Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Общество имеет в собственности нежилое здание, в отношении которого в сведениях кадастровой оценки недвижимости неправильно указана площадь. Правомерность включения здания в Перечень не оспаривается. Должно ли общество исчислять и уплачивать налог на имущество организаций с не соответствующей действительности кадастровой стоимости, учитывая, что площадь недвижимости является ее существенным признаком?

Общество имеет в собственности нежилое здание, в отношении которого в сведениях кадастровой оценки недвижимости неправильно указана площадь. Правомерность включения здания в Перечень не оспаривается.
Должно ли общество исчислять и уплачивать налог на имущество организаций с не соответствующей действительности кадастровой стоимости, учитывая, что площадь недвижимости является ее существенным признаком?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Обязанность уплачивать налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества возложена на налогоплательщика соответствующим законом субъекта РФ.
Во избежание переплаты налога владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, вправе ее оспорить.

Обоснование вывода:
Налог на имущество организаций (далее также - налог) устанавливается НК РФ и законами субъектов РФ, вводится в действие в соответствии с гл. 30 НК РФ законами субъектов РФ и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ (п. 1 ст. 372 НК РФ).
При установлении налога на имущество законами субъектов РФ могут определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с главой 30 НК РФ, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац второй п. 2 ст. 372 НК РФ, смотрите также абзац четвертый п. 3 ст. 12 НК РФ).
В отношении отдельных видов недвижимого имущества налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как его кадастровая стоимость (п. 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ).
На основании п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества (далее - Перечень), указанных в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, направляет его в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества и размещает на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (письмо Минфина России от 25.12.2015 N 03-05-05-01/76359).
Таким образом, объекты облагаются налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости в силу п. 1 ст. 378.2 НК РФ и соответствующего закона субъекта РФ.
На территории Московской области налог на имущество организаций установлен и введен в действие законом Московской области от 21.11.2003 N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области" (далее - Закон N 150/2003).
Согласно ст. 1.1 Закона N 150/2003 налоговая база как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, определяется в отношении перечисленных в статье видов недвижимого имущества.
Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, определены распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области:
на 2021 год - от 26.11.2020 N 15ВР-1607;
на 2020 год - от 28.11.2019 N 15ВР-1947;
на 2019 год - от 27.11.2018 N 15ВР-1632;
на 2018 год - от 27.11.2017 N 13ВР-1746 и т.д.
Соответственно, если упомянутое в вопросе нежилое здание отвечает указанным в ст. 1.1 Закона N 150/2003 условиям, то оно правомерно включено в Перечень, и организация, являющаяся собственником здания, должна уплачивать налог, исходя из его кадастровой стоимости.
Если объект недвижимости включен в Перечень, но не соответствует критериям, характеризующим имущество, в отношении которого налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости, а именно, касающимся площади объекта недвижимости, организация может оспорить правомерность включения здания в Перечень в судебном порядке (смотрите, например, определение ВС РФ от 18.08.2016 N 5-АПГ16-37)*(1).
Но даже и в таком случае налогоплательщик не наделен правом самостоятельно принимать решение об отсутствии обязанности уплачивать налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости. До принятия судом решения о неправомерности включения организации целесообразно уплачивать налог в установленные сроки, дабы избежать принудительного взыскания суммы путем обращения взыскания на денежные средства на счетах организации в банках (ст. 46 НК РФ) и за счет иного имущества организации (ст. 47 НК РФ). В данном случае мы не можем исключить применение налоговым органом способов принудительного взыскания суммы налога, так как в обязанности налогового органа не входит формирование Перечня (письмо ФНС России от 03.04.2020 N БС-4-21/5704@).
В рассматриваемом случае правомерность внесения здания в Перечень не оспаривается, но внесенная в ЕГРН площадь здания, а следовательно, и кадастровая стоимость не соответствуют действительности.
