Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Общество с ограниченной ответственностью имеет в собственности земельный участок и здание, расположенное на данном земельном участке. В ООО принято решение о продаже здания и земельного участка. Здание и земельный участок стоят на балансе организации по цене ниже кадастровой. Покупателем земельного участка и здания является физическое лицо, не являющееся взаимозависимым по отношению к продавцу. Может ли организация продать данные объекты недвижимости по балансовой стоимости и не будет ли в этом случае со стороны налоговых органов вопросов и доначислений налога с продажи?

Общество с ограниченной ответственностью имеет в собственности земельный участок и здание, расположенное на данном земельном участке. В ООО принято решение о продаже здания и земельного участка. Здание и земельный участок стоят на балансе организации по цене ниже кадастровой.
Покупателем земельного участка и здания является физическое лицо, не являющееся взаимозависимым по отношению к продавцу.
Может ли организация продать данные объекты недвижимости по балансовой стоимости и не будет ли в этом случае со стороны налоговых органов вопросов и доначислений налога с продажи?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными, в том числе и при реализации имущества по цене ниже кадастровой стоимости. В рассматриваемой ситуации оснований для корректировки доходов, полученных при продаже земельного участка, у налогового органа возникнуть не должно. Однако в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договор купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.

Обоснование вывода:
Согласно абзацу 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.
Соответственно, для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (смотрите письма Минфина России от 28.09.2018 N 03-03-06/1/69599, от 11.11.2015 N 03-07-11/64840).
Однако в ст. 54.1 НК РФ, вступившей в силу с 19.08.2017, установлены пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов. Так, в соответствии с п. 1 ст. 54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.
Согласно п. 2 ст. 54.1 НК РФ при отсутствии обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 НК РФ, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы НК РФ при соблюдении одновременно следующих условий:
1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.
Доказывание обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 НК РФ, и (или) факта несоблюдения условий, предусмотренных п. 2 ст. 54.1 НК РФ, производится налоговым органом при проведении мероприятий налогового контроля в соответствии с разд. V, V.1, V.2 НК РФ (п. 5 ст. 82 НК РФ).
ФНС России в письме от 16.08.2017 N СА-4-7/16152@ разъясняет, что указанная норма фактически определяет условия, препятствующие созданию налоговых схем, направленных на незаконное уменьшение налоговых обязательств, в том числе путем неучета объектов налогообложения, неправомерно заявляемых льгот и т.п.
Таким образом, существует риск того, что при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые органы могут предъявить претензии, решив, что цель сделки - неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ). Если они это смогут доказать, организации грозит недоимка, а также пени и штраф. Поэтому в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договор купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: Организация применяет общую систему налогообложения. Она собирается продать земельный участок по цене ниже его кадастровой стоимости и себестоимости в несколько раз, так как нет спроса на земельные участки в данной местности. Покупателем будет выступать лицо, не являющееся взаимозависимым по отношению к продавцу. Земельный участок был приобретен организацией по договору купли-продажи и учтен в составе товаров. Какие претензии могут быть со стороны налогового органа относительно установления цены и признания в расходах стоимости земельного участка с учетом того, что получится убыток? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2017 г.);
- Вопрос: Организацией, применяющей ЕСХН, в 2016 г. приобретены несколько земельных участков. К расходам в налоговом учете данные участки не принимались. В 2017 г. организация решает продать эти земельные участки. На данный момент стоимость приобретения участков оплачена в полном объеме. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Участки приобретались для использования в сельскохозяйственной деятельности (для выращивания урожая), а не в качестве товара с целью дальнейшей перепродажи. Организация планирует продать участки взаимозависимому лицу. Может ли организация принять в расходы первоначальную стоимость приобретения этих участков? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2017 г.);
- Вопрос: Предполагается продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который был приобретен организацией в 2002 году по договору купли-продажи. Покупатель - лицо, по отношению к организации-продавцу не признаваемое взаимозависимым по признакам участия в уставном капитале. Организацией определена рыночная стоимость земельного участка с привлечением независимого оценщика. Какие могут возникнуть налоговые риски по налогу на прибыль при продаже земельного участка по рыночной стоимости, которая намного ниже кадастровой стоимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2015 г.);
- Вопрос: Российская организация "А" является собственником нежилого помещения, балансовая стоимость которого составляет 20 млн. руб. Кадастровая стоимость помещения на январь 2017 года - 128 млн. руб. Единственный участник и директор организации "А" (гражданин РФ) зарегистрирован в налоговом органе в качестве ИП. Между организацией "А" и ИП заключается договор купли-продажи нежилого помещения по балансовой стоимости (20 млн. руб.). Организация "А" и ИП являются налоговыми резидентами РФ. Договор купли-продажи нежилого помещения будет заключен в 2017 году. Будут ли налоговым органом доначислены налог на прибыль и НДС исходя из кадастровой стоимости помещения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2017 г.);
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Коренева Ольга

Ответ прошел контроль качества

21 февраля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.