Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Между организацией (арендодатель) и другой российской организацией (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения. Условиями договора предусмотрено, что обязанности по проведению текущего ремонта данного помещения возложены на арендатора. При этом между арендатором и арендодателем возникла устная договоренность, что арендодатель осуществляет разово текущий ремонт указанного помещения за свой счет. При этом стоимость данного ремонта арендатором арендодателю не возмещается. Указанный ремонт осуществляется арендодателем самостоятельно путем заключения договоров с подрядчиком без привлечения арендатора в качестве третьей стороны (посредника). Организация – арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом налогообложения – "доходы, уменьшенные на величину расходов". Можно ли учесть в целях исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, расходы на осуществление текущего ремонта в собственном помещении, переданном в аренду?

Между организацией (арендодатель) и другой российской организацией (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения. Условиями договора предусмотрено, что обязанности по проведению текущего ремонта данного помещения возложены на арендатора. При этом между арендатором и арендодателем возникла устная договоренность, что арендодатель осуществляет разово текущий ремонт указанного помещения за свой счет. При этом стоимость данного ремонта арендатором арендодателю не возмещается. Указанный ремонт осуществляется арендодателем самостоятельно путем заключения договоров с подрядчиком без привлечения арендатора в качестве третьей стороны (посредника). Организация – арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом налогообложения – "доходы, уменьшенные на величину расходов".
Можно ли учесть в целях исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, расходы на осуществление текущего ремонта в собственном помещении, переданном в аренду?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации организация-арендодатель, применяющая упрощенную систему налогообложения с объектом "доходы, уменьшенные на величину расходов", вправе признать в составе указанных расходов затраты на осуществление текущего ремонта в собственном помещении, переданному в аренду по договору при условии заключения соответствующего дополнительного соглашения с арендатором.

Обоснование вывода:
В соответствии с нормами ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором аренды возможно изменение условий договора.
Так, п. 4 ст. 421 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Как видим, нормы п. 2 ст. 616 ГК РФ являются диспозитивными, поэтому стороны договора вправе предусмотреть иные, отличные от указанных в ней условия договора.
При этом следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В рассматриваемой ситуации договором аренды обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения возложена на арендатора.
Вместе с тем между сторонами имеется устная договоренность о том, что текущий ремонт арендованного помещения осуществляется (разово) за счет арендодателя.
В связи с этим полагаем, что в таком случае сторонам договора аренды следует заключить дополнительное соглашение, которым фактически будет установлено, что текущий ремонт, согласованный с арендатором, производится арендодателем за свой счет и расходы на его проведение арендатором не возмещаются.
В рассматриваемой ситуации налоговые обязательства сторон, порядок оформления первичных документов и бухгалтерских записей будут зависеть от квалификации их правоотношений на основании условий заключенного между ними договора аренды и дополнительного соглашения к нему.
В данном случае, на наш взгляд, договор между организациями (с учетом планируемого дополнительного соглашения) не обладает признаками посреднического договора и может быть квалифицирован как договор аренды с условием о проведении текущего ремонта за счет средств арендодателя.

УСН

Организации, применяющие УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", при определении налоговой базы уменьшает полученные доходы на расходы, перечисленные в ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщиков, применяющих УСН, признаются затраты после их фактической оплаты.
Перечень расходов, которые учитываются при применении УСН, является закрытым.
То есть учесть можно только расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ. При этом расходы, связанные с содержанием имущества, переданного в аренду по договору, в п. 1 ст. 346.16 НК РФ прямо не поименованы.
Вместе с тем на основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, вправе уменьшить доходы на расходы, связанные с ремонтом основных средств.
Следует учитывать, что нормы ГК РФ разрешают перераспределить обязанности по проведению ремонта между сторонами договора аренды.
Если в рассматриваемой ситуации между сторонами будет заключено дополнительное соглашение, которым обязанность по оплате текущего ремонта возложена на арендодателя, полагаем, что арендодатель вправе учесть в расходах при формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи применением упрощенной системы налогообложения, затраты на текущий ремонт, поскольку именно он фактически несет бремя расходов на проведение ремонта.
Косвенно такой вывод подтверждает письмо УФНС России по г. Москве от 14.07.2011 N 16-15/068841@.
Вместе с тем из ст. 252 НК РФ следует, что для признания в целях налогообложения прибыли затрат необходимо, чтобы они были обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и направлены на получение дохода.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
Налоговое законодательство не содержит требований к составу документов, которыми должны подтверждаться расходы налогоплательщика.
Налогоплательщик вправе подтверждать расходы любыми документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
В настоящее время требования к первичным учетным документам, которыми должны оформляться все факты хозяйственной жизни, содержатся в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете".
Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемой ситуации арендодатель может подтвердить понесенные им расходы на ремонт переданного в аренду имущества договором аренды и дополнительным соглашением к нему, согласованной сметой на проведение ремонта, расчетом стоимости затрат на ремонт с приложенными к нему копиями первичных документов, полученных арендатором от подрядчиков, платежным поручением на перечисление денежных средств подрядчику.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Галимарданова Юлия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

2 марта 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.