Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Организация в периоде применения УСН приобрела недвижимое имущество. После перехода на общую систему налогообложения здание реализуется. Нужно ли начислять НДС при его реализации?

Организация в периоде применения УСН приобрела недвижимое имущество. После перехода на общую систему налогообложения здание реализуется.
Нужно ли начислять НДС при его реализации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Реализация здания облагается НДС.
Налоговая база по НДС исчисляется как разница между ценой реализации здания и его остаточной стоимостью, определенной по данным бухгалтерского учета.
Если в результате определения межценовой разницы получена отрицательная или нулевая величина, НДС продавцом не исчисляется и не уплачивается.

Обоснование вывода:
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС. При этом согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров (работ, услуг) признается переход права собственности на эти товары (работы, услуги). Реализуемое недвижимое имущество в целях налогообложения рассматривается в качестве товара (п. 3 ст. 38 НК РФ).
В силу п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
На основании п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, когда товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ, который, в свою очередь, указывает, что при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
Таким образом, в общем случае на день передачи невидимости по акту или иному документу продавцу следует определить налоговую базу по НДС.
По общему правилу налоговая база по НДС определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (без НДС) (п. 1 ст. 154 НК РФ).
В то же время п. 3 ст. 154 НК РФ предусматривает, что при реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с НДС, налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества, определяемой с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, с учетом налога, акцизов (для подакцизных товаров), и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок). В этом случае налоговая ставка определяется по расчетной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
В рассматриваемом случае здание было приобретено организацией в периоде применения УСН.
Подпункт 3 п. 2 ст. 170 НК РФ устанавливает, что в случае приобретения (ввоза) товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, лицами, не являющимися налогоплательщиками НДС, суммы налога, предъявленные им при приобретении (ввозе), учитываются ими в стоимости таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов.
Таким образом, сумма НДС, предъявленная организации при приобретении недвижимости, правомерно учитывалась в стоимости данной покупки.
В этой связи считаем, что при продаже здания организации следует применять специальную норму п. 3 ст. 154 НК РФ. Аналогичное мнение о возможности применения п. 3 ст. 154 НК РФ высказывают и уполномоченные органы (смотрите, например, письма ФНС России от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@, от 27.02.2015 N ГД-3-3/743, Минфина России от 23.09.2013 N 03-03-06/1/39374).
Однако п. 3 ст. 154 НК РФ не содержит прямого указания на то, по данным какого учета - бухгалтерского или налогового - считать остаточную стоимость (с учетом переоценки) реализуемых объектов основных средств, стоимость которых включает сумму НДС.
По мнению финансового ведомства, остаточную стоимость реализуемого имущества следует определять на основании данных бухгалтерского учета. Суды при рассмотрении дел, связанных с исчислением НДС, также исходят из того, что остаточная стоимость основных средств рассчитывается в соответствии с правилами бухгалтерского учета (смотрите, например, письма Минфина России от 07.10.2013 N 03-07-11/41428, от 26.03.2012 N 03-07-05/08, постановление АС Уральского округа от 08.02.2016 N Ф09-12202/15).
Учитывая изложенное, в анализируемой ситуации налоговая база будет определяться как разница между ценой реализации здания и его остаточной стоимостью, определенной по данным бухгалтерского учета.
Если в результате определения такой разницы получена отрицательная или нулевая величина, НДС не исчисляется и не уплачивается (смотрите постановления ФАС Московского округа от 08.12.2009 N КА-А41/13351-09, от 09.11.2005 N КА-А40/10790-05, письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

13 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.