Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Между юридическими лицами (ООО, общая система налогообложения) 01.03.2018 заключен договор аренды недвижимого имущества сроком на пять лет. Договор считается заключенным с даты его государственной регистрации. Помещение передано арендатору по акту 01.03.2018. Однако на госрегистрацию договор был подан спустя пять месяцев. Договор зарегистрирован. Арендатор уплачивал арендную плату с 01.03.2018. В договоре имеется оговорка, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения. Могут ли арендные платежи за период с 01.03.2018 до момента госрегистрации быть признаны необоснованными расходами? Может ли ФНС в такой ситуации доначислить арендатору налог на прибыль, НДС, штрафы и пени?

Между юридическими лицами (ООО, общая система налогообложения) 01.03.2018 заключен договор аренды недвижимого имущества сроком на пять лет. Договор считается заключенным с даты его государственной регистрации. Помещение передано арендатору по акту 01.03.2018. Однако на госрегистрацию договор был подан спустя пять месяцев. Договор зарегистрирован. Арендатор уплачивал арендную плату с 01.03.2018. В договоре имеется оговорка, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения. Могут ли арендные платежи за период с 01.03.2018 до момента госрегистрации быть признаны необоснованными расходами? Может ли ФНС в такой ситуации доначислить арендатору налог на прибыль, НДС, штрафы и пени?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Арендатор вправе учесть в целях налогообложения прибыли арендные платежи по договору долгосрочной аренды с момента получения в пользование недвижимого имущества, используемого в процессе производства, если условиями договора аренды установлено, что арендатор получает его в пользование до государственной регистрации договора аренды.
При отсутствии в договоре данного условия либо иной формулировке расходы на аренду могут быть учтены в целях налогообложения прибыли с момента государственной регистрации договора аренды.

Обоснование позиции:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Если расходы на оплату арендных платежей соответствуют положениям ст. 252 НК РФ, они могут быть включены в налоговую базу по налогу на прибыль организаций (письмо Минфина России от 09.02.2017 N 03-03-06/1/7165), при условии подтверждения таких расходов действующим договором аренды (письма Минфина России от 31.10.2016 N 03-03-06/1/63543, от 20.09.2016 N 03-03-06/1/54868).
По мнению Минфина России, расходы, связанные с договорами аренды, которые не заключены в установленном порядке (в частности, с договорами, которые не прошли государственную регистрацию), не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным ст. 252 НК РФ (смотрите письма Минфина России от 23.11.2015 N 03-07-11/67890, от 11.11.2011 N 03-03-06/1/738, от 06.03.2008 N 03-03-06/1/152, УФНС России по г. Москве от 09.08.2010 N 16-15/083639@, от 22.08.2006 N 20-12/74633).
В свою очередь, по мнению уполномоченных органов, если условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор получил в пользование недвижимость до государственной регистрации договора аренды, то арендные платежи по такому договору могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование (смотрите письма Минфина России от 25.01.2013 N 03-03-06/2/6, от 05.03.2011 N 03-03-06/4/18, от 09.02.2011 N 03-03-06/1/84, от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, письма УФНС России по г. Москве от 06.07.2011 N 16-12/065620@, от 29.12.2008 N 19-12/121867).
Анализ судебной практики показал, что, по мнению судей, расходы налогоплательщика по внесению арендной платы за недвижимое имущество, используемое в процессе производства, могут быть учтены в целях налогообложения прибыли, независимо от того, прошел договор аренды государственную регистрацию или нет.
Так, в определении ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07 судьи не согласились с доводом налогового органа о неправомерности включения арендных платежей в расходы ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды и пришли к выводу об обоснованном включении обществом сумм арендных платежей в прочие расходы при исчислении налога на прибыль на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, поскольку налоговым законодательством учет арендных платежей в расходах не связывается с наличием государственной регистрации (смотрите также постановления ФАС Московского округа от 26.08.2010 N КА-А41/9668-10, от 12.05.2009 N КА-А40/3764-09, ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 N А12-12633/2009, от 08.06.2006 N А55-25816/2005, ФАС Северо-Западного округа от 11.12.2008 N А56-55188/2007, от 27.02.2008 N А56-30518/2006, ФАС Уральского округа от 25.01.2007 N Ф09-12242/06-С2, ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006 N Ф03-А73/06-2/3152).
Таким образом, на наш взгляд, арендатор вправе учесть в целях налогообложения прибыли арендные платежи по договору долгосрочной аренды с момента получения в пользование недвижимого имущества, если условиями договора аренды определено, что арендатор получил в пользование нежилое помещение до государственной регистрации договора аренды. Факт передачи в пользование имущества до момента государственной регистрации договора аренды может быть подтвержден актом приема-передачи, подписанным сторонами; осуществлением арендных платежей за период фактического пользования помещением и т.п.
При отсутствии в договоре данного условия либо иной формулировке затраты на аренду могут быть учтены в целях налогообложения прибыли с момента государственной регистрации договора аренды.
Иную позицию, скорее всего, придется отстаивать в судебном порядке.
Также напоминаем о праве налогоплательщика обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета организации за соответствующими письменными разъяснениями (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений финансового ведомства или налоговых органов исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Ответ прошел контроль качества

7 декабря 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.