Новости и аналитика Правовые консультации Госзакупки Заказчик арендует помещение в здании. Есть необходимость заключить контракт (договор) с единственным поставщиком на оказание услуг телефонной связи (стационарные телефоны, имеющиеся в помещении). Правомерно ли заключение трехстороннего договора, по которому арендодатель заключает договор с организацией, оказывающей соответствующую услуги, а арендатор (заказчик) возмещает затраты на услуги связи?

Заказчик арендует помещение в здании. Есть необходимость заключить контракт (договор) с единственным поставщиком на оказание услуг телефонной связи (стационарные телефоны, имеющиеся в помещении).
Правомерно ли заключение трехстороннего договора, по которому арендодатель заключает договор с организацией, оказывающей соответствующую услуги, а арендатор (заказчик) возмещает затраты на услуги связи?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Заключение трехсторонних контрактов Законом N 44-ФЗ не предусмотрено. Приведенная в вопросе ситуация не подпадает ни под одно из оснований для заключения контракта с единственным поставщиком, предусмотренных ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ. На наш взгляд, отношения, связанные с возмещением арендатором расходов арендодателя по оплате фактически потребленных арендатором услуг связи, не подпадают под правовое регулирование законодательства о контрактной системе.

Обоснование вывода:
Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ) не предусмотрена возможность заключения трехсторонних контрактов (смотрите аналогичный вывод в письме Минфина России от 21.11.2019 N 24-03-07/90032). По смыслу положений Закона N 44-ФЗ (пп. 2, 3, 5, 7, 8 ст. 3, чч. 1, 5 ст. 24 этого Закона) в сферу его действия входит заключение лицами, которые признаются заказчиками, любых возмездных гражданско-правовых договоров (контрактов), предусматривающих приобретение и оплату ими товаров, работ или услуг*(1). Исключение составляют случаи, перечисленные в ч. 2 ст. 1 Закона N 44-ФЗ, к которым этот Закон не применяется. Указанные в вопросе отношения к таким случаям не отнесены.
По общему правилу арендатор обязан поддерживать в исправном состоянии арендованное имущество, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию не включает в себя перечисленные расходы. Законодательством не определено значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия "расходы на содержание имущества". Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг, в законодательстве также отсутствует. Не содержит законодательство и определения понятия "коммунальные услуги". На практике под этим термином обычно понимают широкий спектр договоров, заключаемых в целях обеспечения деятельности в здании или помещении: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, регулируемых нормами параграфа 6 "Энергоснабжение" главы 30 "Купля-продажа" ГК РФ, а также водоотведения, уборки помещений здания и окружающей территории и т.п. К расходам на содержание арендованного имущества, как показывает судебная практика, нередко относят и расходы на телефонную связь (решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.04.2009 N А60-40747/2008-С3, постановления ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2008 N А66-6068/2007, ФАС Уральского округа от 11.08.2008 N Ф09-5631/08-С6, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2009 N 17АП-5246/09)*(2). Пользование находящимся в аренде помещением предполагает потребление арендатором указанными выше ресурсами (услугами), поэтому на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам. При этом совершенно очевидно, что расходы на оплату соответствующих услуг направлены на обеспечение собственной деятельности арендатора и должны осуществляться за его счет, если стороны договора аренды не предусмотрели в договоре, что эти расходы распределяются между сторонами каким-либо иным образом*(3).
В ряде случаев заказчик, руководствующийся положениями Закона N 44-ФЗ, - пользователь нежилого помещения (помещений) в здании не может заключить напрямую с исполнителем договоры о приобретении коммунальных услуг (то есть договоры на энерго-, тепло-, водоснабжение, водоотведение) и (или) эксплуатационных услуг (уборка и охрана помещений, обращение с твердыми коммунальными отходами), иные договоры, основания для заключения которых с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем (далее - контрагент)) предусмотрены пп. 1, 8, 23, 29 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ. На практике используются различные способы обеспечения арендатора коммунальными услугами. В частности, согласно условиям договора арендатор может компенсировать арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе переменной части арендной платы либо по отдельному соглашению "на возмещение стоимости потребленных коммунальных услуг"*(4). Первый из указанных способов не может использоваться в рамках отношений по договорам аренды, заключенным в соответствии с Законом N 44-ФЗ, поскольку цена в таких договорах должна быть определена в твердой сумме (ч. 2 ст. 34 Закона N 44-ФЗ). Использовать же второй способ (компенсация расходов арендодателя по отдельному соглашению) на сегодняшний день невозможно, если соблюдаются условия, предусмотренные п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ. Напомним, что согласно этой норме заказчик вправе заключить контракт с единственным контрагентом на выполнение работ, оказание услуг, перечисленных в этом пункте, если данные услуги оказываются другому лицу или другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в здании, в котором расположены помещения, принадлежащие заказчику на праве собственности, или закрепленные за ним на праве хозяйственного ведения либо на праве оперативного управления, или переданные заказчику на ином законном основании в соответствии с законодательством РФ. При отсутствии возможности заключения контракта непосредственно с подрядчиком, исполнителем указанных в этом пункте работ, услуг заказчик вправе заключить контракт, предусматривающий оплату стоимости указанных в этом пункте работ, услуг пропорционально размеру площади помещений, принадлежащих ему на праве собственности, или закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения либо на праве оперативного управления, или переданных ему на ином законном основании в соответствии с законодательством РФ, в общей площади здания, с лицом, заключившим в соответствии с законодательством РФ договор (контракт) о выполнении работ, оказание услуг, указанных в этом пункте.
Таким образом, если коммунальные услуги оплачиваются арендодателем на основании заключенных им договоров, то для компенсации той части расходов арендодателя по оплате этих услуг, которая приходится на площадь, занимаемую арендатором, последний может заключить с арендодателем контракт на основании п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ. Подчеркнем, что это касается лишь тех услуг, которые перечислены в указанной норме*(5).
Однако, как видно из приведенной нормы, она не предусматривает возможности заключения с единственным контрагентом (будь то сам арендодатель или лицо, непосредственно оказывающее соответствующие услуги) контракта на оказание услуг связи. Не предусматривают такого основания и иные положения Закона N 44-ФЗ. В связи с этим напомним, что под действие Закона 44-ФЗ подпадают возмездные договоры, по которым заказчик получает представление в натуре, в неденежной форме, и оплачивает его. Причем такие договоры заключаются с контрагентом, определенным в порядке, установленном законом. Обязанность же по возмещению указанных в вопросе расходов возникает у арендатора помещения в здании в силу прямого указания закона (то есть ст. 616 ГК РФ). При этом обязанность возникает перед определенным лицом, которое заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями, то есть заказчик не может определить иное лицо в принципе. Если из договора аренды не следует, что стоимость услуг связи включена в арендную плату, стоимость фактически использованных арендатором услуг связи должна рассматриваться как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). В связи с изложенным, по нашему мнению, заключенное между арендатором и арендодателем соглашение о возмещении стоимости таких услуг не подпадает под действие Закона N 44-ФЗ*(6). Правоприменительной практики, где бы оценивалась правомерность заключения между заказчиками и арендодателями соглашений о компенсации расходов арендодателя по оплате услуг связи, потребленных заказчиком, мы не обнаружили.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

