Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Организация, находящаяся на УСН, сдает в аренду недвижимое имущество и осуществляет его обслуживание. Сумма арендной платы состоит из постоянной и переменной (перевыставляемые услуги) частей. Возможно ли применение пониженных тарифных ставок по страховым взносам в 2018 году и по какому ОКВЭД?

Организация, находящаяся на УСН, сдает в аренду недвижимое имущество и осуществляет его обслуживание. Сумма арендной платы состоит из постоянной и переменной (перевыставляемые услуги) частей. Возможно ли применение пониженных тарифных ставок по страховым взносам в 2018 году и по какому ОКВЭД?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данном случае при осуществлении организацией деятельности по сдаче в аренду нежилого имущества у нее не возникает права на применение пониженных тарифов страховых взносов.

Обоснование позиции:
Пониженные тарифы страховых взносов для отдельных плательщиков установлены ст. 427 НК РФ. Так, для организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), основным видом экономической деятельности которых являются виды деятельности, перечисленные в пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ, в течение 2017-2018 годов применяются следующие пониженные тарифы (в пределах установленной предельной величины базы для исчисления страховых взносов по соответствующему виду страхования) (пп. 3 п. 2 ст. 427 НК РФ):
- на обязательное пенсионное страхование - 20,0%;
- на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством - 0%*(1);
- на обязательное медицинское страхование - 0%.
Указанные тарифы страховых взносов применяются при условии, что доходы организации за налоговый период не превышают 79 млн. рублей, а также при выполнении условия, установленного п. 6 ст. 427 НК РФ о доле дохода от основного вида деятельности (не менее 70% в общем объеме доходов).
На основании пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ право на применение указанных выше пониженных тарифов страховых взносов имеют, в частности, организации, применяющие УСН, основным видом экономической деятельности (классифицируемым на основании кодов видов деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, далее - ОКВЭД) которых является управление недвижимым имуществом.
В 2017 году виды деятельности классифицируются в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014 (далее - ОКВЭД 2), принятым приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст "О принятии и введении в действие Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2) и Общероссийского классификатора продукции по видам экономической деятельности (ОКПД 2) ОК 034-2014 (КПЕС 2008)". Согласно ОКВЭД 2 деятельность по сдаче внаем недвижимости, предоставление других услуг в сфере недвижимости выделены в Раздел L. Деятельность по операциям с недвижимым имуществом.
ОКВЭД 2 и ОКПД 2 были приняты с установлением переходного периода до 1 января 2017 года и последующей отменой, в частности, Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2001 (далее - ОКВЭД 1) с 1 января 2017 года. Смотрите также информацию ФНС России от 17.02.2017.
Как разъясняется Минфином России, начиная с 1 января 2017 года в целях реализации плательщиками права на применение пониженных тарифов страховых взносов поименованный в пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ перечень основных видов экономической деятельности подлежит применению посредством использования разработанных Минэкономразвития России прямых и обратных переходных ключей между Общероссийскими классификаторами ОКВЭД 1 и ОКВЭД 2 *(2). Смотрите, например, письма Минфина России от 02.05.2017 N 03-15-06/26753, от 24.04.2017 N 03-15-06/24378, от 18.04.2017 N 03-15-05/23095, от 22.02.2017 N 03-15-06/10464, от 08.02.2017 N 03-15-06/6663, от 02.02.2017 N 03-15-05/5556 и др.
Например, из разъяснений финансового ведомства по вопросу применения пониженных тарифов страховых взносов при осуществлении деятельности по управлению недвижимым имуществом следует, что при соблюдении прочих условий пониженные тарифы страховых взносов может применять организация, основным видом экономической деятельности которой является деятельность по управлению недвижимым имуществом, классифицируемая согласно ОКВЭД 1 по коду 70.32 (письмо Минфина России от 19.01.2017 N 03-15-06/2197). Смотрите также письмо Минздравсоцразвития РФ от 20.04.2012 N 1112-19, письмо ФСС РФ от 18.12.2012 N 15-03-11/08-16893.
С 1 января 2017 года этому виду деятельности соответствует код 68.32 "Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе". Согласно ОКВЭД 2 эта группировка включает деятельность учреждений по сбору арендной платы и состоит из подгрупп:
- 68.32.1 "Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе";
- 68.32.2 "Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе";
- 68.32.3 "Деятельность по технической инвентаризации недвижимого имущества".
В связи с чем применять пониженные тарифы страховых взносов могут, например, организации, осуществляющие деятельность по управлению эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе (код ОКВЭД 2 68.32.2) (письмо Минфина России от 24.04.2017 N 03-15-05/24417).
В то время как осуществляемая организацией деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества включена в группировку 68.20 "Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом", включающую:
- сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков;
- предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе;
- строительство зданий для собственного пользования;
- эксплуатацию стоянок для передвижных домов.
