запрета на совершение сделок супругами гражданское и семейное законодательство не содержит.

По моему мнению, в рассматриваемой ситуации суд обоснованно защитил права и законные интересы поверенной В., принимая во внимание, что запрета на совершение сделок супругами ст. 182 ГК РФ не содержит. Иными словами, установление таких правовых последствий, как общая долевая собственность супругов Б. и В. в результате сделки купли-продажи спорного земельного участка, основано на действующем законодательстве.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно применил к рассматриваемому спору срок исковой давности для защиты прав истца А., о пропуске которого было заявлено ответчиками Б. и В. по делу. Это стало самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований А. Дело в том, что с иском в суд о применении последствий недействительности ничтожной сделки последняя обратилась по истечении более чем трех лет с момента заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Основным выводом из приведенного примера судебной практики станет то, что п. 3 ст. 182 ГК РФ к возникшим отношениям не применим, так как поверенная истца совершила сделку по отчуждению спорного объекта недвижимости не в отношении себя лично, а в отношении своего супруга. При этом такое изменение правового режима собственности не противоречит положениям семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества, поскольку ст. 33-36 Семейного Кодекса РФ предусматривают возможность изменения законного режима имущества супругов.

Названные выводы подлежат распространению и на иные ситуации, имеющие место в части сделок, заключаемых лицами, действующими по доверенности.

Документы по теме:

Читайте также:

Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?
Разберемся, как сейчас осуществляется регулирование риэлторской деятельности и так ли она нуждается в отдельном законодательном закреплении.

Кузнецов

8 действий перед покупкой недвижимости на первичном рынке
Приобретение квартиры – это всегда ответственный шаг для покупателя, сопряженный не только со значительными финансовыми затратами, но и со столкновением с действующим законодательством. Порой, либо по незнанию, либо по невнимательности покупатели попадают в зону риска, и получение заветного жилья откладывается на неопределенный срок. Как не стать жертвой мошенников и не потерять ни деньги, ни недвижимость – в материале.

 

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности. Об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке и способах их снижения, – в инфографике.

Дом построен с техническими нарушениями. Означает ли это, что он подлежит сносу?

Дом построен с техническими нарушениями. Означает ли это, что он подлежит сносу?
В последнем Обзоре судебной практики ВС РФ дал однозначный ответ на этот вопрос.