Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Организация приобрела для перепродажи жилой дом - коттедж (не учитываемый на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета), находящийся в Ленинградской области. Как определить налоговую базу, если кадастровая стоимость по указанному виду недвижимого имущества не определена (пп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ)?

Организация приобрела для перепродажи жилой дом - коттедж (не учитываемый на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета), находящийся в Ленинградской области.
Как определить налоговую базу, если кадастровая стоимость по указанному виду недвижимого имущества не определена (пп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации жилой дом не подлежит обложению налогом на имущество организаций.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 372 НК РФ налог на имущество организаций (далее - Налог) устанавливается НК РФ и законами субъектов РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ законами субъектов РФ и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ.
Устанавливая Налог, законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют налоговую ставку в пределах, установленных главой 30 НК РФ, порядок и сроки уплаты Налога. Кроме того, законами субъектов РФ могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с главой 30 НК РФ, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (п. 2 ст. 372 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения по Налогу для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.ст. 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.
Таким образом, по общему правилу объектом налогообложения по Налогу признаются жилые дома, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (смотрите также письма Минфина России от 06.02.2017 N 03-05-05-01/6118, от 23.11.2016 N 03-05-05-01/68928, от 17.03.2016 N 03-05-05-01/14936, от 16.03.2016 N 03-05-05-01/14575, от 26.01.2016 N 03-05-05-01/2969).
Из п.п. 1, 2 ст. 375 НК РФ следует, что налоговая база по Налогу определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за исключением отдельных объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.
При этом пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ определено, что налоговая база по Налогу определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении таких видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, как жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
В соответствии с п. 2 ст. 378.2 НК РФ закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в пп.пп. 1, 2 и 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, может быть принят только после утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Согласно разъяснениям Минфина России учтенные в государственном кадастре недвижимости жилые дома и жилые помещения, в отношении которых определена кадастровая стоимость, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств, облагаются Налогом исходя из кадастровой стоимости в силу пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ и соответствующего закона субъекта РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 16.09.2015 N 03-05-05-01/53061, от 30.07.2015 N 03-05-05-01/44047, от 22.07.2015 N 03-05-05-01/41959, от 04.06.2015 N 03-05-05-01/32455, от 06.05.2015 N 03-05-05-01/25946, от 27.04.2015 N 03-05-05-01/23982, от 08.04.2015 N 03-05-05-01/19690).
В письме Минфина России от 29.09.2015 N 03-05-05-01/55504 разъяснено, что при отсутствии в государственном кадастре объектов недвижимого имущества кадастровой стоимости жилых домов или жилых помещений, не учитываемых на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, такие объекты не подлежат налогообложению Налогом (смотрите также письма Минфина России от 17.03.2016 N 03-05-05-01/14936, от 16.03.2016 N 03-05-05-01/14575).
Таким образом, мы полагаем, что жилые дома, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, могут признаваться объектом налогообложения Налогом только в том случае, если по состоянию на 1 января года налогового периода определена их кадастровая стоимость (смотрите также письмо Комитета финансов Санкт-Петербурга от 11.03.2016 N 01-02-3341/16-0-1).
Считаем, что среднегодовая стоимость имущества может выступать в качестве налоговой базы только для жилых домов, учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Жилые дома, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, у которых кадастровая стоимость не определена, не подлежат обложению Налогом (дополнительно смотрите письмо Минфина России от 29.09.2015 N 03-05-05-01/55544).
Отметим также, что при отсутствии закона субъекта РФ, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, исчисление Налога исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, не осуществляется (письмо ФНС России от 03.11.2015 N БС-4-11/19182).
На территории Ленинградской области Налог введен Законом Ленинградской области от 25.11.2003 N 98-оз "О налоге на имущество организаций" (далее - Закон N 98-оз). Налоговая ставка Налога устанавливается в размере 2,2 процента, если иное не предусмотрено НК РФ и ст. 1 Закона N 98-оз (ч. 1 ст. 1 Закона N 98-оз).
Налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется в соответствии с ч.ч. 3 и 4 ст. 3.1 Закона N 98-оз, устанавливается в следующих размерах (ч. 2 ст. 1 Закона N 98-оз):
1) 1,5 процента - в 2015 году;
2) 2 процента - в 2016 году и последующие годы.
Особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества установлены ч.ч. 3 и 4 ст. 3.1 Закона N 98-оз:
- налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, а также в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства;
- налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1 000 квадратных метров и помещений в них, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.
В случае, если в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, законом соответствующего субъекта РФ особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в рамках ст. 378.2 НК РФ не установлены, Налог в отношении указанного имущества не исчисляется (смотрите, например, письма Минфина России от 26.01.2016 N 03-05-05-01/2969, от 17.08.2015 N 03-05-05-01/47442, от 04.06.2015 N 03-05-05-01/32455, от 06.05.2015 N 03-05-05-01/25946, от 27.04.2015 N 03-05-05-01/23982, от 08.04.2015 N 03-05-05-01/19690, от 02.04.2015 N 03-05-05-01/18421).
Поскольку положения Закона N 98-оз в отношении жилых домов, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, не предусматривают определения налоговой базы как кадастровой стоимости такого недвижимого имущества, то и обязанности по исчислению Налога в отношении указанного недвижимого имущества у организации, по нашему мнению, не возникает (смотрите также письмо ФНС России от 21.01.2016 N БС-4-11/697).
Отметим также, что объекты незавершенного строительства, в том числе незавершенные строительством жилые дома (и помещения в них) согласно разъяснениям, представленным в письме Минфина России от 17.04.2017 N 03-05-05-01/22623, не признаются объектами налогообложения по Налогу - оснований для применения пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ в отношении незавершенного строительством жилого дома (в том числе жилых помещений в нем), не введенного в эксплуатацию в соответствии с требованиями законодательства, не имеется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Арыков Степан

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

13 июля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.