В данной группе предусмотрены подгруппы, разделенные по назначению недвижимости - жилая/нежилая. В частности, код 68.20.2 присвоен подгруппе "Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом". Для деятельности с жилой недвижимостью предусмотрен код 68.20.1 "Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом".
Виду экономической деятельности, классифицированной по коду 68.20.2 "Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом", по ОКВЭД 1 соответствовал код 70.20.2 "Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества".
Таким образом, в том числе с учетом переходных ключей, сдача в аренду недвижимого имущества и управление недвижимым имуществом классифицированы как самостоятельные виды деятельности по ОКВЭД 2 и по ОКВЭД 1. Следует признать, что в соответствии с ОКВЭД 1 такая классификация была более однозначной. В то время как согласно ОКВЭД 2 группа с кодом 68.20 тоже содержит упоминание о такой деятельности, как "управление недвижимостью".
При отсутствии разъяснений уполномоченных органов сказать, какая конкретно деятельность во ОКВЭД 2 подразумевается под "управлением собственным недвижимым имуществом", классифицированным по коду 68.20.2, мы не можем. Тем не менее, возможность включения деятельности "аренда" в понятие "управление" у нас вызывает сомнение, поскольку уже в самой формулировке наименования группировки эти виды деятельности указаны отдельно. Можем предположить, что под управлением собственной недвижимостью может пониматься деятельность, подпадающая под классификацию по коду 68.20, и в частности по коду 68.20.2, но отличная от деятельности по сдаче в аренду недвижимости.
Между тем в письме Минфина России от 02.05.2017 N 03-15-06/26751 при ответе на вопрос организации, применяющей УСН и основным видом деятельности которой является деятельность, классифицируемая по ОКВЭД 2 по коду 68.20.2, всего лишь сообщается, что для организаций, применяющих УСН, основным видом экономической деятельности (классифицируемым на основании кодов видов деятельности в соответствии с ОКВЭД) которых является, в частности, деятельность по управлению недвижимым имуществом, установлен совокупный пониженный тариф страховых взносов в размере 20% (при соблюдении необходимых условий о доходе).
При этом в данном письме нет ответа на вопрос, может ли организация при указанных в вопросе условиях (осуществление вида деятельности по коду 68.20.2, но без его конкретизации) применять пониженный тариф.
Более того, финансовое ведомство обращает внимание, что установленный пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ перечень видов экономической деятельности является укрупненным и включает в себя виды деятельности, как объединенные в один класс, подкласс, группу, подгруппу классификатора, так и отдельные виды экономической деятельности с соответствующими названиями в указанном перечне. Однако по вопросам отнесения конкретных видов экономической деятельности к соответствующим группировкам, входящим в структуру разделов ОКВЭД, следует обращаться в Минэкономразвития России. Смотрите также письма Минфина России от 02.05.2017 N 03-15-05/26758, от 20.04.2017 N 03-15-05/23744, от 24.03.2017 N 03-15-07/17273, от 17.03.2017 N 03-15-06/15503, от 22.02.2017 N 03-15-06/10467, от 17.02.2017 N 03-15-06/9127 и др.*(3)
По нашему мнению, само по себе осуществление деятельности, классифицируемой по коду 68.20.2 "Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом", еще не дает организации право на применение пониженных тарифов. В данном случае для применения льготных тарифов необходимо, чтобы плательщик фактически осуществлял именно деятельность по управлению недвижимым имуществом (и являющуюся для него основной), о чем в данном случае речи не идет.
Арбитражная практика, сложившаяся в отношении применения пониженных тарифов страховых взносов в период действия Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования" (далее - Закон N 212-ФЗ), также исходит из фактического осуществления организацией деятельности, указанной в п. 8 части 1 ст. 58 Закона N 212-ФЗ (и получения от этой деятельности доходов в размере не менее 70% от общего объема доходов).
Например, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/15 по делу N А70-9277/2014 суд поддержал выводы ФСС РФ о неправомерном применении Обществом пониженного тарифа страховых взносов, поскольку указанный Обществом основной вид деятельности не соответствует фактически осуществляемому виду деятельности. Судами установлено, что Общество является плательщиком УСН, согласно выписке из ЕГРЮЛ в качестве основного вида деятельности Общества указано управление эксплуатацией жилого фонда (код ОКВЭД 70.32.1). Однако из представленных в материалы дела договоров суды сделали вывод, что фактически Общество выступает подрядчиком у управляющих организаций и получает доход по договорам подряда, не связанный с осуществлением своего основного вида деятельности "Управление эксплуатацией жилого фонда"; характер заключенных Обществом договоров подряда с управляющими организациями свидетельствует о том, что Общество, выполняя условия договоров, не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по содержанию и техническому обслуживанию, текущему ремонту инженерного оборудования и конструктивных элементов, санитарному содержанию мест общего пользования многоквартирных домов. Заметим, что Общество обжаловало судебные акты по этому делу в Верховном Суде РФ, приводя доводы о том, что осуществляемая им деятельность по договорам подряда с управляющими компаниями соответствует установленному ОКВЭД понятию "управление эксплуатацией жилого фонда" и предусматривает право на применение пониженного тарифа страховых взносов. Однако суд не нашел оснований для передачи жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ (определение Верховного Суда РФ от 02.09.2015 N 304-КГ15-10022). Смотрите также аналогичное постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.07.2016 N Ф07-3796/16 по делу N А26-9095/2015.