В такой ситуации в целях исключения переплаты налога владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, как и законодательство о государственной кадастровой оценке, также различает в качестве самостоятельных оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства РФ от 08.03.2015 N 21-ФЗ, постановление Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П).
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Если объектом недвижимости является здание, его площадь относится к основным сведениям об объекте недвижимости и вносится в кадастр недвижимости (п. 9 ч. 4 ст. 8 Закона N 218-ФЗ)*(2).
В силу требований п. 4 ч. 2 ст. 15 Закона N 218-ФЗ в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости собственник этого объекта подает заявление о государственном кадастровом учете.
Согласно ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете прилагаются необходимые документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета. Следовательно, совместно с заявлением в регистрирующий орган (Росреестр) необходимо будет представить технический план либо иные документы с указанием верной площади здания*(3).
Подробнее о представлении заявления и иных документов для государственной регистрации, а также о процедуре такой регистрации смотрите в разъяснениях на официальном сайте Росреестра по ссылке: https://rosreestr.ru/site/ur/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-.
Таким образом, во избежание переплаты налога владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, доказав факт неверного определения кадастровой стоимости.
К сожалению, нам не встретилось примеров судебной практики, идентичных рассматриваемой ситуации. Однако при рассмотрении аналогичных ситуаций, в частности, при несоответствии площадей, судами не рассматривается неправомерность самого факта уплаты налога на имущество организаций по кадастровой стоимости (с не соответствующей действительности кадастровой стоимости); указывается на устранение технической ошибки.
Например, в постановлении АС Московского округа от 15.09.2016 N Ф05-12135/16 по делу N А40-206360/2015 отмечено: имеется явная техническая ошибка Росреестра при определении площади помещений и площади здания и указании ее в кадастровых паспортах, которая до настоящего времени не устранена. При этом суд в силу статьи 378.2 НК РФ и Закона N 135-ФЗ не вправе самостоятельно устранять данную техническую ошибку (смотрите также постановления Семнадцатого ААС от 27.12.2017 N 17АП-16567/17, Девятого ААС от 21.07.2016 N 09АП-29022/16).
В постановлении АС Уральского округа от 08.02.2018 N Ф09-8050/17 по делу N А07-10288/2017 рассматривалась ситуация по возврату излишне уплаченного налога на имущество налогоплательщиком, исчисленного исходя из кадастровой стоимости здания. Здание мастерской было включено в Перечень. Для земельного участка, на котором располагалась мастерская, был установлен вид разрешенного использования - производственная деятельность, склады. В качестве доказательств, подтверждающих предназначение здания, были представлены технические документы на здание, а в качестве подтверждения фактического использования здания был приведен отчет оценщика. Налогоплательщиком налог на имущество за налоговый период был уплачен, но впоследствии им было подано в налоговый орган заявление о возврате излишне уплаченного налога на основании ст. 78 НК РФ. Суд указал, что требование налогового органа об уплате суммы налога на спорный объект недвижимости является необоснованным ввиду того, что здание мастерской не обладает характеристиками административно-делового или торгового центра, предусмотренными ст. 378.2 НК РФ.
Как видим, суд признал неправомерным начисление налога на объект, включенный в Перечень. То есть налоговые органы при реализации своих полномочий не должны руководствоваться Перечнем формально.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Налогообложение недвижимого имущества организаций по кадастровой стоимости;
- Судебная практика и процедуры оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества (Шестакова Е.В.). - "Право Доступа", 2021 г.;
- Вопрос: Как узнать и пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости? (ответ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) (раздел "Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости")

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Мозалева Наталья

Ответ прошел контроль качества

22 марта 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Оспаривалась правомерность включения здания в Перечень на 2015 год; здание не соответствовало ограничениям по площади, установленным Законом г. Москвы от 05.11.2003 N 64 (1628,4 кв. м). Требования налогоплательщика были удовлетворены. Позиция суда доведена до сотрудников налоговых органов, осуществляющих администрирование имущественных налогов организаций письмом ФНС России от 21.12.2016 N БС-4-21/24530@.
*(2) К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 Закона N 218-ФЗ).
*(3) Частью 4 ст. 21 Закона N 218-ФЗ установлено, что технический план представляется в орган регистрации прав в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера.