Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 апреля 2017 г. по делу N 2-1192/2017

Всеволожский городской суд "адрес" в составе
председательствующего судьи Дмитриевой Д.Е.,
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО "Карелия Девелопмент" об уменьшении стоимости квартиры, взыскании компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
истец обратилась в суд с иском к ответчику об уменьшении стоимости квартиры на сумму 840000 руб., компенсации морального вреда в размере 100000 руб., взыскании штрафа и судебных расходов в сумме 50000 руб.
В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком заключен договор N-ДФ-М/1 участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого, ФИО2 приобретает объект недвижимого имущества - двухкомнатную квартиру, общей площадью 57.2 кв.м., находящуюся на 2 этаже жилого дома, расположенного по строительному адресу: ЛО, "адрес", д. Мистолово, "адрес", тип В4(з). При подписании договора, застройщиком было обещано, а также следовало из рекламных буклетов, проектной документации и макета жилого комплекса, что дом будет располагаться в непосредственной близости от лесного массива, и окна квартиры будут выходить на лес.
18.05.2016г. при первичном осмотре квартиры истец обнаружила, что лесной массив вырублен, и к дому вплотную прилегает забор. Истец 05.08.2016г. обратилась к ответчику с претензионным письмом, в котором просила о выплате компенсации в размере 1500000 руб., в связи со снижением потребительской стоимости квартиры, так как цена за приобретенную ей квартиру была завышена из-за наличия в непосредственной близости лесного массива.
Истец полагает, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик не довел до ее сведения информацию о возможности отсутствия лесного массива радом с домом. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства, поскольку квартира расположена на втором этаже и вид из окна имел определяющее значение при выборе местоположения объекта в жилом доме.
Ввиду этого ФИО2 полагает, что нарушены ее права потребителя и ей причинен моральный вред.
Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила требования удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчика в судебном заседании, возражали против удовлетворения требований, поддержали доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, указали, что построенный жилой дом соответствует строительным нормам и правилам, иным техническим регламентам, а также, что качество жилья является пригодным для проживания в нем граждан. Непосредственно квартира истца каких-либо строительных и иных недостатков не имеет, качество квартиры и ее характеристики соответствуют условиям договора, а несоответствие вида из окна квартиры ожиданиям потребителя не свидетельствует о наличии недостатков в квартире и нарушении ответчиком условий договора, поскольку видовые характеристики квартиры предметом договора между сторонами не являлись.
Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В соответствии с п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О практике применения судами дел о защите прав потребителей" от 29.09.1994г. N с изменениями и дополнениями от 21.11.2000г. N, законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителем по договору купли-продажи, выполняющим работы или оказывающим услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Поскольку предметом рассматриваемого договора является приобретение квартиры для постоянного проживания истца, то на данные правоотношения распространяется Закон РФ "О защите прав потребителей".
В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю) а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар, суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками ... В отношении товара, на который установленный срок, продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы.
В силу ст. 23 указанного Закона за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 12 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, оплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
В соответствии со ст. 4 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец обязан передать квартиру надлежащего качества, соответствующую требованиям действующего законодательства.
В случае невыполнения требований потребителя в сроки, предусмотренные статьями 20 - 22 настоящего Закона, потребитель вправе по своему выбору предъявить данные требования, установленные статьей 18 настоящего Закона.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ответчиком ООО "Карелия Девелопмент" был заключен договор N-ДФ-М/1 участия в долевом строительстве жилого дома адресу: ЛО, "адрес", д. Мистолово.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1.2. указанного выше договора объектом инвестирования является двухкомнатная квартира, общей площадью 57,2 кв.м., находящаяся на 2 этаже жилого "адрес", тип В4(з).
В силу п. 5.1. цена квартиры составила сумму эквивалентную 126986 условных единиц (долларов США) из расчета базового курса равного 31,50 руб.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что застройщик, обязан передать дольщику квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям настоящего договора и нормативным требованиям.
Расчеты между сторонами произведены в соответствии с условиями заключенного договора.
Согласно акту о несоответствия качества "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 перечислены подлежащие устранению технические недостатки качества квартиры. В перечень недостатков качества квартиры не внесены сведения об отсутствии лесного массива и наличии забора за окном.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подана в адрес ответчика претензия о взыскании неустойки и компенсации снижения потребительской стоимости квартиры в размере 1500000 руб. из-за видовых характеристик квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подписан акт приема-передачи квартиры.
Согласно ч.6 ст.52 Градостроительного кодекса РФ Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.
Материалами дела установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", д. Мистолово, "адрес", тип В4(з) построен и введен в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию N-RU N от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с проектной документацией.
Полученное ООО "Карелия Девелопмент" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает факт выполнения строительства в соответствии с проектной документацией.
В соответствии с ч. 1 ст.55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Возведенный жилой дом располагается в границах принадлежащего ответчику на праве собственности земельного участка. Информация о земельном участке, на котором велось строительство, содержится в п. 1.3 договора и включает в себя информацию о месте нахождения земельного участка, его площади и кадастровой норме. Как видно их схемы планировочной организации земельного участка, дом расположен на границе участка. Также усматривается, что территория, прилегающая к земельному участку, на котором был построен дом истца, ООО "Карелия Девелопмент" не принадлежит, следовательно, ответчик не мог оказать влияния на порядок его использования, в данном случае вырубку лесного массива.
Актом приема-передачи квартиры и исполнения обязательств по договору N-ДФ-М/1 участия в долевом строительстве жилого дома от 20.07.2012г., подписанного сторонами 12.08.2016г., истец подтвердила, что претензий по качеству квартиры не имеет, квартира передана в состоянии, соответствующем характеристикам квартиры. Также стороны подтвердили, что все иные обязательства по договору исполнены ими надлежащим образом в полном объеме. Претензий друг к другу у сторон не имеется.
Из технического описания жилого "адрес", тип В4(з), списка объектов и их основных параметров следует, что у дома есть благоустроенная охраняемая территория с пунктом охраны и периметральным видеонаблюдением, которая предполагает наличие забора, неотъемлемой частью которого является пандус.
Из пункта 3.5 договора следует, что не является нарушением требований о качестве квартиры и не считается существенным изменением проектной документации по строительству объекта следующие не согласованные с дольщиком изменения в объекте (и, соответственно в проектной документации) в том числе появление или удаление дополнительных балконов, лоджий вне квартиры дольщика, появление или удаление козырьков парадных, пандусов, перил лестниц объекта.
Следовательно, наличие (появление) пандуса было предусмотрено условиями договора.
Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.
В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Закона о защите прав потребителя информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг). Информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.
Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.
При этом согласно статье 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, о планируемых элементах благоустройства территории; о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках; о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень и характеристики технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, а также иного имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.
При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.
В силу представленных документов суд приходит к выводу, что при заключении с истцом договора купли-продажи, на этапе строительства объекта долевого строительства, а также после окончания строительства, ответчиком в полной мере была предоставлена достоверная информация о проектной документации, технических характеристиках приобретаемой квартиры и сведения об описании местоположения окружающей обстановки. Однако, ответчик, не являясь собственником смежного земельного участка, не мог нести ответственность и оказать какого-либо влияния на работы, которые производились на смежном земельном участке, принадлежащего иному лицу. В представленной ответчиком проектной документации отсутствуют сведения о внесении изменений и о наличии лесного массива на принадлежащем ему земельном участке.
Также со стороны истца, как потребителя услуг, не последовало должной меры заботливости и осмотрительности, не было предпринято действий направленных на защиту своих прав, как на всем этапе строительства, так и после его окончания, если бы его права как потребителя, а в дальнейшем собственника объекта недвижимости, были бы нарушены ответчиком.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что права ФИО2 на получение информации о качестве передаваемого объекта, которые включают, в том числе параметры, перечисленные в статье 21 Закона об участии в долевом строительстве, нарушены не были и, как следствие, не были нарушены права на получение квартиры надлежащего качества в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, а несоответствие вида из окна квартиры ожиданиям потребителя не свидетельствует о наличии недостатков в квартире и нарушении ответчиком условий договора, поскольку видовые характеристики квартиры предметом договора между сторонами не являлись. Оснований полагать, что стоимость покупной цены квартиры из-за предполагаемых видовых характеристик была завышена, у суда не имеется.
Таким образом, квартира истца каких-либо строительных и иных недостатков не имеет, качество квартиры и ее характеристики соответствуют условиям договора, нарушений условий договора ответчиком не подущено.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований об уменьшении стоимости квартиры и взыскании с ответчика денежных средств в размере 840 000 рублей.
Дополнительные требования истца о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, взыскании судебных расходов не подлежат удовлетворению, в связи с необоснованностью основных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований ФИО2 к ООО "Карелия Девелопмент" об уменьшении стоимости квартиры, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, взыскании судебных расходов, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд.

Судья