В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2014 N Ф03-1447/14 по делу N А73-12850/2013 также признано необоснованным применение организацией пониженных тарифов страховых взносов, поскольку полученные от арендаторов денежные средства за содержание арендуемого имущества, предоставленные коммунальные и другие аналогичные услуги являются составной частью арендной платы и доходом арендодателя от сдачи имущества в аренду. Как указано судом, деятельность, связанная с эксплуатацией недвижимого имущества, характеризуется как процесс осуществления собственниками, владельцами, арендаторами мероприятий, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом помещений, конструкций, инженерных систем, с обеспечением режимов их функционирования, санитарным содержанием зданий и прилегающих к ним территорий, иных действие по поддержанию функциональных свойств данного имущества; транзит платежей включает в себя оплату арендаторами потребленных ими коммунальных услуг. При сдаче внаем недвижимого имущества арендодатель не может рассматриваться как управляющая организация в отношении имущества, принадлежащего ему на праве собственности. Собственник имущества, переданного в аренду, остается его собственником. Обязанность по содержанию имущества (несение расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием помещений) является обязанностью собственника этого имущества и возникла у арендаторов в силу части 2 ст. 616 ГК РФ на основании договоров аренды.
А в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.10.2015 N Ф04-24170/15 по делу N А70-14307/2014 судьи признали неправомерным применение пониженных тарифов, исходя из того, что подпунктом "я.2" п. 8 части 1 ст. 58 Закона N 212-ФЗ предусмотрено применение пониженного тарифа страховых взносов - управление недвижимым имуществом, в то время как фактически основным видом деятельности общества является сдача недвижимого имущества в аренду.
В свою очередь, при получении дохода (не менее 70%) непосредственно от деятельности по управлению недвижимым имуществом суды признают правомерным применение пониженных тарифов страховых взносов (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2014 по делу N А19-914/2014, ФАС Уральского округа от 18.06.2014 N Ф09-3611/14 по делу N А50-18291/2013, ФАС Уральского округа от 19.02.2014 N Ф09-14298/13 по делу N А50-4775/2013, ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2014 N Ф07-1830/14 по делу N А56-30949/2013 и др.).
Учитывая изложенное полагаем, что в рассматриваемой ситуации у организации не возникает права на применение пониженных тарифов страховых взносов, несмотря на то, что согласно ОКВЭД 2 указанная деятельность классифицируется по коду 68.20.2 "Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом".
В настоящее время мы не располагаем разъяснениями уполномоченных органов, а также примерами судебной практики по вопросу применения положений пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ в совокупности с ОКВЭД 2 (в частности с кодами группы 68.20). Поэтому напоминаем Вам о праве налогоплательщика (плательщика страховых взносов) на обращение за разъяснениями в территориальный налоговый орган или Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1, п. 3 ст. 21, пп. 4 п. 1 ст. 32, п. 3 ст. 34.2 НК РФ).

Рекомендуем ознакомиться с материалом:
- Энциклопедия решений. Тарифы страховых взносов для плательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения (с 1 января 2017 года).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Ответ прошел контроль качества

29 декабря 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Применение организацией тарифа 0% в отношении обязательного социального страхования на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством не является препятствием для выплаты работникам страхового обеспечения за счет средств бюджета ФСС РФ. В таком случае средства на выплату страхового обеспечения застрахованным лицам выделяются организациям-работодателям, применяющим пониженные тарифы, территориальными органами ФСС РФ в установленном порядке (части 3-7 ст. 4.6 Федерального закона от 29.12.2006 N 255-ФЗ "Об обязательном социальном страховании на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством", Перечень документов, которые должны быть представлены страхователем для принятия решения территориальным органом Фонда социального страхования РФ о выделении необходимых средств на выплату страхового обеспечения, утвержденный приказом Минздравсоцразвития РФ от 04.12.2009 N 951н, в частности п. 3).
*(2) http://economy.gov.ru/minec/ACTIVITY/sections/classificators/.
*(3) Стоит отметить, что в некоторых случаях финансовое ведомство всё же высказывает мнение по вопросу возможности отнесения тех или иных видов деятельности, классифицируемых согласно ОКВЭД 2, к виду деятельности, поименованному в пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ (письмо Минфина России от 02.05.2017 N 03-15-06/26748). Однако для вида деятельности "управление недвижимым имуществом" подобных разъяснений нами не обнаружено.