15 февраля 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите подробнее об этом в ответе на Вопрос: Организацией питания в школьной столовой муниципального бюджетного учреждения занимается сторонняя организация. Деньги на оплату питания поступают учреждению от родителей и в виде субсидии. Может ли такое учреждение выступать в качестве организатора торгов, при этом заказчиком по заключенному договору об организации горячего питания будут являться родители? Правомерно ли в таком случае поступление денег от родителей прямо на счет исполнителя, минуя лицевой счет школы? Необходимо ли в таком случае осуществлять закупку от имени учреждения и на деньги субсидии, и на родительские деньги? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2017 г.)
*(2) Смотрите в связи с этим ответ на Вопрос: 12 января 2007 года был заключен договор аренды жилого помещения. Дата окончания срока аренды - 31 декабря 2007 года. Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока, установленного договором, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Арендатор оплачивает услуги телефонной связи по факту пользования абонентским номером, также оплачивает электроэнергию. На сегодняшний день арендатором ни разу не была произведена оплата за указанные услуги. Может ли арендодатель "перевыставить" арендатору оплату услуг за период 12.01.2007-01.04.2010 и каким образом? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2010 г.)
*(3) В большинстве случаев суды относят оплату коммунальных услуг к расходам на содержание арендованного имущества, которые по общему правилу возлагаются на арендатора (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 N А05-3280/2006, ФАС Уральского округа от 12.09.2007 N Ф09-10517/06-С6, ФАС Центрального округа от 28.03.2007 N А36-1394/2006, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 N 18АП-13738/12).
*(4) Смотрите подробнее, например, в материале: Энциклопедия решений. Обеспечение арендатора коммунальными услугами.
*(5) Смотрите также материал: Энциклопедия решений. Закупка у единственного поставщика услуг по содержанию и ремонту нежилых помещений (п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ).
*(6) Смотрите также материал: Энциклопедия решений. Возмещение заказчиками по Закону N 44-ФЗ коммунальных платежей третьим лицам.